Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Построен О Новое Здание Как Определить Земельный Участок. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.
Что такое участок под коммерческую застройку?
- Коммуникационные узлы (трансформаторные будки, объекты накопления электроэнергии, контроль за уровнем подачи электричества и т.д.).
- Части ливневой канализации для защиты от подтопления территории.
- Элементы противопожарной системы (подъездные пути, свободные входы/выходы, земельный участок для хранения огнетушителей).
- Площадь для проезда и прохода.
Получение разрешения на коммерческую застройку участка
- Соответствие требованиям жилищного строительства.
- Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
- Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
- Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.
Эксперт также замечает, что о площади участка и о том, было ли проведено межевание, можно узнать с помощью публичной кадастровой карты , на сайте Росреестра. На самой карте слева вверху есть «поисковичок» – окошко с изображением лупы, в которое надо вбить кадастровый номер интересующего вас участка. Он (участок) отобразится на экране, кроме того, откроется окошко, в котором есть блок информации об объекте, в том числе – категория земель, разрешённое использование и размеры. В указании площади может стоять «Уточнённая площадь», это значит, что межевание проведено. Если же указано «Декларированная площадь», то межевание ещё предстоит провести.
Риск «нарваться» на неразмежёванный участок достаточно высок. По данным Управления Росреестра по Свердловской области по состоянию на 1 апреля 2021 года прошли межевание только 51,5% участков от общего количества, находящихся на кадастровом учёте на территории Свердловской области. То есть в регионе ещё около полумиллиона земельных наделов остаются неразмежёванными. Стоимость вызова кадастрового инженера для поведения межевания в зависимости от местоположения и площади участка обычно находится в пределах 8 – 12 тыс. руб.
Тайна 2. Сколько земли на самом деле
Если продавец в качестве правоустанавливающего документа предъявляет договор купли-продажи (то есть он сам когда-то приобрёл участок за деньги), то потенциальному покупателю стоит исследовать юридическое прошлое имущества. Для этого проще всего воспользоваться «выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества» (не путать с обычной выпиской). Иногда эту бумагу неофициально называют «расширенной выпиской из ЕГРН». Её можно заказать на сайте Росреестра или в Многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Внимание! Получить расширенную выписку может либо нынешний владелец объекта, либо лицо, имеющее от него доверенность. Оформление расширенной выписки в бумажном виде обойдётся в 400 руб., в электронном виде – 250 руб. Срок оформления – три рабочих дня. Заказать расширенную выписку на сайте Росреестра можно если у владельца есть электронная подпись.
4. При регистрации права собственности на помещение первого из собственников в построенном доме договор аренды прекращается, а участок переходит в собственность собственников помещений (п.26 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2021 №73). Любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды (Постановление Пленума ВАС от 24.01. №11642/11).
« Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации; размеры указанных земельных участков могут не совпадать. »
Ключевые проблемы доказывания в суде
5. При строительстве нескольких домов на одном земельном участке возможно, как одномоментное прекращение договора аренды, так и постепенное в связи с переходом частей земельного участка в общую собственность собственников помещений в построенных домах (Постановление ФАС ЗСО от 23.06.201 1 г. по делу № А70-8899/2021; Постановление ФАС МО от 23.05.2021 г. по делу № А40-9526/10-7-9).
- правоустанавливающие документы на объект;
- технический паспорт;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.
Вид разрешенного использования (ВРИ) – это характеристика земельного участка, определяющая способ его использования, а также вид деятельности, ведение которой может на нем осуществляться. Перечень всех устанавливаемых в настоящее время видов разрешенного использования приведен в классификаторе ВРИ, утвержденном Приказом Минэкономразвития России № 540 от 01.09.2021г. №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Виды разрешенного использования
- Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
- По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
- При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).
Пока 37% рабочих мест обеспечивает торговля, сообщил на MREF Жидкин, но в структуре занятости на перспективу 2035 г. доля торговли составит не более 25%. Ожидается, что к тому времени подтянутся образовательные кластеры, логистика, IT и др. Ставка также делается и на строительство современных бизнес-центров, которые должны привлечь в новую Москву крупных работодателей. В числе проектов: бизнес-парки Comcity компании PPF Real Estate Russia в Румянцеве; К2 – его строительство начала Storm Properties, достраивал фонд, созданный частными инвесторами; Neopolis компании A-Store Estates.
Только после сдачи офисов фазы «Альфа» (107 546 кв. м офисной недвижимости и более 7600 торговой) в Comcity PPF Real Estate Russia заявила о строительстве следующих очередей: в 2021 г. начнут фазу «Браво» и жилой комплекс фазы «Дельта».
Застройщики Московского региона получили разрешения на годы вперед
Многие застройщики ТиНАО работали здесь еще до присоединения к Москве, возводили в основном массовое жилье. Так и продолжают, но сейчас, по словам чиновников, в приоритете строительство мест приложения труда, поэтому больше разрешений выдается на строительство коммерческих объектов (с 1 июля прошлого года до 1 июля нынешнего на ГЗК было принято решение о строительстве объектов нежилой недвижимости на 1,4 млн кв. м и всего 400 000 кв. м жилья, больше половины этого объема – ИЖС). За шесть лет в ТиНАО создано 100 000 рабочих мест и в планах на ближайшие три года создание еще 50 000. Ресурс по строительству нежилой недвижимости – 35 млн кв. м.
- объекты незавершённого строительства:
-
- здание, строение, сооружение
- исключения:
- некапитальные строения и сооружения
- неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.)
-
- линейные объекты:
- ЛЭП
- линии связи и линейно-кабельные сооружения
- трубопроводы
- автомобильные дороги
- ж/д линии
- другие сооружения
- некапитальные строения и сооружения:
- киоски
- навесы
- строения, сооружения, обладающие следующими характеристиками одновременно:
- отсутствием прочной связи с землёй
- возможностью выполнения перемещения, демонтажа и последующей установки без существенного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, обеспечиваемой конструктивными характеристики
Капитальные строения
Наличие права собственности на земельный участок — это весьма благоприятная возможность для размещения некапитальных построек, в особенности при существующем запрете на возведение капитальных объектов. Ведь использование участка под размещение временного объекта никак не нарушает этот запрет при определённых «НО».
2. Детализация признаков некапитальных строений
- ФЗ«Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» ( № 381-ФЗ от 28.12.2021 — статья 2, пункт 6):
- нестационарный торговый объект — торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение
- Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства..» (№ 636-ПП от от 13 ноября 2021 года) и Закон Московской области «О внесении изменений в Закон Московской области «О благоустройстве в Московской области» (№ 127/2021-ОЗ от 18.07.2021):
- объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (некапитальные объекты) — объекты, для размещения которых не требуется оформление разрешения на строительство, выполненные из легковозводимых конструкций без заглубленных фундаментов, коммуникаций и подземных сооружений, сезонного или вспомогательного назначения.
- Обратиться к соседям и попросить их согласия на определение новых границ. Объяснить, по какой причине приходится выносить жилое здание на чужие земли.
- Прийти в Росреестр, службу кадастра или МФЦ и заявить о проблеме.
- Далее следует предоставить в инстанции все личные документы заявителя и бумаги на права собственности, на строительство.
- Получить технический план. Специалистами будет составлен технический план на объект капитального строительства с закреплением границ здания на земельном участке. О его готовности заявителю сообщат.
- Заверить технический план в службе кадастра, получить кадастровый паспорт на жилой объект.
- Обратиться в судебные органы для решения вопроса.
Если учтенное здание выходит за пределы участка
Границы земельного участка устанавливаются в соответствии с нормативами, определенными Земельным законодательством. Они фиксируются и на самой местности, и в учетных документах Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Поэтому в редких случаях бывает так, что специалисты виноваты в неправильной постройке дома.
В каких случаях могут случиться ситуации, когда часть дома выходит за пределы участка – что предусмотреть перед строительством
Порой, гражданин, имеющий в собственности земельный участок, в целях перераспределения подготавливающий схему расположения образуемого в результате такого перераспределения земельного участка, просто вынужден идти на изломанность границы вновь образованного земельного участка, чтобы «вписаться» в установленные предельные максимальные размеры земельных участков. Такая ситуация может возникнуть, если гражданин при строительстве вышел за пределы своего участка и с помощью инструмента перераспределения земель хочет узаконить постройку. В данном случае вновь образуемый участок может получиться неправильной формы.
Пространство жилого здания осуществляется путём складывания сведений, полученных при расчётах по каждому этажу. При этом к измерениям внутренних поверхностей стен добавляется метраж балкона, лоджии и лестничные клетки.
Принципы расчета
При этом визуальное сечение проводится по цоколю, учитывая все выступающие части. Например, считается, что крыльцо, терраса, веранда, галерея, пандус входят в площадь застройки дома, а выступающие части балкона или кровли — нет, если они не опираются на несущие поддерживающие столбы.
Коэффициенты и плотность
Пространство многоквартирных домов разделяют на полезное и жилое. В площадь застройки жилой части входят все жилые помещения в доме с высотой потолков от 2,2 м. Такие комнаты предназначены для проживания. А к полезной площади относится территория, не предусмотренная для жизни.
После нахождения интересующего объекта легко определить его адрес (если он найден по кадастровому номеру), уникальный код (если он найден по адресу), границы, статус, декларированную площадь, категорию, допустимое использование, кто обслуживает, дату установления на учет.
Найти интересующий дом можно по кадастровому номеру земельного участка, на котором он находится. Это самый простой и быстрый вариант поиска. Достаточно ввести код, после чего будет отображен земельный участок и данные о нем. Кадастровая карта с домами позволяет находить абсолютно любые здания.
Как заказать выписку из ЕГРН
Кадастровая карта домов формирует представление о размещении недвижимости в пределах конкретной территории. На ней указаны все жилые сооружения, их номера. Отмечены улицы, на которых они находятся. По таким картам можно с легкостью узнать адрес расположения дома в любом районе.