Норганизация Арендует Помещение У Арендодателей И Хочет Сдавать Часть Арендуемых Помещений В Субаренду. Какие Налоги Должна Платить Организация В Бюджет Как Вести Учет И Отчетность?Овый

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Норганизация Арендует Помещение У Арендодателей И Хочет Сдавать Часть Арендуемых Помещений В Субаренду. Какие Налоги Должна Платить Организация В Бюджет Как Вести Учет И Отчетность?Овый. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

Бизнес на аренде недвижимости, как показывает практика, приносит хороший доход. Ряд предпринимателей специализируется на сдаче во временное владение и пользование объектов недвижимого имущества. Своего и чужого.

Отличия аренды от субаренды

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

А если субаренда?

Если ИП сдает объект в аренду, не занимаясь этим на постоянной основы, то можно уплачивать налог, как физ. лицо – в размере 13%. Если же аренда недвижимости – систематическая деятельность, с которой предприниматель получает регулярный доход, то нужно уплачивать налог, в зависимости от того, какая система налогообложения выбрана. Например, УСН 6% или УСН «доходы минус расходы» – 15%.

Переданное в аренду имущество арендодатель может впоследствии продать арендатору. Оформить сделку стороны могут как после истечения срока действия договора аренды, так и до него. При этом арендатор может заплатить за приобретенное имущество разовым платежом в момент оформления сделки, а может вносить платежи в счет выкупной цены в течение срока аренды.

Однако не все так однозначно с капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений, которые произведены в указанный объект. Дело в том, в соответствии с нормами ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.2021 № 26н) капитальные вложения в арендованное имущество до их передачи арендодателю учитываются в составе основных средств у арендатора. Поэтому на основании статьи 374 НК РФ до момента такой передачи налог на имущество со стоимости капитальных вложений в форме неотделимых улучшений должен платить арендатор, а после передачи — арендодатель. Такой точки зрения придерживаются контролирующие органы (письма Минфина России от 03.11.2021 № 03-05-05-01/48, от 11.03.2021 № 03-05-05-01/17).

Неотделимые улучшения сданного в аренду имущества

Если обеспечительный платеж засчитывается в счет арендной платы, то его сумма облагается НДС, поскольку он выполняет не только обеспечительную, но и платежную функцию, являясь предоплатой (письма Минфина России от 12.01.2021 № 03-07-11/09, от 21.09.2021 № 03-07-11/238).

Однако в результате передачи имущества или его части в субаренду у арендодателя могут возникнуть определенные риски. Они могут быть связаны с ухудшением состояния недвижимого имущества из-за действий субарендатора, с правом субарендатора на заключение договора с арендодателем при досрочном расторжении договора аренды и т. д.

Процедура выражения согласия арендодателем на передачу недвижимого имущества в субаренду

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2021 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2021 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением освободить занимаемое помещение. Однако оно не было освобождено.

Риск причинения субарендатором ущерба имуществу арендодателя

Арендатор может в подобных ситуациях ссылаться на то, что ущерб был причинен не им, а субарендатором, соответственно, все требования нужно будет заявлять последнему. Однако подобные возражения арендатора несостоятельны. Дело в том, что между арендодателем и субарендатором никаких правовых отношений не возникает, и обязанность по возврату имущества арендодателю в надлежащем состоянии будет как и прежде лежать на арендаторе (ст. 622 ГК РФ). Соответственно, если арендодатель зафиксирует факт ненадлежащего состояния помещения, он может потребовать от арендатора устранить указанные нарушения, расторгнуть договор аренды, а также возместить причиненные убытки.

2. В сложившейся судебно-арбитражной практике, нередки решения, в которых договоры субаренды, заключенные без согласия арендатора (в нарушение требований п. 2 ст. 615 ГК РФ признаются недействительными (ничтожными), как сделки не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов (ст. 168 ГК РФ) (См., например: Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2021 г . N 08АП-3541/2021; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2021 г . N 14АП-2249/2021; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2021 г . N 09АП-11780/2021; Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2021 г . N 15АП-12348/12 и др. ).

Учет субаренды у арендатора, арендодателя, субарендатора

При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610 , абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды , начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.

Арендатор заключил договор аренды помещения с арендодателем (администрация) на торгах. Арендатор сдавал помещение в субаренду нескольким субарендаторам.
В настоящее время арендатор досрочно расторг договор аренды с арендодателем.
Может ли арендодатель без торгов перезаключить договор аренды с субарендаторами в пределах оставшегося срока субаренды?

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) п раво сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Когда используется ЕНВД?

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

Раньше можно было оплатить налоги только на почте, через банк или через банковский терминал по реквизитам из квитанции или по самой квитанции. При всех этих способах квитанция должна быть прислана налоговым органом и быть на руках у налогоплательщика.

Патент на аренду имущества можно приобрести на срок до одного года, а затем при необходимости покупать его на новый период. Стоимость патента легко рассчитать через онлайн-калькулятор, представленный на сайте ФНС.

Налог с аренды помещения для ИП

Юридическое лицо может применять общую систему налогообложения или упрощенную. Последний режим возможен только при выполнении ряда условий (менее ста сотрудников, годовой доход менее ста пятидесяти миллионов рублей, отсутствие филиалов и другие).

Законно. Оба этих понятия регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Согласно ему понятие «наем» используется, если речь идет о сдаче жилья одним физическим лицом другому для целей временного проживания. Об аренде речь идет только в случае, если одна из сторон договора — юридическое лицо или предметом договора выступает нежилое помещение (например, апартаменты). По такому же принципу используются и понятия «поднаем» и «субаренда»: они предполагают, что снимаемая жилплощадь сдается третьим лицам — временным жильцам.

Сдавать квартиры в субаренду и поднаем — это вообще законно?

Субаренда («вторичная аренда») — это пересдача в аренду третьим лицам помещения, которое вы сами арендуете. Субаренду регулирует статья 615 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенайм) — разумеется, только с согласия арендодателя. Кроме того, арендатор имеет право предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал компании или паевого взноса в производственный кооператив. Во всех этих случаях, кроме перенайма, именно арендатор отвечает за имущество по договору перед арендодателем.

Как сдать жилье в субаренду или поднаем?

Неважно, снимаете ли вы квартиру у частного лица или живете в ней по договору социального найма (то есть не приватизировали квартиру), — согласие наймодателя потребуется в каждом из этих случаев. Если речь о «социальном найме», чтобы получить разрешение муниципалитета (или другого местного органа власти, выступающего наймодателем), потребуется также согласие всех членов семьи основного нанимателя. А если речь идет о поднайме комнаты в коммуналке — всех, кто владеет долями в ней (то есть собственников и нанимателей других комнат и проживающих с ними членов их семей).

Физическое лицо также может сдавать помещение в аренду без регистрации ИП, но при условии, что это помещение является жилым (например, дом или квартира). При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП.

Здравствуйте, вы платите налог в отношении полученной выручки. В зависимости от выбранной системы налогообложения. Если у вас ОСНО или УСН «доход-расходы», то и налога к уплате не будет. Но декларацию подавать надо будет.

Уточнение клиента

Арендная плата, уплачиваемая субарендатором, учитывается арендатором в целях налогообложения прибыли в том же порядке, в котором арендодатель признает арендную плату, полученную от арендатора При получении арендатором предоплаты от субарендатора налоговые последствия в части налога на прибыль аналогичны тем, которые возникают при получении арендодателем предоплаты от арендатора.

Напомним, что акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью вправе принимать решения о распределении чистой прибыли не чаще чем раз в квартал (подп. 7 п. 2 ст. 33 и п. 1 ст. 28 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ, подп. 10.1 п. 1 ст. 48 и п. 1 ст. 42 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ). Сами же выплаты учредителям или акционерам можно производить чаще. Ежемесячно или даже несколько раз в месяц – по мере поступления денег на счета специальной компании. Главное не нарушить срок в 60 дней, установленный для выплаты дивидендов после принятия соответствующего решения (п. 3 ст. 28 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ, п. 4 ст. 42 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ).

Аренда может служить источником прибыли в дивидендной схеме

Как работает схема. Передача имущества в субаренду – одна из самых популярных схем, используемых на практике. Имущество конечным арендаторам сдается в субаренду от «упрощенца». При такой схеме арендаторы вынуждены платить арендную плату без НДС (см. схему 3).

Схема 1. Посредничество физлица при аренде

Как работает схема. Компания на «упрощенке» с объектом «доходы» сдает в аренду имущество. А полученную прибыль направляет на выплату дивидендов собственникам. Ведь расходов по арендной деятельности может практически не быть. Разве что амортизация, которую арендная плата должна перекрывать. В этом случае сдача имущества в аренду – способ получения дохода у специальной компании, созданной только для выплаты дивидендов физлицам (см. схему 2).