Общество «ГиперСити», ссылаясь на то, что основной договор аренды не заключен, общество «Стилиссимо Ритейл» без каких-либо правовых оснований занимает переданное ему помещение и не в полном объеме оплачивает пользование данным помещением, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование помещением за период с 01.10.2021 по 30.04.2021, исходя из ставки арендной платы, согласованной сторонами в предварительном договоре от 20.12.2021 N 025/ПДА-07, и за период с 07.05.2021 по 30.04.2021, исходя из ставки операционных расходов, согласованных в соглашении от 20.12.2021 N 2ОР-025/ПДА07.
В кассационной жалобе общество «Стилиссимо Ритейл» просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что судами не применена ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая применению, и неправильно применена ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при распределении бремени доказывания. Заявитель полагает, что взыскание неосновательного обогащения из расчета цены аренды, предусмотренной предварительным договором от 20.12.2021, который судами признан незаключенным, произведено судами без учета п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер неосновательного обогащения должен устанавливаться на основании цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы или услуги. Заявитель также не согласен с выводами судов о непринятии в качестве оплаты фактического пользования помещением платежных поручений от 15.11.2021 N 6666 на сумму 790 990 руб. и от24.06.2021 N 1730 на сумму 414 140 руб.
ГАРАНТ:
Устанавливая сумму неосновательного обогащения, подлежащего взысканию, суды исходили из того, что расчет должен производиться в соответствии со ставкой платы, согласованной сторонами в размере 48,18 евро за 1 кв. м площади, которая не превышает ставку арендной платы по иным договорам аренды помещений, находящихся в названном торговом центре, заключенных ответчиком. Кроме того, судом первой инстанции принята во внимание оплата фактического пользования помещениями магазина, произведенная ответчиком за декабрь 2021 г. и январь 2021 г. Данные выводы являются обоснованными, сделанными на основании исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств.
Напишите заяву на зама на мошеничество.
Ищите концы и возбуждайте УД до апелляции.
Не отзовут иск — сядет.
МВД сейчас по внутренней директиве дела связанные с хоз. спорами не возбуждает — подключайте СБ опять же чтобы возбудили.
1. Доверенность из обстановки с последующим фактическим подтверждением заявляли?
2. Контрагенты (телефония, интернет, поставщики воды, почта) — подключайте СБ пусть от них тащат письма что оказывались услуги этому арендатору по такому то адресу в такой то период времени. Рекламу их поищите всякую с указанием адреса.
3. Из налоговой в бухгалтерии должны быть запросы на подтверждение аренды — доказательство того, что они обращались за вычетами и у них не было сомнений, что уплаченные суммы являлись именно арендной платой. причем ГД должен был подписывать уже НЕ по доверенности эти обращения, то есть еще одно фактическое подтверждение сделки и что ГД был в курсе. Или поработайте с налоговой чтобы они подтвердили что арендатор в лице ГД за такими вычетами обращался.
#1 Ink Ink —>
Очень странное, бредовое решение, совершенно невпопад.
Почему суд не принял во внимание фактическое исполнение, несмотря на неуполномоченное лицо?
Почему не учли момент что было как минимум одно годовое собрание акционеров у них, где вся деятельность должна была рассматриваться?
«»3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:
Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение, возникновение, переход этих прав подлежат государственной регистрации. А статья 608 устанавливает необходимость регистрации договоров аренды недвижимого, если иное не установлено законом. К иному, например, относится договор аренды земельного участка сроком менее года. В Вашем случае договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации.
Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2
Арендатором не был подписан договор аренды нежилого помещения. Фактически арендовал помещение и частично оплачивал, ссылаясь на то,что был еще один арендатор и он тоже оплачивал аренду. Хотя второго арендатора не было. Вопрос-как можно (статья ГК)доказать фактическую аренду нежилого помещения?
15 мая Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС19-26908 по спору о взыскании арендных платежей с арендатора по истечении срока договора аренды, продолжившего, по утверждениям арендодателя, пользоваться недвижимым имуществом.
Нижестоящие суды разошлись в оценке обстоятельств дела
Суды первой и второй инстанций отказали в удовлетворении иска, указав на то, что предусмотренная п. 2 ст. 655 ГК РФ обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора. Они установили, что общество использовало ангар в период срока аренды, обозначенного договором, полностью уплатив арендную плату за весь договорный период, а после истечения срока договора ответчик не использовал спорное помещение и договор аренды не был возобновлен на неопределенный срок. Как пояснили суды, само по себе несоставление акта приема-передачи при отсутствии фактического владения и пользования арендатором имуществом не подтверждает возобновление договора аренды на неопределенный срок и не является основанием для удовлетворения иска о взыскании арендной платы за период с июня 2021 г. по июнь 2021 г
ВС РФ встал на защиту арендатора
Впоследствии кассация отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции под предлогом того, что факт освобождения арендатором спорного помещения без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения его от внесения арендной платы.
Однако, нотариальная сделка при проверке налоговых органов докажет факт законного использования, а не самозахвата. Поэтому крайне важно составлять договор. Кроме того, он поможет в разрешении возможных споров между его сторонами.
Составление договора безвозмездного пользования нежилым помещением в соответствии с требованиями закона и по актуальному образцу
Если на исходящий корреспонденции или на фирменных бланках почтовый адрес этого помещения зафиксирован, то собирайте все эти документы «до кучи» (как можно больше в смысле) как доказательства фактического владения помещением. Так можно и период владения подтверждать.
Доказать факт аренды помещений
Индивидуальный предприниматель Жабоедов Владислав Владимирович, ОГРН 308784719700440195176, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью „АРКОПЛАСТ-СЕРВИС“, ОГРН 1077847171720, место нахождения: Санкт-Петербург, Столярный пер., дом 10-12, литера А, помещение 4-Н ( далее — Общество), о взыскании 297 909 руб., в том числе 180 339 руб. за фактическое пользование арендованными нежилыми помещениями по договору от 01.06.2021 за период с 01.03.2021 по 31.03.2021 и 115 879 руб. за период с 01.04.2021 по 19.04.2021, а также 1691 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.03.2021 по 19.04.2021.
До принятия решения истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее — АПК РФ) увеличил размер иска до 590 708 руб. основного долга и до 8295 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 07.06.2021. Уточнение принято судом.
Заявление предпринимателя об увеличении иска до 1 006 105 руб. основного долга и до 22 180 руб. процентов суд отклонил.
Решением от 18.08.2021 ( судья Васильева Н. В.) в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 19.12.2021 решение от 18.08.2021 отменено. Суд принял увеличение иска до 1 028 285 руб., из которых 1 006 105 руб. — плата за фактическое пользование помещениями в период с 01.03.2021 по 16.08.2021 и 22 180 руб. — проценты за пользование чужими денежными средствами. Иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов апелляционного суда обстоятельствам дела, просит отменить постановление, а решение оставить в силе.
По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют доказательства уклонения Общества от возврата арендованного имущества.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель предпринимателя возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, предприниматель Пригульная О. Г. ( арендодатель) и предприниматель Жабоедов В. В. 15.04.2021 заключили договор N 10 аренды нежилых помещений площадью 2079,3 кв. м, кадастровый номер 78:12:6351А:207:94:4, 3Н ( часть), комнат N 1 — 6 площадью 653,4 кв. м, кадастровый номер 78:12:6351А:207:94:3, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 14, лит. Ю, общей площадью 2732,2 кв. м; нежилого помещения 3Н, комнаты N 2 — 16, 18 — 28, кадастровый номер 78:12:6351А:145:75, расположенных на третьем этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, общей площадью 454,7 кв. м. Срок действия договора — до 15.03.2021.
Помещения переданы по акту приема-передачи от 15.04.2021.
Согласно пункту 1.6 договора помещения используются арендатором для собственных нужд, а также для сдачи в субаренду без предварительного согласования с арендодателем. Дополнительными соглашениями к договору аренды срок договора продлен до 31.01.2021.
Названные предприниматели 01.09.2021 заключили договор N 005/1 аренды части земельного участка площадью 10 000 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:6351А:207, принадлежащий предпринимателю Пригульной О. Г. на праве собственности. Срок действия договора — 11 месяцев.
Предприниматель Жабоедов В. В. ( арендатор) и Общество ( субарендатор) 01.06.2021 заключили договор субаренды нежилых складских помещений 7-Н ( комн. N 1, 2, 3) общей площадью 153 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 14, лит. Ю, кадастровый номер 78:12:6351А:207:94:3; части земельного участка ( прилегающая территория) площадью 2021 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Октябрьская наб., д. 104, корп. 25, лит. АЖ, кадастровый номер 78:12:6351А:207. Срок действия договор — до 30.04.2021.
Названные помещения и часть земельного участка площадью 2021 кв. м переданы Обществу по акту приема-передачи от 01.08.2021.
Согласно пункту 3.2.7 договора от 01.06.2021 в случае его досрочного расторжения по инициативе субарендатора субарендатор обязан письменно известить арендатора об освобождении объектов не позднее чем за два месяца и сдать объекты арендатору по акту в состоянии не хуже, чем на дату приема субарендатором объектов в аренду с учетом нормального износа и произведенных неотделимых улучшений ( при наличии таковых).
Письмом 08.12.2021 Общество уведомило предпринимателя Жабоедова В. В. о расторжении договора субаренды и об освобождении объекта аренды с 28.02.2021 и предложило истцу после окончания срока договора предоставить ему акт сдачи-приемки и акт сверки расчетов.
Предприниматель Жабоедов В. В., ссылаясь на то, что арендованное имущество не было ему возвращено, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель уклонялся от приемки арендованного Обществом имущества.
Апелляционный суд не согласился с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции. Установив, что по окончании срока действия договора субаренды Общество не возвратило имущество и продолжало им пользоваться, апелляционный суд взыскал с ответчика плату за пользование арендованным имуществом за период с 01.03.2021 по 16.08.2021 и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу пункта 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Материалами дела подтверждено, что названный договор аренды расторгнут.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав представленные в дело доказательства, а именно: акты от 19.08.2021, от 30.09.2021, от 22.11.2021, подписанные истцом, представителями незаинтересованных организаций и участковым уполномоченным 24 отдела милиции Невского района Санкт-Петербурга, письма предпринимателя от 03.10.2021 и от 16.11.2021, оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд признал недоказанным довод Общества об уклонении предпринимателя от принятия арендуемого имущества.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик совершал действия, направленные на возврат имущества арендодателю, не представлено.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов.
В силу части 2 статьи 287 АПК РФ арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции.
Поскольку судом апелляционной инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и не допущено при принятии обжалуемого судебного акта каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для его отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
Как арендодатели, так и арендаторы довольно часто задают вопрос: вправе ли арендодатель ограничить доступ арендатора в помещение или отключить арендатору коммуникации (воду, электричество и пр.) с целью выселения арендатора?
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
Есть судебная практика, где суды признавали включение данного условия в договор аренды правомерным, исходя из того, что стороны свободны в определении условий договора, а ряд судебных решений вовсе исходит из того, что данное условие носит обеспечительный характер.
Подписывайтесь на мой канал в Telegram
Договор стандартный. В договоре указано, что арендатор дает арендодателю залоговую сумму, которая возвращается ему назад по окончанию срока аренды в случае бережного пользования имуществом и не возвращается в случае значительного ухудшения и порчи помещения и (или) имущества. Арендодатель сумму так и не дал, то есть гарантировать сам за себя, что он ничего не натворит в квартире не хочет. Поскольку условия договора не соблюдены арендатором, то могу ли я тоже не соблюдать свою часть договора : находиться сама сколько мне вздумается времени (возможно даже ночевать) в этой квартире ? Как я поняла, выселить мне по действующему закону займет несколько месяцев. За это время никто не гарантирует мне, что арендатор не напишет на стене “здесь был Вася”.
По моему мнению, если стороны подтверждают дату фактического использования помещения и распространяют на отношения, возникшие до заключения договора, его условия, то, как минимум в юридической плоскости, все сделано корректно.
top! Комплексное повышение квалификации юристов
хотел бы вынести на обсуждение вопрос: существует ли риск (юридический, налоговый, другой), если акт приема-передачи датирован более поздним числом, чем помещение фактически начало использоваться по договору аренды?
Директор проектов по LegalTech-инновациям и новым технологиям цифровой экономики
На мой взгляд, если в акте указано все как Вы пишете, то все правильно.
Хуже когда коллеги начинают изобретать машину времени и подписывать акт числом, предшествующим дате заключения договора, да еще и со ссылкой на него.
Работников МЧС могут вызвать и сотрудники правоохранительных органов, если квартиранты не хотят выходить по своей воле. Это необходимо, чтобы вскрыть входную дверь, на основании бумаг, которые подтверждают права обратившегося в полицию лица, на конкретный объект недвижимости.
Что делать, если арендатор квартиры не платит деньги и не освобождает помещение? Необходимо обращаться в суд, не дожидаясь окончания срока действия договора. Собственнику помещения, прежде чем готовить обращение, нужно попытаться уговорить квартирантов оплатить долг.
Выселение, когда есть договор, а гражданин не платит за квартиру
Когда жилец отказывается принимать уведомление, то его можно отправить заказным письмом. В таком случае, доказательством будет считаться квитанция об отправке документа, и неважно приняла ли вторая сторона документ или нет.