Большинство компаний сейчас стараются экономить на офисных нуждах. Арендаторы активно пересматривают договоры с целью оптимизировать пространство и обеспечить наиболее гибкие условия. По данным консалтинговой компании CBRE, объем сделок по продлению и пересмотру текущих договоров аренды растет третий квартал подряд, увеличившись почти в два раза в годовом значении и охватив офисы площадью более 120 000 кв. м. Еще один тренд — все больше компаний сдают «свободные» площади в субаренду. Ее объем в апреле достиг 103 000 кв. м, что втрое превосходит показатели 2019 год, отмечает Ефимов из JLL.
Впрочем, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина объясняет, что причиной роста стал ввод всего лишь двух больших объектов, строившихся под государственные нужды, — это бизнес-комплекс «Ростех-Сити» (174 000 кв. м) для одноименной госкорпорации и долгострой «Два капитана» (80 000 кв. м) в Красногорском районе, в который планирует переехать правительство Московской области.
В целом на офисном рынке Москвы картина иная. Алексей Ефимов отмечает, что общая доля свободных площадей за три первых месяца года выросла на 0,6% — до 12,5%. Офисных площадей в столице стало больше. По данным JLL, за четыре месяца было введено около 310 000 кв. м новых площадей — на 38% больше, чем в 2020-ом. Введенный объем стал рекордным квартальным значением за последние три года, отмечает заместитель директора отдела исследований рынка CBRE Маргарита Кабалкина. По ее словам, в сегменте офисов классе А прибавилось почти 208 000 кв. м, большего ввода за квартал не было с 2014 года.
В первом квартале 2021 года в «Москва-Сити», по данным компании по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости JLL, было закрыто в пять раз больше сделок, чем год назад. Всего было арендовано и куплено около 30 000 кв. м площадей. Последние пять лет этот показатель был вдвое ниже. Исключение составляет лишь 2019 год, в первом квартале которого было арендовано 41 000 кв. м. Глава департамента офисной недвижимости JLL Алексей Ефимов связывает высокий спрос с тем, что по мере выхода из пандемии, у компаний растет интерес к офисам как к месту общения с партнерами. «Поэтому сравнительно хорошо выглядят именно наиболее развитые бизнес-локации», — объясняет Ефимов.
В ближайшие годы «Москва-Сити» ждет бум. «Если анонсированные планы будут реализованы или реализованы с небольшим сдвигом сроков, то 2022-2024 годы будут наиболее активным трехлетием за всю историю «Москва-Сити» с точки зрения нового предложения. Будет введено около 500 000 кв. м, это больше, чем за любой трехлетний период», — говорит Ефимов. Сейчас в «Москва-Сити» 14 зданий общей площадью 1,2 млн кв. м. До 2024 года планируется ввести еще пять объектов — Capital Towers, «Империя II», «Гранд Тауэр», ICity и One Tower, совокупная офисная площадь которых составит 1,8 млн кв. м.
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2021 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2020 г.
Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2021 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.
Итоги l квартала 2021 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
Офисы Москвы: выше ставки — больше падение
Как и на рынке аренды, в сегменте купли-продажи офисных помещений зафиксировано существенное падение средней стоимости, в первую очередь для офисов класса А. Сегодня в целом по Москве средняя стоимость 1 кв. м офиса класса А составляет порядка 391 тыс. рублей, хотя еще в начале прошлого года показатель превышал отметку 430 тыс. рублей за «квадрат». Падение за год — на 9,7%.
В 2020-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2020-го составила 45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.
Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.
В весенний локдаун компании рассчитывали на снижение стоимости и планировали выгодный переезд в офисы большей площади при сохранении бюджета на аренду. На графике ниже представлена годовая структура потенциального спроса (распределение просмотров объявлений) по площади офисов.
Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).
В первом квартале 2021 года интерес к аренде коммерческой недвижимости вырос на 24%
Спустя год после начала пандемии, оказавшей существенное влияние на рыночную ситуацию, зафиксирован рост спроса на аренду объектов коммерческой недвижимости — на 24% в среднем по России за первые три месяца года (+12% к аналогичному показателю 2020 г.). В категории купли-продажи также наблюдалось повышение интереса: +5% по сравнению со значениями аналогичного периода предыдущего года и IV кв. 2020 г. Объем предложения на рынке аренды также увеличился: его отметки превысили прошлогодние показатели на 15%, продемонстрировав в I квартале незначительный рост. При этом количество предложений для продажи осталось практически неизменным: -2% в годовом выражении (I кв. 2021 г. к I кв. 2020 г.) и -3% за квартал (I кв. 2021 г. к IV кв. 2020 г.).
Спрос на покупку коммерческих объектов за последний квартал (I кв. 2021 к IV кв. 2020 г.) заметно вырос в Сочи (в 1,5 раза) и Севастополе (+27%), а в годовом выражении (I кв. 2021 к I кв. 2020 г.) — в Новосибирске (в 1,4 раза), Сочи (+34%) и Екатеринбурге (+32%). Подробнее — в Табл. 2.
В условиях постепенной стабилизации эпидемиологической обстановки повышается востребованность коммерческих объектов, особенно в сегменте аренды. В I квартале текущего года наибольший интерес со стороны арендаторов вызывали площади свободного назначения (+24% по сравнению с аналогичными значениями I квартала 2020 г. и +25% к показателям IV квартала), и склады (+25% и +17% соответственно). При этом в течение квартала также заметно увеличился интерес арендаторов к объектам общепита — в 1,4 раза и офисам — на 26%.
По итогам I квартала 2021 г. почти половина всех запросов пользователей, проявляющих интерес к коммерческой недвижимости, приходилась на помещения свободного назначения, а именно 45% — в сегменте покупки и 38% — на рынке аренды. Онлайн-ритейл и новые форматы ведения торговли, такие как dark store и dark kitchen, актуальность которых значительно возросла в условиях пандемии, продолжают пользоваться популярностью. В свою очередь, наиболее подходящими под эти цели помещениями стали ПСН, при необходимости достаточно легко трансформирующиеся под новые задачи и цели бизнеса. Кроме того, на протяжении I квартала сотрудники частично или полностью возвращались в офисы, торговые центры адаптировались к последствиям пандемии и возобновляли деловую активность, что сказалось на востребованности торговых площадей (22% — на обоих рынках) и офисов (23% — аренда и 10% — покупка). Подробнее — на графике 1.
По итогам I квартала 2021 г. наблюдается рост интереса к коммерческой недвижимости: спрос на аренду увеличился на 24%, на покупку — на 5% по сравнению с аналогичными показателями предыдущего квартала. Помещения свободного назначения (ПСН) продолжают пользоваться наибольшей популярностью как с точки зрения аренды, так и приобретения в собственность, — на них приходится почти половина всех запросов пользователей Авито Недвижимости. При сохраняющемся спросе повышаются и цены — заметно выросла стоимость покупки торговых площадей (+25%) и аренды офисов и складов (в 1,4 раза) год к году. При этом наиболее дорогими как для покупки, так и для аренды в I квартале текущего года оказались торговые площади (61 694 руб./кв.м и 892 руб./кв.м в месяц соответственно) и офисы (60 115 руб./кв.м и 1 000 руб./кв.м в месяц).
Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2021 году
По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».
«В этом году, по нашим прогнозам, на московский рынок выйдет около 560 тыс. кв. м. Это максимальный объем нового строительства, начиная с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя», — сказал Алексей Ефимов.
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
В Москве началась реализация ещё одного крупного проекта – бизнес-центра STONE Савеловская рядом с одноименной станцией метро, рассказала заместитель генерального директора по оценке и инвестициям ГК Stone Hedge Виктория Васильева. «При проектировании бизнес-центра мы будем основываться на последних трендах, которые сейчас наблюдаем. Первое, чему мы хотим уделить внимание, – это общественные пространства, поскольку территория офисных центров должна являться естественным переходом от городской среды в офисную», — сказала Виктория Васильева.
«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.
Рынок прогнулся: будущее за гибкими офисами
Итак, в представлении профессионалов новая офисная экосистема будет состоять из нескольких ключевых звеньев. Первое — городской офис-хаб: хранитель корпоративного кода, драйвер персонального и коллективного развития, место обитания руководства, территория для важных встреч и так далее. Второе — домашний офис (то есть рабочее место в собственном доме) либо персональное место в коворкинге, если домашние условия работать не особо позволяют.
При этом 70% опрошенных заявили, что столкнулись с трудностями, работая из дома. Прежде всего речь идет о миллениалах, у которых есть маленькие дети, престарелые родители, а иногда и те и другие одновременно в одной квартире. В итоге 73% участников исследования сказали: подход к офисной жизни должен быть более гибким, и люди должны иметь большую свободу выбора, где и как работать.
— Мы достаточно много занимаемся дизайном офисных помещений. Некоторые из проектов были начаты еще до пандемии и были продолжены в период самоизоляции и после нее, поэтому технические задания к проектам корректировались с учетом новых реалий. Некоторые компании приняли решение о сокращении части сотрудников или выводе их за штат. Таким образом, количество рабочих мест в новых офисах уменьшается в среднем на 20%. Сегодня многие сотрудники возвращаются в офисы, и компании стремятся создать для них еще более комфортные рабочие места, так как чаще всего речь идет о самых ценных кадрах. Увеличивается площадь на одного сотрудника: если раньше минимальное значение было 1,2 квадратного метра, то сейчас — 1,5. Это дает возможность разместить то же самое количество сотрудников на площади, которая на 20% больше той, что требовалась раньше. Но с учетом планируемого сокращения количества людей, работающих в офисе каждый день, дополнительных метров компаниям не потребуется. Если говорить об общей площади офиса (опенспейс, переговорные и дополнительные помещения), до пандемии она в среднем была равна 10 квадратным метрам на одного сотрудника, теперь эта цифра по тем же причинам немного вырастет. Кардинальных изменений в планировочных решениях мы пока не наблюдаем. Гипотеза о том, что из офисов исчезнут общественные пространства, представляется маловероятной. По-прежнему проектируются переговорные — и большие, и малые, прочие пространства для командной работы — лектории, зоны отдыха. Однако повышенные требования к противовирусной безопасности все же требуют новых решений. Например, мы получаем от испанских производителей предложения об установке в офисах защитных экранов из оргстекла. В дополнение к существующим акустическим перегородкам между рабочими местами на столы в опенспейсе ставятся прозрачные экраны — как сбоку от каждого сотрудника, так и между сотрудниками, если они сидят за столом друг напротив друга. Сразу после начала пандемии мы внесли в архитектурные проекты новых офисных интерьеров изменения, связанные с инженерными системами, — предусмотрели дополнительные системы очистки воздуха. Это удорожает проект не столь существенно — прибавляет до 5% к общей стоимости работ. Уверен, это будет востребовано и в будущем.
Третье звено — те самые «третьи места» в городе, например кафе, в которых можно проводить небольшие корпоративные встречи и общаться с клиентами. Наконец, четвертое звено — корпоративные блоки в коворкингах или локальные офисы, принципиально новые представители flex-формата, которые, как отмечает исполнительный директор сети сервисных офисов Space 1 Павел Федоров, имеют ряд существенных отличий от своих «коллег».
— Новый офис должен облегчать жизнь компании. Поэтому, как правило, это офисы с готовой отделкой, в которую не нужно инвестировать, оборудованными рабочими местами, оргтехникой, переговорными комнатами разных размеров и форматов, фон-будками для телефонных переговоров, разнообразными зонами отдыха. Плюсом становится наличие готовой инфраструктуры бизнес-центра, IT-инфраструктуры и точек питания (кафе, столовых, кофе-пойнтов) и так далее. Наша компания активно занимается проектированием сервисных офисов для различных компаний, и мы видим, что такие офисы становятся все более востребованными, так как позволяют не только экономить средства, но и более гибко подходить к решению бизнес-задач. В частности, важна возможность оперативно реагировать на изменения в количестве сотрудников, например провести релокацию со 100 до 200 человек и обратно. Крупные компании, в том числе из таких секторов, как металлургия, нефтехимия, IT, сегодня достаточно часто размещают проектные команды в сервисных офисах. Сейчас такие пространства мы проектируем для одного из операторов, и в них изначально предусматривается возможность кастомизации под потребности арендатора. Подобные универсальные гибкие решения, которые предусматривают и возможность адаптации под конкретную команду, думаю, будут пользоваться еще более активным спросом.
Как я вижу рынок офисной недвижимости в 2021 г? Честно говоря, пока никак»
Чем отличается ситуация на рынке офисной недвижимости в 2020 г. от кризисов прошлых лет и какие варианты развития событий ждут арендодателей и бизнес, рассказал председатель комитета офисной недвижимости «Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов» Гайк Папоян.
Если говорить о России, то международные компании первыми ушли на «удаленку», не забыв обратиться за скидками. Чуть позже — российские. Пожалуй, единственные, кто до последнего оставался в офисе — государственные структуры и компании. Во многом это связано с тем, что для них не организовали возможность работать удаленно, так как у большинства из них стоят настольные компьютеры, а не ноутбуки. Кроме того, конечно, некоторые из них работают со сведениями, содержащими гостайну, поэтому не могут пользоваться компьютерами через незащищённые каналы связи.
Но рынок в целом встал. С конца марта до конца мая компании вообще не понимали, что делать, так как этот кризис не похож ни на кризис 2008 г., когда в выигрыше остались собственники помещений из-за дефицита помещений, ни на кризис 2014-го, когда выиграли арендаторы, так как помещений было с избытком. Вроде бы сейчас надо давить на то, чтобы снижать ставки, но, с другой стороны, договоры, в основном, заключены на 5-7 лет без права расторжения и арендодатель тоже не готов уступать, так как защищён юридически.
Конечно, консультанты рапортуют о том, что рынок коворкингов растет на 50% в год, но это, скорее вопрос низкого старта. Общее число коворкингов в России — меньше 1% от всего офисного рынка, например, Москвы. На мой взгляд, рынок будет развиваться, но существенного влияния он не окажет.
Как поддержали арендодателей? По большей части, никак. Налоговые льготы принял не каждый регион, а те, кто приняли, выкручивали собственникам руки, как это обычно и бывает. В связи с этим я бы еще раз хотел сказать вот что: необходимо объединяться в профессиональные сообщества, например, вступать в Российскую гильдию управляющих и девелоперов, которая является реально действующим профобъединением, отстаивающим интересы участников рынка.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов. По его оценке, в 2021 году в Москве планируется ввести порядка 560 тыс. кв. м офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2015 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя.
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2021 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2021: новые горизонты», информационными партнерами которой выступили портал Arendator.ru и федеральная премия Arendator AWARDS.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2021 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей — в 2021 году вакансия будет на уровне 13-14%.
В числе других тенденций, отмеченных участниками конференции, оказались востребованность формата гибких офисов и изменение портрета арендатора (в сегмент пришли крупные компании), тренд на многофункциональность, смена локации клиентов и активное развитие рынка за пределами центральных районов Москвы, отказ от больших помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра и т. д.
За 12 месяцев 2020 года судебные приставы выставили на продажу более 17,6 тысяч квартир на 36,5 млрд рублей. Годом ранее на публичные торги вышли 20,5 тыс. объектов на 45,2 млрд рублей. Наибольшее количество жилья было предложено на территории Челябинской области (1044 объектов), Республики Башкортостан (912), и третье место — Москва (860 объектов) (регионы-лидеры по количеству выставленной на продажу жилой недвижимости представлены в таблице №1).
«Со второго полугодия 2020 г. чистое поглощение, т.е. разница между объемом занятых площадей на конец и начало года, демонстрирует отрицательную динамику и на конец года составляет -53 280 кв. м. Сильнее всего пострадал класс B. В бизнес-центрах этого класса зафиксировано наибольшее увеличение свободных офисов. Это прежде всего связано с тем, что малый бизнес, который, как правило, арендует площади в объектах B-класса, оптимизировал затраты и отказывался от части офисных помещений. На конец декабря в классе В остается незанято 161 620 кв. м, или 43% от общего объема вакансии», – отмечает Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC Int.
В реестр извещений о публичных торгах ФССП вносит сведения о торгах имуществом должников, назначаемых в процессе исполнительного производства, которые являются следствием неисполнения решений судов. Снижение средней цены предложения в среднем по стране на 6% или 128 тысяч рублей говорит о том, что на торги было выставлено больше объектов недвижимости эконом-сегмента.
Наибольший объём в рублях, напротив, пришелся на столичный регион (8,59 млрд рублей), Санкт-Петербург (2,22 млрд) и Республику Башкортостан (1,62 млрд) (полные данные представлены в таблице). Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13) (регионы-лидеры представлены в таблице №2).
Аномальный объём торгов зафиксирован в Тюменской области (выставлено 72 квартиры против 1 в 2019 году) и Приморском крае (216 против 13). Впервые до процедуры торгов дошло жилье Чукотского автономного округа. В ходе исследования отмечена тенденция, что в южных регионах страны на торги через судебных приставов выходит гораздо меньше квартир по сравнению с соседними регионами.
Рынок офисной недвижимости в 2021 году
Для точного прогноза следует обратиться к последним зафиксированным показателям. Как показывают данные, в последний квартал 2020 года спрос на офисную недвижимость вырос на 2 %, даже несмотря на увеличение количества объявлений о продаже офисов. Кроме того, разница между 2019 и 2020 годами по уровню незанятых офисных площадей составила всего 2 процента. Денис Тросиненко, официальный представитель компании A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, прогнозирует, что интерес инвесторов к офисной недвижимости будет увеличиваться пропорционально снижению числа заболевших коронавирусом и росту вакцинированных. Стереотип о том, что в 2021 году все продолжат работать из дома, не подтвердится. Люди постепенно будут возвращаться в офисы, так как целый ряд опросов свидетельствует о том, что на удаленном формате работать труднее, он приводит к стрессу и переработкам.
Таким образом, при нынешних темпах, в 2021 году вложения в офисную недвижимость, особенно класса А, будут стабильно расти. А отдельной инвестиционной привлекательностью будут обладать близкие к крупным дорогам экологичные многофункциональные бизнес-кластеры.
По словам Дениса Тросиненко, в 2021 году особую привлекательность приобретут бизнес-центры, которые соответствуют ряду критериев. Во-первых, близость к крупным транспортным артериям города. В Москве такими являются Третье транспортное кольцо, Ленинградское шоссе, МКАД и другие крупные дороги. Во-вторых, многофункциональность. Инвестиционную популярность приобретут те комплексы, которые выходят за рамки стандартных бизнес-центров. Те, которые вмещают себя максимально все нужные заведения. Ведь офисному работнику намного проще и безопаснее посетить ресторан, фитнес-центр и салон красоты в том же здании, где находится его офис, чем тратить время на дорогу. Наконец, в-третьих, экологичность, запрос на которую с каждым годом только увеличивается. Современный бизнес-центр должен обладать зелеными зонами и соответствовать международным эко-стандартам.
20 мая Контакт-центр «Деловых Линий» признан одним из лучших мест для работы Уровень удовлетворенности условиями труда в контакт-центре логистического оператора превысил 90 %, достигнув максимальных значений за последние 4 года. Таким образом, «Деловые Линии» вошли в ТОП-3 компаний с самыми высокими результатами в 6-м международном исследовании «Алекс Берг Контакт-Центр Консалтинг».
Таким образом: с одной стороны, большое количество сделок не приводит к тому, что поглощаются вакантные площади, а, с другой стороны, строительство не приводит к выбросу на рынок новых площадей. В итоге мы получаем равновесное сбалансированное состояние, когда доля свободных площадей сохраняется на одном и том же, достаточно низком уровне. По итогам года доля свободных площадей составит 4.5-5%
Ставки аренды, в свою очередь, также не будут подвержены сильным колебаниям. До конца года на рынке сохранится текущий показатель ставки. На отдельных субрынках возможен рост в 2-3%. Локальный рост будет происходить в случае реализации текущих вакантных площадей на том или ином субрынке.
Коммерческие условия
Большинство ритейлеров, около 70%, зафиксировали скидки по арендной плате до конца 2020 г. Размер скидки зависит от профиля арендатора и позиции собственника ТЦ. Скидки для fashion-операторов составляли от 10 до 30% на время ограниченной работы торговых центров. Для люксовых операторов скидки в период ограниченной работы розницы (апрель, май) составили до 90% в валютных договорах аренды, а в июне-июле 60%. С августа арендная плата вернулась к докризисному уровню. Снижение прайм-ставки в топовых и ключевых моллах было зафиксировано во II кв. и составило 15% по отношению к началу 2020 года. В 2021 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться, а скидки для операторов по текущим договорам аренды сохранятся. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года, по нашим оценкам.
Источник: CBRE
Восстановление посещаемости ТЦ после повторного открытия
Посещаемость в региональных торговых центрах после повторного открытия восстанавливается по-разному, в зависимости от действующих ограничений (в ряде регионов они вводятся повторно), уровня доходов населения и наличия качественного предложения торговых площадей. Более высокие показатели трафика и продаж после повторного открытия характерны для современных торговых центров, расположенных в крупных и более богатых городах. Покупатели медленнее возвращаются в торговые центры в городах с низким уровнем доходов, а также в городах, где по-прежнему сохраняется дефицит качественного предложения. Некоторые моллы фиксируют превышение показателя относительно докризисного значения. Например, посещаемость ТРЦ «Калина Молл» превысила значение за аналогичный период 2019 года в июле и августе на 5% и 8% соответственно, в сентябре на 23% и в октябре на 2%. 12 ноября 2020 года состоялось техническое открытие ТРЦ «Казань Молл» в Казани. Несмотря на пандемию, запуск объекта вызвал большой интерес со стороны посетителей: посещаемость объекта в будни составила 15 000 – 17 000 чел./день, в выходные 22 000 — 25 000 чел./день. В ближайшие дни ожидается открытие многозального кинотеатра Киномакс с первым в Татарстане зале IMAX, а уже в начале 2021 года — развлекательного парка TeikaBoom и продуктового супермаркета.
В целом, в России за 2020 год появилось всего 5 гостиниц (всего около 700 номеров). Новые проекты открывались в таких городах, как – Москва, Краснодар, Сочи, Саранск, Ульяновск. Часть объектов по России представляли собой ребрендинг существующих гостиниц. В Саранске и Ульяновске открылись гостиницы под брендом Radisson, оба отеля представляют собой ребрендинг. В Краснодаре начала работать гостиница Hampton by Hilton.
Многие московские открытия, по объективным причинам, были перенесены на 2021 год. На 2021 год в Москве должны открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. Сроки открытия объектов, очевидно, могут двигаться, все будет зависеть от динамики рынка в 2021 году.
Международные бренды
С начала года открылось 17 магазинов новых международных брендов, 13 из которых открыли магазин стандартного формата. О приостановлении своей деятельности на территории России заявили международные бренды – Longchamp, Lefties, а также сеть кинотеатров CJ CGV. В ближайшие 2 года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
Альтернативой классическому стали сервисные офисы. Это модернизированные коворкинги, которые позволяют получить большой кабинет на 10-20 человек без необходимости вкладывать в отделку, в мебель, в IT-инфраструктуру. Но и арендные ставки в пересчете на 1 кв. м здесь намного выше, чем в обычных офисах. Операторы таких пространств оправдывают это своей гибкостью — готовностью заключить договоры на 1,5-2 года и дать право расторжения.
Честно говоря, для меня большая загадка — экономика этого процесса. Операторы сервисных офисов также арендуют помещения, также делают отделку, ставят мебель… Давать арендатору право расторжения, хоть и со штрафом, — такого решения, на мой взгляд, не выдерживает никакой бизнес-план.
Непонятно, как это направление будет развиваться в регионах. «Офис с отделкой» всегда был стандартным предложением, это не ноу-хау для региональных девелоперов. Кроме того, локальные игроки всегда предоставляли помещения на короткий срок — от 11 месяцев, с мебелью и инфраструктурой. Вопрос — зачем арендатору платить еще больше, если среди дополнительных «плюшек» есть только чай, кофе, фрукты и какие-то мероприятия?
В 2020 г. мы вошли с уверенностью в том, что спрос, который сформировался в 2018-2019 гг., начнет давить на рынок. Ставки будут расти и расти, ведь свободных площадей становилось все меньше. Напомню, что в Нижнем Новгороде новых объектов не вводили на протяжении четырех лет, в Москве — в достаточном объёме на протяжении трех лет, в течение которых спрос превышал ввод новых помещений. За эти годы дефицит офисных площадей класса А/В снизился с 30% до 11-12%.
Тем не менее, необходимо констатировать, что в этот кризис обе стороны в основном приняли позицию win-win и не выкручивают руки друг другу, хотя, конечно, и такие случаи известны. Если в предыдущие годы стороны договаривались о скидках на весь период действия договора аренды, то теперь речь идёт о нескольких месяцах на период ограничений из-за коронавируса.
Что сейчас происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости? Чего ждать в 2021
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2021 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Итоги 1 квартала 2021 года в офисной недвижимости
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 3 месяцев 2021 года составляет 3,79 млн м 2 . Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,24 млн. кв. м, класса В – 2,55 млн. кв. м.
Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 квартале составил 38 тыс. кв. м. Относительно показателей 1 квартала 2020 года (доковидного периода) спрос в сегменте качественной офисной недвижимости снизился более, чем в два раза. Относительно 4 квартала 2020 падение составило 32%.
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по итогам квартала средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –0,4 п.п. по сравнению с аналогичным показателем на конец 2020 года, и составил 7,1%. На рынке вакантными остаются порядка 270 тыс. кв. м. Лидером по росту объема вакантных площадей в 1 квартале стал Центральный район, на втором месте – Невский район города.
В 1 квартале 2021 года рынок пополнился 4 офисными зданиями, совокупной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Самым значимым событием на рынке стал ввод в эксплуатацию МФК Морская резиденция, который предполагается использовать для собственных нужд ПАО «Газпром» (GLA = 40 000 кв. м).
Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 1 квартала 2021 года составляет 1 950 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+1,6% к декабрю 2020). Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за кв. м в месяц. Уровень запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B не изменился относительно итоговых показателей 2020 года.