Квартиры в Москве в 90-е стоили в среднем 285,8 млн руб
В начале 1990-х в России практикуются продажи на первых аукционах, но не самих новых квартир, а прав на те из них, что находятся в распоряжении муниципальной власти. Основным их застройщиком в столице было московское правительство. Реализация по умышленно завышенным (втрое) ценам позволяла ему строить для очередников. В Москве все еще выделялись бесплатные квартиры.
Лишь в 1993 году можно было утверждать, что в России функционирует рынок жилья. К этому времени количество приватизированных квартир уже было способно удовлетворить его потребности. Случались продажи их в обмен на видеомагнитофон или дачу, автомобиль. Помещения равной площади в одном доме могли быть проданы за разные деньги. Однушку в центре столицы можно было купить за машину. Об этом писал в 1996 г. журнал «Недвижимость».
Газета «Коммерсант» в сентябре 1993 г. писала, что в очереди на жилье стоят 740 тыс. москвичей, и очередников становится год от года больше. Это привело к тому, что московская жилплощадь выросла в цене (в валютном исчислении) в среднем в 7 раз, как утверждает издание и приводит в качестве примера динамику цен на однушки:
Появился как класс в 1994 году. Предпочитает особо престижные для Москвы апартаменты, приближенные по своим параметрам к среднеевропейским стандартам, даже превосходящие их. Сделки оформляются исключительно через проверенные риэлторские компании с полной гарантией конфиденциальности.
- С 1990 г. по июнь 1991 г. – стартовала приватизации квартир. Официальная торговля еще не носит массового характера. Цены относительно стабильны.
- С середины 1991 г. по I кв. 1993 г. – активизация продаж жилплощади. Стоимость в валюте растет до 15-20% в месяц.
- Со II кв. 1993 г. до конца 1995 г. – относительная стабилизация. Сохраняется рост цен, усиливается дифференциация стоимости квартир в зависимости от их расположения, типа дома и других параметров.
- С начала 1996 г. по лето 1998 г. – расценки меняются незначительно.
- С осени 1998 г. по лето 1999 г. – последствия кризиса – сокращение масштабов продаж и снижение стоимости в валюте.
Из рублей в доллары и снова в рубли: как менялись цены на жилье за последние 30 лет
Затем следующее падение цен произошло уже в 2008-2009 годах. События всем известны – мировой финансовый кризис. Тут уже на рынке недвижимости в результате запрета с 2006 года указания цен в валюте и в результате долгосрочного укрепления рубля расчеты были в рублях. И, соответственно, падение цен произошло в рублях. В Петербурге падение цен на недвижимость составило 25%. Цены падали с сентября 2008 года по декабрь 2009-го.
Если рассматривать динамику цен за последние несколько десятков лет, то с уверенностью можно сказать одно – что стоимость жилья только росла. Причем за это время цена одного квадратного метра выросла более чем в 100 раз. На такую динамику стоимости недвижимости обратили внимание наши эксперты: Дмитрий Щегельский из агентства недвижимости «БЕНУА» и ведущий аналитик QBF Олег Богданов:
Цены в столицах всегда на порядки отличались от того, что было в регионах. Например, в 1997 году двушка на Кутузовском в сталинском доме жилой площадью около 70 метров, стоила около 80 тыс. долларов. При этом особых альтернатив не было, строящиеся жилые комплексы можно было пересчитать по пальцам.
Стоимость жилья в России ежегодно корректируется также в зависимости от ключевой ставки Банка России и динамики потребительских цен в регионах. Другими словами, в некоторых городах жилье намного дешевле, чем в других. Например, в Москве квартиры будут стоить дороже, чем в «депрессивных» регионах (Северный Кавказ или Алтай).
В документе рассматривается вопрос стоимости жилья в отношении его доступности как по цене, так и по наличию. По мнению Банка России, в последние 10 лет правительство делает все возможное, чтобы сбить рост цен на недвижимость и сделать жилье более доступным для людей. Поэтому в стране намечалась устойчивая тенденция к снижению стоимости жилья относительно стоимости жизни. Да, рост все равно наблюдается, но он намного медленнее, чем рост цен на другие товары. Хотя были и исключения:
Сколько могла стоить 1-комнатная квартира зимой 1993 года в крупном городе, но не Москве
Цена 1 кв. м. в $ США Анализ по годам Все года 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 1994 1993
Год Янв Фев Мар Апр Май Июн Июл Авг Сен Окт Ноя Дек
Квартиры улучшенной планировки на Левобережье
1993 670 588 522 518 462 367 364 356 351 355 360 340
1994 319 302 285 279 272 270 250 242 227 200 183 180
1995 206 242 245 257 268 273 281 286 282 279 284 297
1996 308 320 334 344 349 345 340 336 328 323 318 306
1997 298 293 297 305 306 311 319 321 321 336 354 385
1998 377 371 360 357 348 342 338 293 162 187 185 169
1999 181 167 163 136 137 135 136 140 139 138 135 137
2000 129 114 109 111 114 118 118 118 118 121 132 139
2001 153 153 159 162 167 179 210 270 320 340 350 360
2002 360 355 350 347 343 336 330 327 324 320 322 320
2003 320 325 320 305 310 310 305 310 330 350 370 395
2004 400 408 412 418 424 430 435 440 442 443 445 450
2005 460 480 490 500 520 530 545 565 580 610 630 650
2006 670 700 720 740 800 850 880 910 950 980 1007 1100
2007 1140 1190 1310 1400 1480 1560 1600 1660 1715 1720 1710 1700
2008 1700 1650 1600 1550 1500 1450 1400 1330 1260 1210 1150 1100
2009 1050 1010 980 950 920 890 860 845 830 850 870 900
2010 910 920 930 960 990 1020 1040 1050 1060 1070 1080 1100
2011 1110 1115 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1205 1235 1265
Усреднённые данные за все года
Все года 521 513 508 505 507 505 508 513 506 513 519 529
В таблице показано, как изменялись средние цены на квартиры в Омске в $ США, начиная с 1993 г. Цены в рублях, за этот период, не падали, только поднимались. Наш город — «рублевая зона», поэтому падения и взлеты цен, практически, совпадали с ростом или падением курса $. В данный момент, цены квартир в $ стремително растут, то есть, сейчас вкладывать деньги в квартиры в Омске выгодно, но только пока не будет кризиса ипотечного кредитования. На данный момент Ипотека определяет уровень цен на недвижимость.
Миллионы в тумбочке: риелторы о сделках в 90-е
«В 1990 году я купил двухкомнатную квартиру площадью 70 м2 в очень приличном состоянии и очень престижном месте — на 4–й линии В.О. Стоила она тогда $7,5 тыс. А в 1993 году покупка стометровой квартиры на 13–й линии обошлась мне уже в $19 тыс. То есть за 3 года цены выросли почти в 3 раза», — рассказывает президент группы компаний «Адвекс. Недвижимость» Александр Романенко. Росло и количество риелторских компаний на рынке, а агент по недвижимости становится престижной должностью с высочайшим уровнем отбора: 25 человек на место. «Так как процент выплачивается с долларовой сделки, зарплата фактически валютная, а инфляция рубля — то ли 500%, то ли 1000% в год, из клиентов выстраивались очереди», — вспоминает Александр Шарапов. Постепенно меняется и покупатель. На смену людям искусства и ларечникам приходят представители сферы среднего и крупного бизнеса, чиновники и бандиты.
Александр Шарапов вспоминает историю одного агентства, владельцы которого вложили хранившиеся у них деньги покупателей в «голубые фишки» (акции наиболее крупных, ликвидных и надежных компаний со стабильными показателями доходности), но в определенный момент их мощный рост сменился падением, и риелторы не нашли средств, чтобы рассчитаться с продавцами.
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов добавляет, что тогда продавцами квартир в основном были те, кто уезжал в Израиль или Германию, — огромный поток людей после открытия железного занавеса. Именно из–за этого, объясняет Александр Гиновкер, а также в связи с высокой инфляцией все объекты экспонировались исключительно в долларах. Что касается покупателей, то, по словам Александра Шарапова, ими часто становились люди искусства, которые ездили на гастроли за рубеж и могли заработать там валюту. Также квартиры приобретали бизнесмены, в основном торговавшие в ларьках.
«В 1990 году любая однокомнатная квартира в спальных районах тогда еще Ленинграда стоила $1 тыс. Большинство двушек продавалось за $1,5 тыс., а трешки — за $2 тыс.», — вспоминает гендиректор АН «Невский простор» Александр Гиновкер. По словам заместителя гендиректора АН «Итака» Валерия Лазугина, в начале 1990–х цены были такие, что иногда стоимость комнат в коммунальной квартире равнялась стоимости машины «ВАЗ 2109» или стоимости гаража.
Как рассказал Александр Романенко, на заре формирования рынка Петербург пережил очень серьезные кризисы, которые были связаны не только с финансовыми потрясениями, но и с переделами рынка, самый страшный из которых произошел в 1997 году. Тогда из 10 крупнейших риелторских компаний семь стали банкротами. Это были «Интер Оксидентал», «Дом Плюс», «Икстлан», «Реклама–шанс», «Кредо–Петербург» и «Каисса», растратившие деньги своих клиентов.
В 1995 году на производственных мощностях «Гознака» была проведена реконструкция и обновление производственных мощностей. Банк России стал выпускать в обращение новые бумажные деньги образца 1995 года, которые ходили в обращении одновременно с купюрами образца 1993 года, постепенно их замещая. Эти купюры были более высокого качества и степени защищенности.
В 1992 году Госбанк СССР был переименован в Центральный Банк России. Также встала необходимость в новых наличных деньгах, поскольку в обращении находились еще деньги СССР, купюры образца 1990 года и монеты образца 1961 года. Помимо этого, советские деньги поступали в больших объемах из бывших союзных республик, провоцируя и усиливая без того большую инфляцию. В любом случае на тот момент назрела объективная необходимость реформы денежного обращения, вызванная следующими причинами:
Статья представлена с целью поностальгировать по «былому», а заодно и вспомнить как жили в начале 90-х годов, а именно в 1993 и 1995 годах, когда свобода и демократия ворвались в нашу жизнь после стольких лет «застоя». Также будет интересно в смысле истории денежного обращения в России. Буду признателен, если уважаемые комментаторы дополнят и уточнят информацию по доходам и ценам в эти годы исходя из личного опыта.
Напомню, средняя зарплата в июне 1993 года составляла – 47 000 рублей. Но ситуация осложнялась еще тем, что большинству граждан задерживали зарплаты от 1 до 5 месяцев, то есть июньскую зарплату многие получали в сентябре, когда цены выросли еще процентов на 30. Прожиточный минимум в то время составлял 20 000 рублей в месяц, ниже этого минимума даже по официальным данным в России находилось около 41 миллиона человек, почти 30% населения. Также напомню, что инфляция за 1993 год составила 840%. Совсем высокие цены были на бытовую технику и автомобили. К примеру, телевизор цветной на в 1993 году стоил — 1 400 000 рублей. Что составляло почти 24 средние зарплаты! Народ фактически работал только за еду в это время, да и даже на еду не всем хватало. Отпуска люди вынуждены были проводить в основном на даче и огородах.
В 1993 году старые денежные знаки стали менять на новые российские рубли в пропорции 1:1 без ограничений по сумме и срокам. К сожалению эта реформа не смогла стабилизировать денежное обращение в стране и снизить размеры инфляции, которая продолжалась и после реформы. По большому счету реформа и не ставила перед собой такие цели. Советские бумажные деньги образца 1961 года даже официально не изымали из обращения, поскольку они обесценились настолько, что на них невозможно было уже ничего купить. На территории России стали действовать новые монеты и банкноты образца 1993 года.
Стоимость квартиры в 1993 году
Following mortgage crisis in the United States in 2007-2008, it was almost universally accepted that real estate not only represents real (i.e. tangible) asset, but also comprises a considerable portion of the debt markets (in the form of both mortgages and mortgage-backed securities) as well as equity markets (in the form REITs). Therefore, for example, Moody’s international rating agency included real estate portfolio cash flow volatility ratings into other their non-credit ratings group (Fedotova, Sternik, Latkin (2017)).
[5] Аналогичные замечания к понятию «справедливая стоимость» (и к наличию деривативов понятий, к примеру «объективная рыночная стоимость» и пр.) высказывались и международными экспертами, в частности Международным комитетом по стандартам оценки в их письме в адрес Базельского комитета. URL: https://www.bis.org/bcbs/cp3/invastco.pdf.
Financial crisis of 2007-2008 in the United States made international community recognize the nature of risky interconnectedness between real estate markets dynamics and global financial markets health given the fact that it started as a mortgage crisis first. Due to underestimation of risks inherent for real estate markets, the worst case scenario of national and international economic crisis (as reflected in decreasing industrial indicators, employment and consumption) was not avoided, which subsequently resulted in financial (steep decline in assets prices) and finally, banking crisis (insolvency of banking institutions reflected in their ability to meet financial obligations).
As demonstrated in the previous chapters of this study, real estate as an asset class plays an important and multi-faceted role in the banking system, i.e. real estate owned or rented and used in operational activity comprises considerable portion of banks’ capital (including through the inclusion of positive revaluation of the real estate portfolios held as fixed assets as part of the banks’ Tier II capital) and represent one of the largest banks’ expense items (second only to personnel expenses – as part of the banks’ real estate portfolios referred to as “corporate real estate” in international academic studies),
However, realization of systemic interconnectedness between real estate markets dynamics and financial markets stability is not limited to more stringent capital requirements for real estate loans (as well as structuring of complex derivatives with real estate as collateral). Regulators (both in Russia and internationally), serving as systemically important consumers of academic research on the real estate markets and financial stability, increasingly recognize that real estate as an asset class plays a more significant role in financial system stability than was previously thought (particularly before 2007-2008 financial crisis in the United States). Given the above, we believe that financial regulators may, in setting their overall policy, greatly benefit from solution of the very important practical and scientific problem – namely, determination of the level of influence and corresponding mechanisms of the real estate markets values dynamics on financial system stability.
Динамика стоимости жилья в Москве на графике с 1991 года в долларах
В основе аналитического комплекса www.irn.ru находится огромная матрица индексов, которая содержит цены на жилье в Москве, Новой Москве и Подмосковье в разрезе всех типов квартир, округов и районов Москвы и городов Московской области за многолетний период. В этом разделе индексы цен на недвижимость, а также доходность недвижимости, представлены наиболее наглядно и компактно в виде графиков. С помощью переключателей можно посмотреть динамику рынка недвижимости московского региона по таким показателям, как уровень цен на квартиры, темпы роста или снижения цен на квартиры, доходности жилья, расслоение рынка недвижимости. Графики индексов цен можно строить за разные периоды времени, сравнивать их по годам, причем как для региона в целом, как и в разрезе отдельных сегментов рынка недвижимости.
Хроники жилой недвижимости: назад, в 1990-е
Покупка-продажа квартиры сегодня кажется нам столь же обыденной процедурой, как и получение паспорта. Но не будем забывать, что всего каких-то 20-30 лет назад в нашей стране не существовало даже самого понятия «рынок жилья». Журнал «Недвижимость» решил пробежаться по страницам недавней истории, чтобы понять, с чего все начиналось и как мы пришли к той ситуации с жильем, которую имеем сегодня.
Точкой отсчета для формирования современного рынка недвижимости в России принято считать 1990 год. Тогда Закон «О собственности в СССР» стал одной из многочисленных предпосылок для перехода государства от плановой к рыночной экономике и фактически признал существование в стране частной собственности. Однако если рыночные реформы в то время сменяли одна другую едва ли не на глазах, то перемены в сознании простых граждан происходили намного медленнее. Для наших людей был чужд тот факт, что жилье может перейти в их собственность, поскольку до этого момента на протяжении не одного десятилетия в Стране Советов практиковался механизм административного распределения жилой недвижимости. Говоря проще, квартиры предоставлялись сотрудникам предприятий, служащим госучреждений, членам жилищных кооперативов, о чем мы уже писали в предыдущих материалах. Одним словом, купить или продать жилье за деньги, да еще и абсолютно законным способом, для советского человека было, мягко говоря, в новинку. Не удивительно, что объявленная в тот год пробная платная приватизация особого успеха не снискала — стать хозяевами своего жилья тогда рискнуло только несколько тысяч человек. Тем не менее, в то же самое время наиболее дальновидные работники жилищно-строительной сферы стали создавать первые риелторские фирмы. Понятно, что никакой «базы квартир» в городах в то время не было и быть не могло. Поэтому на начальном этапе сбором такого рода информации занимались немногие, в основном энтузиасты, которые уже в тот момент понимали значимость проделываемой ими работы уже в недалеком будущем. Во многом именно поэтому собрать данные о рыночных ценах на недвижимость в городах России до 1993 года практически невозможно.
В то же время в России проводятся первые аукционы жилья. Однако продавались на них еще не сами квартиры, а только права на объекты недвижимости, находящихся в распоряжении муниципальных органов власти. В Москве пионером такого вида деятельности в январе-феврале 1991 года стало АО «Оргкомитет». В столице Урала также прошла череда аукционов. В роли устроителей выступили местное агентство недвижимости «Эркас» и Центр «ПиП». Аукционы, которые проводил «Эркас», отличались своей универсальностью и тем, что юридическое оформление сделки полностью возлагалось на самого клиента. Первый специализированный аукцион недвижимости был организован в конце марта 1991 года Центром «ПиП». В отличие от предыдущего случая, полное юридическое оформление сделок осуществляли уже организаторы аукциона. Однако век аукционов недвижимости в нашей стране был не долог. Уже в начале 1992 года был введен налог на аукционы в размере 10% от стартовой цены выставляемого на продажу товара. По мнению многих аналитиков, это решение властей фактически похоронило аукционную торговлю и дало зеленый свет развитию в России сети агентств недвижимости и частных риелторов, оказывающих посреднические услуги в операциях купли-продажи жилья.
— Рынок недвижимости действительно был стихийным в 90-е годы. В 1991-1993 годах автомобиль ВАЗ-2109 можно было поменять на «трешку», к 1996 году соотношение изменилось в пользу недвижимости, — рассказывает Александр Дмитриев, генеральный директор АН «Диал». — В начале 90-х рынок не был сформирован надлежащим образом. Как спрос, так и предложение не были систематизированы. Отсюда и издержки. В одном и том же доме похожие квартиры продавались по разным ценам. Разброс цены на сделке мог составить порядка 30%. За машину в 1996 году можно было получить однокомнатную в центре. Но в этот период стал понятен некий денежный эквивалент. И машина, и квартира стоили в те годы порядка 10 тыс. долларов США.
По рассказам очевидцев тех событий, такая сделка расценивалась как вполне резонная. Еще бы: сколько именно может стоить 2-комнатная квартира на Уралмаше, толком никто не знал, а вот приобретая видеомагнитофон, его счастливый владелец мог открыть тот же видеосалон и зарабатывать на этом вполне конкретные деньги. Поэтому еще неизвестно, кто из участников процедуры купли-продажи чувствовал себя в выигрыше в большей степени после ее завершения.
По итогам I квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках стал ниже на 6% по стране, если сравнивать данные с аналогичными показателями прошлого года. В свою очередь объём предложения по России в I квартале стал выше на 14%, а средняя цена за квадратный метр выросла на 26%. Такие цифры приводит руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито. Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
— Да, цены на вторичном рынке жилья перегреты. Но их подстёгивает высокий спрос. В начале мая наблюдался некоторый спад интереса со стороны покупателей, но после праздников он снова восстановился. Спрос сейчас соответствует традиционному апрелю, то есть высокий. Сейчас прямо чувствуется покупательский голод, когда люди стремятся сохранить и преумножить свои накопления. Стимулом, безусловно, является доступная ипотека. Но при этом покупателей с наличными стало на 10% больше, чем в аналогичный период прошлого года, — отметила руководитель департамента городской недвижимости «НДВ — Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.
В прошлом году резкое увеличение активности покупателей на вторичном рынке жилья столицы привело к заметному росту цен. По данным аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в сравнении с апрелем прошлого года средняя цена предложения 1 кв. м на вторичке старой Москвы выросла на 18,8%, усреднённая стоимость объекта — на 12,7%. Правда, уже в начале этого года средние ценники сделок в популярных районах с относительно бюджетным жильём снизились на 200–300 тысяч рублей и остаются пока на том же уровне.
По его словам, весьма активной остаётся группа ипотечных покупателей. Многие из них сейчас ускоряются с выходом на сделку, опасаясь повышения ставок по жилищным кредитам. Кроме того, значительной остаётся доля так называемых консервативных инвесторов. Они приобретают квартиры ради сохранения своих сбережений. К этой категории относится каждая седьмая сделка на вторичке.
Сергей Шлома считает, что в ближайшей перспективе сильного изменения цен на вторичное жильё ждать не стоит. Даже если квартиры и начнут дешеветь, то произойдёт это крайне медленно и поначалу почти незаметно для непрофессионалов рынка недвижимости. На его взгляд, похожая ситуация уже складывалась ранее, когда после скачка спроса в конце 2014-го цены на вторичном рынке стали постепенно снижаться. Причём этот процесс продолжался в течение нескольких лет — с 2015-го по 2018 год. Затем активность покупателей резко выросла — и жильё вновь начало дорожать.
На графике видно, что в какие-то периоды инфляция обгоняла рост цен на недвижимость, в другие – они шли «бок о бок», а в третьи – цены на недвижимость чуть-чуть обгоняли инфляцию. В целом чётко видно, что недвижимость более чем за 120 лет росла на уровне инфляции.
В данной статье будут рассмотрены в примерах цены на недвижимость в Москве и Подмосковье. Но суть от этого вообще не меняется. При этом, если Вы живете в любом другом регионе России, то для Вас смысл будет тот же, просто цифры будут немного различаться.
Обратите внимание, что в конце 1999-го года 1 кв.м. в Москве стоил 20,000 рублей, т.е. это ровно 15 лет назад. Курс доллара тогда составлял порядка 27 рублей, то есть в долларовом эквиваленте эта цифра равнялась 740 долларов. До кризиса 1998 года недвижимость в Москве стоила 1000 долларов за 1 кв.м. Сегодня 1 кв.м. стоит примерно 200,000 руб., это около 3000 долларов. Посчитаем суммарную инфляцию рубля
Смотрим на график изменения стоимости 1 кв.м. однокомнатной квартиры в Москве с 1996г по 2014г. Мы видим, что цены росли до августа 1998 года. Максимальная цена была около 900 долларов за 1кв.м. Далее, вследствие кризиса в стране и обесценивания рубля стоимость недвижимости сильно упала. В начале первого десятилетия 2000-х возобновился рост цен, пик его пришёлся на середину 2008-го года. То есть, цены на недвижимость с 2000-го по 2007-й год действительно выросли. Такие периоды случаются, но они краткосрочны и не стабильны.
С учётом инфляции доллара за 15 лет, с 2000-го года (в среднем 3% в год, деньги обесценились в 1,56 раза за 15 лет) получается, что цены на недвижимость в Москве выросли всего менее чем в 2 раза: $3000/1,56 = 1,9 раз. Не так много за такой период времени. При этом в ближайшие 2-3 года цены на недвижимость в Москве вряд ли будут расти из-за локального кризиса в России.