Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Продажа Квартиры После Приватизации Несовершеннолетние. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Искушенные покупатели требуют предельной ясности – не имеется ли опасности, что после совершения сделки они вынуждены будут учитывать право на проживание лиц, которые вдруг «объявятся» у них в квартире (например, члены семьи собственника, в свое время отказавшиеся от приватизации, но не потерявшие в связи с этим указанного права).
Итак, все документы собраны, продавец готов к совершению сделки. Предложение любым из доступных способов доведено до сведения потенциальных покупателей (через СМИ, Интернет и т.п.). Как дальше действовать продавцу, в частности, каковы его действия после получения ответа на объявление – после появления покупателя?
Передача денег при продаже приватизированной квартиры
Среди существенных условий договора названо безусловное соблюдение интересов третьих лиц – тех, которые сохраняют право пользования жилым помещением. Где составляется, оформляется и подписывается договор купли-продажи квартиры, как получить копию документа, можно ли зарегистрировать сделку через МФЦ, читайте здесь.
А если квартира находится в муниципальной собственности, то проживающие там лица пользуются ей по договорам социального найма. Они не вправе заключать в отношении нее сделки купли-продажи, это может делать только муниципалитет.
Приватизация
Но на приватизированное жилье это правило не распространяется. При переводе квартиры из муниципальной в частную собственность по приватизации собственник для безпрепятственной продажи должен владеть квартирой минимум 3 года. Тогда он выпадает из поля зрения налоговиков.
Особенности налогообложения
Приведем пример. Иванов продал после приватизации квартиру за 1 800 000 руб. Он должен перечислить в бюджет налог в размере 234 тыс.руб. Но в том же году он приобрел недвижимость за 2 500 000 руб. За купленную квартиру ему полагается вычет в размере 260 тыс.руб. (максимальное значение). Получается, что НДФЛ Иванову платить не нужно. Более того, он должен получить доплату из бюджета в размере 26 тыс.руб.
Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно Откроется в новой вкладке.»>п. 2 ст. 292 ГК РФ.
Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?
Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.
Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?
Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней Откроется в новой вкладке.»>права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (Откроется в новой вкладке.»>п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Вместе с тем, если мать оформила приватизацию с нарушением прав детей (рожденных на момент приватизации), например, в квартире был прописан несовершеннолетний ребенок, но мать в ущерб его интересам оформила всю квартиру на себя, то у выросшего и ставшего совершеннолетним ребенка есть все основания требовать признания приватизации недействительной в судебном порядке.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Если на момент приватизации ребенок был совершеннолетним и отказался от участия, то он сохраняет право пользования этой квартирой, и снять его с регистрационного учета можно только по личному заявлению или на основании решения суда. Для заключения сделки согласия ребенка, который зарегистрирован в квартире, не требуется. При продаже необходимо юридически освободить квартиру, а снятие с регистрационного учета возможно по личному заявлению, решению суда или свидетельству о смерти.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Ника» Илья Чуверов:
Если мать принимала участие в приватизации, а дети нет, то собственником квартиры является мать, вследствие чего совокупность прав (владение, пользование и распоряжения) принадлежат ей единолично. Сыновья не имеют прав на данную квартиру и могут проживать в ней лишь с согласия матери.
- Нужно принести в паспортный стол паспорт родителя, свидетельство о рождении или паспорт ребенка, если таковой имеется
- Свидетельство о праве собственности на квартиру, которую вы собираетесь продать, также необходимо предоставить паспортистке
- Выписать ребенка
- Одновременно с этим прописать несовершеннолетнего в квартире, где жилищные условия существенно лучше (больше площадь, лучше ремонт, отдельная комната)
- И только после этого продавать квартиру
Возраст ребенка
- Выписка из домовой книги. Этот документ как раз указывает на то, кто прописан в квартире. Включая сюда несовершеннолетних детей.
- Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие задолженности за коммунальные услуги. Не является критически важной бумагой, так как платить долги должен будет предыдущий владелец (они не переходят новому собственнику). Однако знать об этом все равно нужно, чтобы сразу же посетить управляющую компанию, оповестить ее о том, что владелец сменился и потребовать обнулить счетчики, чтобы новый собственник платил уже «с чистого листа».
Как и в первом способе необходимо узнать можно ли продать данное жилье и только потом обращаться в агентство. Оно находит покупателя, который желает купить неприватизированное жилье. Затем на данного гражданина оформляют предоставленное агентством и находящееся в собственности иное жилье, так называемое «буферное». После чего оформляется обмен между квартирой и «буфером», а затем заключается договор купли-продажи «буфера» с сотрудниками агентства.
Но также следует знать, что для того, чтобы правильно его рассчитать, нужно помнить о том, что каждое физическое лицо имеет право на имущественный вычет, предоставляемый ему государством в размере 1 миллиона рублей. Таким образом, получается, при продаже квартиры общей стоимостью 4 миллиона рублей, для налогообложения подлежит сумма равная 3 миллиона рублей. А далее простая математика, необходимо оставшуюся сумму (в данном случае 3 миллиона умножить на 13 и разделить на 100). Соответственно в пользу государства собственнику придется заплатить 390 тысяч рублей.
Как подстраховаться?
Наиболее сложным вариантом реализации не приватизированного объекта является обмен. Допускается обмен двух квартир, находящихся в одном муниципальном владении. Для этого заинтересованные лица подают заявления в жилищную комиссию. Требования рассматриваются в течение 30 дней, после чего выносится решение. Положительное постановление муниципалитета является основанием для подачи обращения в регистрирующий орган.
Приватизированная квартира – это жилплощадь, на которую имеется свидетельство о праве собственности, полученное после процесса приватизации.
Что это такое?
Продажа приватизированной квартиры может быть обременена дополнительными составляющими, которые в большей или меньшей степени влияют на процесс оформления сделки или исключают саму возможность ее осуществления.
Можно ли и как продать квартиру с ребенком?
Крайне желательно уже на стадии планирования данной сделки ознакомиться с указанными нормативными актами – для понимания сути правоотношения. Хотя привлечение грамотного юриста (которое является объективно необходимой мерой) может и избавить от подобной необходимости.
Если жилищный вопрос для ребёнка не существенен, то доказательством благих намерений родителей может стать счёт в банке, открытый на имя несовершеннолетнего владельца, где будут размещены деньги, вырученные от продажи его доли жилплощади.
- Если все жильцы квартиры дружно решили продать свою жилплощадь, то в договоре купли-продажи необходимо упомянуть в качестве продавцов все жильцов, поименованных в документе приватизации.
- Интересы владельцев жилья, не достигших возраста 18 лет, представляют их родители или опекуны.
- Для продажи жилплощади, в которой проживают несовершеннолетние граждане, следует получить согласие органов опеки.
- В договоре о продаже и приобретении квартиры должны быть оговорены части, приходящиеся на каждого продавца.
Как можно продать долю?
В соответствии с положениями ст. 18 ЖК РФ, в течение месяца Росреестр должен принять своё решение. Если с документами всё в порядке, то каждый владелец приватизированной жилплощади получает свидетельство собственности на свою долю.
Базовым нормативно-правовым актом, который регулирует процедуру, является ФЗ-1541-1 «О приватизации жилого фонда РФ». Процедура регистрации прав собственности производится с учетом требований 218-ФЗ.
Законодательство
- Если малыш не достиг возраста 14 лет, то за него все действия по оформлению осуществляют законные представители.
- Если ребёнок старше указанного возраста, то он даже сам может подписывать документы, разумеется, с согласия родителей.
Закон, регулирующий данный вопрос
При вселении в муниципальную жилплощадь договор соцнайма заключается с одним человеком – ответственным квартиросъемщиком. Вместе с ним могут въезжать в квартиру члены его семьи: муж, дети, родители. Все они регистрируются в жилом помещении и вносятся как сонаниматели в договор соцнайма.