Необходимо отметить, что выбор конкретного расчетного способа определения объема потребления коммунального ресурса для каждого конкретного случая необходимо согласовывать с соответствующей ресурсоснабжающей организацией и фиксировать достигнутые договоренности в соответствующих договорах.
Ранее на сайте АКАТО была размещена статья, содержащая разъяснения порядка определения количества постоянно и временно проживающих граждан для целей расчета размера платы за коммунальные услуги (далее — КУ) при отсутствии приборов учета. В связи с поступлением в АКАТО большого числа вопросов по порядку расчета размера платы за КУ для собственников нежилых помещений, не оборудованных приборами учета, публикуем дополнительные разъяснения.
Различия расчетов для жилых и нежилых помещений
Объемы водоснабжения (горячего и холодного) рассчитываются в соответствии с Правилами организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденными ПП РФ от 04.09.2021 N776, которые устанавливают:
«14. Коммерческий учет воды осуществляется расчетным способом в следующих случаях:
а) при отсутствии прибора учета…
…
15. При расчетном способе коммерческого учета воды применяются:
а) метод учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения;
б) метод расчетного среднемесячного (среднесуточного, среднечасового) количества поданной (транспортируемой) воды;
в) метод гарантированного объема подачи воды;
г) метод суммирования объемов воды.
16. Применение метода учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения, при их круглосуточном действии полным сечением в точке подключения к централизованной системе водоснабжения и при скорости движения воды 1,2 метра в секунду используется в следующих случаях:
…
в) при отсутствии у абонента или транзитной организации приборов учета воды, допущенных к эксплуатации в установленном порядке, в случае, если в течение 60 дней со дня получения от организации, осуществляющей горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, уведомления о необходимости установки приборов учета или после даты, определенной в договорах водоснабжения, едином договоре водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды и договоре по транспортировке горячей воды, приборы учета воды не установлены;
…
18. Применение метода гарантированного объема подачи воды, определенного договорами водоснабжения, единым договором холодного водоснабжения и водоотведения, используется в следующих случаях:
а) при отсутствии у абонента прибора учета воды, кроме случаев, предусмотренных пунктами 16 и 17 настоящих Правил;
…».
- население и приравненные к нему категории потребителей – электричество оплачивается по регулируемым ценам;
- остальные потребители – электроэнергия оплачивается по нерегулируемым ценам.
Понятие тарифов
Обычно оплату электроэнергии производят по квитанциям, в которых уже произведен расчет. Для этого необходимо регулярно передавать показания индивидуальных приборов. Также возможен расчет и без таких показаний.
Как рассчитать сумму оплаты за электричество?
Нежилое помещение может быть как отдельно стоящим, так и располагаться внутри жилого дома. При этом тарификация не будет зависеть от статуса владельца (физическое, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель), а в основном определяется от цели использования помещения.
В производстве энергоресурсы могут составлять сумму даже большую, чем арендная плата за помещение – это при аренде небольших производственных цехов. Крупные арендаторы производственных площадей на оплату энергоресурсов тратят меньше, до 60 процентов. При аренде склада потребление ресурсов значительно ниже, чем при аренде производства, поэтому затраты на них будут около пятнадцати процентов. В ритейле коммунальные платежи составляют 25-35 процентов от арендной платы, в крупных заведениях общественного питания даже до пятидесяти процентов.
Цена энергоресурсов — самый острый вопрос при аренде
Бывают случаи, когда арендатор не использует ресурсы арендодателя и договаривается с поставщиками самостоятельно и ведет расчеты напрямую. Такая схема используется в исключительных случаях, как правило, когда нужен большой объем какого-то ресурса. Например, большой промышленной прачечной нужен пар в таких объемах, что парогенератор не справится. Тогда строят паровую котельную, которая работает на газовом топливе. Свободных газовых лимитов у арендодателя нет, но есть инфраструктура. Тогда арендатор образается в структуру «Газпрома», получает лимиты на свою организацию и ведет расчеты по лимитам и потреблению сам. Повторю, это исключительные сейчас случаи. Даже крупные новые индустриальные парки, специализирующиеся на формате built-to-suit, не приветствуют самостоятельные договоренности арендаторов по снабжению энергоресурсами. Все стараются обеспечить клиента водой, электричеством, теплом, выступая посредником между арендатором и поставщиком ресурсов.
Как рассчитать затраты воды
Оплата энергоресурсов – это возмещение стоимости потребленных арендатором услуг теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, потребленной электроэнергии, газоснабжения, услуг телефонной связи, иногда плата за уборку помещений и вывоз мусора.
В данном случае стоимость потребленных коммунальных услуг арендатор компенсирует арендодателю отдельно от арендных платежей. То есть по двум счетам: на оплату аренды и на возмещение коммунальных платежей.
Общая сумма коммунальных услуг и поставок энергии определяется по фактическому потреблению на основании счетов, выставленных поставщиками. Доля расходов компенсируемых арендатором по договору аренды (переменная часть арендной платы), может определяться следующими способами:
Абонент коммунальных услуг
В то же время в отношении подачи электроэнергии законодательство не запрещает энергоснабжающей организации поставлять энергию не только абоненту (арендодателю), но и другим организациям, зависимым от него (например, арендаторам). То есть абонент (арендодатель) с согласия энергоснабжающей организации вправе передавать энергию, принятую им через присоединенную сеть, субабоненту (арендатору). А субабонент (арендатор) должен иметь возможность получать энергию посредством специального оборудования, а также подключаться к энергосетям абонента (арендодателя).
Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного помещения. Без потребления коммунальных услуг использование помещения по назначению подчас невозможно. По этой причине, между арендаторами и арендодателями возникают споры по поводу внесения платы за «коммуналку», поскольку такие платежи как раз подходят под «плату за содержание».
Что входит в оплату комм. услуг?
Если следовать исключительно «букве» закона, то получается, что можно поступать обоими указанными способами, тем более, что обязанность арендатора оплачивать содержание помещения прямо предписана гражданским законодательством.
Как обозначить этот пункт в документе?
Кроме того, в договоре можно предусмотреть, что, хотя коммунальные платежи вносит арендатор, все расчеты с поставщиками услуг проводит собственник, что логично, поскольку именно он заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Одно помещение, организация сдает в аренду. В этом помещении три электролампы и одна ПЭВМ, которые будут эксплуатироваться в том же режиме, что и остальные лампы и компьютеры. Как определить размер расходов на электроснабжение, которые необходимо будет возместить арендатору?
Рубрики в номере
Организация-арендодатель имеет в собственности офисное здание, в котором эксплуатирует 10 помещений. В них установлено 50 электроламп, мощность которых составляет 10 Вт. Продолжительность работы ламп — 3 ч в день. В 5 помещениях расположены ПЭВМ мощностью 350 Вт (продолжительность работы — 6 ч в день).
Рубрика «Управление затратами и их учет»
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 7.06.2021 № 433 утверждено Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее — Положение № 433). Этот документ вступил в силу 10 сентября 2021 г.
- население и приравненные к нему потребители, которые используют электричество в бытовых целях, оплачивают весь объём потребления по регулируемым тарифам;
- остальные потребители, не отнесённые к населению, рассчитываются по рыночным ценам.
Тарифы на электроэнергию на нежилые помещения
- разный учёт объёмов потреблённых ресурсов (за месяц, по зонам суток, по часам);
- наличие или отсутствие планирования почасового потребления;
- одноставочные или двухставочные тарифы на передачу электрической энергии.
Ценовые категории потребителей
Ресурсоснабжающая организация имеет право потребовать от неплательщика возместить расходы, связанные с отключением электроэнергии в сумме, не превышающей 1000 рублей для бытовых потребителей и в пределах 10000 рублей для остальных категорий.
Расчёт израсходованной электроэнергии за общедомовые нужды, сокращённо ОДН, не так давно был вписан в счёт за коммунальные услуги отельной строкой. С января 2021 года произошли изменения, но исчезнуть никуда эта цифра не может, ведь кто-то должен платить за электричество. В перечень этих нужд входят следующее:
Вот пример реального выведенного потребления. Для двухкомнатной квартиры в одной из многоэтажек, в которой прописано совершенно официально два человека и есть электрическая плита. Норматив на одного человека составляет 91 кВт/ч. для того чтобы рассчитать ежемесячный платёж необходимо:
Расчет без счетчика (по нормативу)
В 2021 году к плате по нормативу стал учитываться коэффициент, составляющий значение 1,5 и это связанно, как утверждают, чиновники, с увеличением количества электроприборов и как следствие общей мощности. В связи с этим потребление безучетной электроэнергии стало настолько невыгодно, что больше напоминает штрафные санкции, нежели оплату по нормативу.
Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного помещения. Без потребления коммунальных услуг использование помещения по назначению подчас невозможно. По этой причине, между арендаторами и арендодателями возникают споры по поводу внесения платы за «коммуналку», поскольку такие платежи как раз подходят под «плату за содержание».
Как включить коммунальные платежи в договоре аренды нежилого помещения? Объясняем подробно
- В п. 2 ст. 616 ГК РФ закреплено общее правило, согласно которому арендатор обязан нести расходы на содержание имущества. А поскольку покупателем коммунальных услуг (фактически потребляемых арендатором) является арендодатель, арендатор должен компенсировать ему соответствующие затраты. Каких-либо ограничений по способу возмещения таких затрат в законе нет. Поэтому стороны могут договориться о том, что стоимость коммунальных услуг компенсируется арендодателю сверх арендной платы. Сумму выплачиваемой арендодателю компенсации арендатор может учитывать в составе материальных расходов или как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).
- Или по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие.
- Стоимость коммунальных услуг (электроэнергии, тепла, воды и т.п.), потребленных арендатором, может возмещаться арендодателю сверх арендной платы на основании отдельного договора.
- Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. В таком случае все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом и бухгалтерском учете не отражаются.
Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения
Договор энергоснабжения заключается при наличии у потребителя энергопринимающего устройства, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п.
В связи с этим, на наш взгляд, взаимодействие арендатора и арендодателя в вопросах энергоснабжения (или компенсации стоимости электроэнергии) регламентируются исключительно условиями заключенного договора аренды, поэтому увеличение стоимости перевыставляемой электроэнергии как компенсация затрат на обслуживание электрохозяйство может быть обоснованно если эти моменты урегулирования договором аренды.
Вопрос:
В частности, позиция Президиума Высшего Арбитражного суда РФ (в настоящее время является частью Верховного Суда России) следующая: на условия договора аренды не распространяются положения и нормы действующего законодательства, регулирующие порядок поставки электрической энергии от гарантирующих поставщиков и энергосбытовых компаний.
Лучший ответ:
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2021 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
(извлечение)
22. Заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.
Акционерное общество (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным соглашения, в котором определен порядок участия в расходах на потребляемую электроэнергию, как не соответствующего нормам ГК РФ, регулирующим энергоснабжение.
Суд первой инстанции квалифицировал оспариваемый договор как договор на энергоснабжение, признал его недействительной (ничтожной) сделкой как противоречащей статье 545 Кодекса, поскольку не было получено разрешение энергоснабжающей организации на подключение субабонента.
Суд апелляционной инстанции отменил решение, в удовлетворении иска отказал, исходя из следующего.
Согласно статье 539 ГК РФ сторонами в договоре на энергоснабжение являются энергоснабжающая организация и абонент (потребитель), имеющий энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации.
Ответчик в качестве абонента получал электроэнергию для снабжения принадлежащего ему здания на основании договора с энергоснабжающей организацией.
С истцом заключен договор аренды нежилых помещений в здании, принадлежащем ответчику. Кроме того, стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, оговорив количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии.
Данное соглашение стороны назвали договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, указав основанием для его заключения договор аренды и поименовав себя арендодателем и арендатором.
Таким образом, истец пользовался получаемой ответчиком электроэнергией в связи с арендой помещений. При этом ответчик не являлся энергоснабжающей организацией.
Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что соглашение, названное договором на
111
поставку (отпуск) и потребление электроэнергии за плату, является договором на энергоснабжение, необоснован.
Оспариваемое соглашение фактически устанавливало порядок определения расходов истца на электроэнергию в арендуемых им помещениях и являлось частью договора аренды.
Оснований для признания данного соглашения недействительным как противоречащего закону не имеется.