Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Как Реализовать Земельный Участок По Исполнительному. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
- На такое имущество не распространяется правило неотчуждаемости по причине того, что это единственное пригодное для проживания должника имущество. Кредитор остается вправе потребовать его реализации для удовлетворения своих требований.
- Обращение взыскания и реализация заложенного земельного участка возможны во внесудебном порядке (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2021 № 11).
- Согласно ст. 64 закона № 102-ФЗ при ипотеке земельного участка право залога распространяется и на строения, находящиеся на нем.
При наличии уважительных причин суд может отсрочить начало реализации заложенного имущества (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Нельзя изымать в счет долга сельхозучасток до окончания на нем сельскохозяйственных работ (п. 3 ст.68 закона № 102-ФЗ).
Оценка и реализация земельного участка во внесудебном порядке
Если истец обратился с требованием обратить взыскание на земельный участок должника, но без требования о взыскании основной суммы долга, это будет считаться заявлением имущественного характера. Размер госпошлины будет определяться исходя из суммы долга, который истец планирует покрыть реализацией этого земельного участка, по принципу, установленному подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Общие сведения
Если же продажа участка проводится вне судебной инстанции, то требуется соглашение, заключенное между сторонами конфликта и заверенное нотариусом. В документе должен быть оговорен данный способ реализации.
Судебная практика
Суд может вынести решение только в отношении земли, которая, согласно документам, полностью принадлежит должнику. Это значит, что если недвижимость получена на время или же арендована, то изъять ее не удастся.
В отношении рассматриваемой темы судебная практика имеет определенные тенденции. Если раньше взыскатель мог без проблем обращаться в суд с целью взыскания на надел земли, то в настоящее время суды реагируют на это по-разному. Приверженцы одной точки зрения считают, что взыскатель является ненадлежащим истцом. Другие уверены, что при обращении взыскания он является надлежащим истцом.
Затем подается исковое заявление об обращении взыскания на земельный участок, к которому прилагаются все документы, подтверждающие законность требований, а также право собственности на недвижимое имущество. Арест имущества предотвратит его отчуждение с целью сокрытия доходов и избегания ответственности. Однако нужно подготовиться к тому, что после вынесения судьей решения реальное возмещение долга придется ждать длительный период времени.
Отдельная или совместная продажа надела с постройками
После того, как установлено местонахождение участка, судебный пристав приглашает оценщика с целью определить его рыночную стоимость. До этого цена устанавливается приставом. Суд же принимает решение с учетом имеющихся данных. Если у судьи возникают сомнения относительно стоимости имущества, пристав должен представить отчет независимого оценщика. После этой процедуры утверждается соответствующий размер. Обращение взыскания на долю земельного участка или целый надел может быть оспорено должником, если он посчитает, что цена является заниженной.
крестьянское (фермерское) хозяйство «Викона» обратилось с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя ПСП N 1 города Благовещенска, полагая незаконными: постановление от 06.05.2021 «Об ограничении прав распоряжаться имуществом», в соответствии с которым крестьянскому фермерскому хозяйству «Викона» было запрещено производить отчуждение и перерегистрацию имущества: право частной собственности на землю в размере 33 га, из них 16 га — пашни (свидетельство серии АМО 14-06 N 275282 от 30.08.1995); право частной собственности в размере 50 га пашни (свидетельство серии АМО 14-04 N 843868 от 15.03.1997); право бессрочного пожизненного пользования землей в размере 150 га (акт N 347 от 25.03.1993);
— постановление от 06.05.2021 о наложении ареста на право аренды земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 590 га, зарегистрированного за крестьянским фермерским хозяйством «Викона» (договор от 12.03.2021);
— постановление от 30.04.2021, в соответствии с которым судебный пристав-исполнитель потребовал переоформить с крестьянского фермерского хозяйства «Викона» на общество с ограниченной ответственностью «Ефрага»:
— свидетельство на право собственности N 275282;
— свидетельство на право собственности N 843868;
— государственный акт на право собственности на землю N 347;
— договор аренды земли сельскохозяйственного назначения на 590 га пашни.
Федеральным законом «Об исполнительном производстве» определен порядок и условия принудительного исполнения судебных актов судов общей юрисдикции и арбитражных судов, а также актов иных органов.
В соответствии с постановлением о сводном исполнительном производстве N 88-С/2021 от 01.04.2021 в исполнительном производстве объединены пять исполнительных производств о наложении ареста на сельскохозяйственную технику в количестве 7 единиц, об обязании вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Ефрага» сельскохозяйственную технику в количестве 7 единиц, о взыскании в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ефрага» 2283924 руб. и 1356797 руб. При этом в материалах дела отсутствуют и судебные акты, и исполнительные листы, исполнение которых принудительно исполнялось судебным приставом-исполнителем.
Предметом обжалования действий судебного пристава-исполнителя в настоящем деле являются действия по ограничению права распоряжаться имуществом (земельными участками), аресту права на аренду земель, обязании переоформления земельных участков.
Учитывая, что согласно статье 35 части 3 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, следовательно, и земля не может быть изъята у ее собственника иначе как на основании судебного решения.
Такое правило закреплено и в статье 278 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда (нормы главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации вступают в силу с 30.10.2021).
Однако в материалах дела отсутствуют какие-либо судебные акты по рассмотрению споров о земельных участках. Более того, право собственности на землю принадлежит на основании свидетельств о праве собственности на землю Кондратюк Г.В., который умер 18 января 2021 года. Учитывая, что судом не исследованы все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения спора, определение суда и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию.
При новом рассмотрении суду следует проверить основания возбуждения исполнительного производства, установить правомерность действий судебных приставов по обращению взыскания на земельные участки, принадлежащие Кондратюк Г.В. по спору между крестьянским (фермерским) хозяйством «Викона» и обществом с ограниченной ответственностью «Ефрага», полно и всесторонне исследовать все обстоятельства дела и вынести законное и обоснованное определение.
Кроме того, апелляционной инстанцией сделан незаконный вывод о прекращении производства по апелляционной жалобе судебного пристава-исполнителя, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, ст. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, действовавшего до 01.09.2021, об осуществлении судопроизводства в арбитражном суде на основе равноправия сторон, статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о праве лиц, участвующих в деле, обжаловать судебный акт, судебные приставы-исполнители вправе обжаловать судебный акт, принятый арбитражным судом по результатам рассмотрения жалобы на действия указанного лица в порядке апелляционного или кассационного производства, а также обратиться с заявлением о принесении протеста в порядке надзора.
Руководствуясь статьями 274, 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
Комментарий
Определение Московского областного суда от 24.01.2021 по делу N 33-160
В удовлетворении заявления об обращении взыскания на земельный участок отказано, так как суд не принял во внимание то обстоятельство, что ст. 278 ГК РФ носит комплексный характер и исходя из положения части 1 ст. 446 ГПК РФ может быть применена в случае, если недвижимое имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
судом г. Москвы исполнительного листа за N 2-548 от 24.01.01 о взыскании с Д. в пользу К.В. 709750 рублей, возбуждено исполнительное производство.
В ходе совершения исполнительных действий, 12.02.2021 судебный пристав-исполнитель наложил арест на земельный участок площадью 700 кв. м, находящийся по адресу: г. Мытищи, дер. Пирогово, ул. Совхозная, д. 15″б», принадлежащий Д. на основании договора купли-продажи от 20.03.1995.
Удовлетворяя заявление судебного пристава-исполнителя, суд исходил из нормы ст. 278 ГПК РФ, согласно которой обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.
С таким решением, судебная коллегия не может согласиться, поскольку при применении ст. 278 ГК РФ, суд не принял во внимание то обстоятельство, что применение данной нормы носит комплексный характер и исходя из положения ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, может быть применена в случае, если недвижимое имущество является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке, может быть обращено взыскание.
При этом не принят во внимание ряд важных, имеющих значение для дела, обстоятельств.
Так, ГПК РСФСР не содержал ограничений по обращению взыскания на такого рода недвижимое имущество, как земельный участок.
Частью 1 ст. 46 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что обращение взыскания на имущество состоит из ареста (описи), изъятия и принудительной реализации.
В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, вступившего в силу с 1 марта 2021 года, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику на праве собственности земельный участок, на котором расположено жилое помещение, являющееся для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.
Из материалов дела усматривается, что на земельном участке отсутствуют строения и суду не представлено никаких доказательств того, что земельный участок должником используется в целях предпринимательской деятельности.
С учетом того, что обращение взыскания на указанный земельный участок до принятия нового ГПК судебным приставом-исполнителем в полной мере не было реализовано, а норма ч. 1 ст. 446 ГПК РФ не допускает обращение взыскания на указанное недвижимое имущество, судебная коллегия находит, что решение подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявления судебного пристава-исполнителя, поскольку обстоятельства дела установлены на основании материалов дела, и дополнительного собирания доказательств не требуется.
Приведенное свидетельствует, что судом неправильно определены юридически значимые для дела обстоятельства, что повлекло неправильное применение норм материального права и, соответственно, принятие незаконного решения.
Комментарий
Ответ: В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Судебная практика трактует эту норму как требование отдельного судебного акта помимо решения о взыскании долга или имущества, на основании которого выдан исполнительный лист, для обращения взыскания на земельный участок в рамках исполнительного производства.
Пункт 1 ст. 449 ГК РФ предусматривает возможность признания торгов недействительными только в случае порядка их проведения.
В соответствии с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 22.12.2021 N 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» публичные торги могут быть признаны недействительными в случае существенных нарушений порядка проведения торгов, которые могли повлиять на результаты торгов, а также в случае реализации на торгах имущества, изъятого из оборота.
В связи с этим возникает вопрос, является ли отсутствие отдельного судебного решения основанием для признания недействительными торгов по реализации земельного участка должника, в случае если отсутствует отдельное судебное решение, позволяющее обратить взыскание на такой земельный участок.
Следует констатировать, что данный вопрос в судебной практике остается дискуссионным и даже одни и те же судебные органы придерживаются противоположных точек зрения.
Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 27.06.2021 по делу N А56-43422/2021 констатировал, что в рассматриваемом случае отсутствует решение суда об обращении взыскания на принадлежащий должнику земельный участок, при этом ни судебный исполнитель, ни иные заинтересованные лица в суд не обращались. Подобное нарушение, по мнению суда, относится к правилам проведения торгов, организатор торгов мог и должен был знать императивное предписание закона относительно порядка обращения взыскания на земельный участок. При таких условиях оставлены без изменения ранее принятые по делу судебные акты о признании незаконными торгов по реализации земельного участка.
Тот же Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 26.12.2021 по делу N А56-32235/2021 принял противоположную позицию, указав, что торги в случае реализации земельного участка в нарушение положений ст. 278 ГК не должны признаваться недействительными. По мнению суда, деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организацией на проведение торгов. В данном случае действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе ареста и описи имущества, в том числе по определению имущества, на которое необходимо обратить взыскание, не имеют отношения к порядку проведения торгов, и поэтому допущенные им нарушения, если и имели место, не являются основанием для признания торгов недействительными. Такая позиция поддержана и ВАС РФ, который Определением от 04.06.2021 N 3593/07 отказал в пересмотре указанного Постановления.
Стоит отметить, что суды в указанном деле (N А56-32235/2021) неоднократно принимали противоположные решения. Так, Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области в решении от 22.03.2021 отказал в признании торгов недействительными. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя Постановлением от 04.10.2021 решение суда первой инстанции, пришел к выводу, что обращение взыскания на земельный участок произведено с нарушениями компетенции, вследствие чего передача его на реализацию произведена с нарушением ч. 2 ст. 209, ч. 2 ст. 447 ГК РФ и ч. 1 ст. 58 Закона «Об исполнительном производстве» 1997 г., а отчуждение — ч. 1 ст. 260, ч. 1 ст. 549 ГК РФ, что образует признаки ничтожности сделки по правилам ст. 168 ГК РФ и влечет недействительность торгов, как и заключенного по его итогам договора.
Несмотря на некоторые противоречия в обеих позициях, более обоснованной, по моему мнению, является та, в соответствии с которой торги должны признаваться недействительными в случае отсутствия отдельного решения об обращении взыскания на земельный участок. Хотя, строго говоря, отсутствие отдельного судебного решения трудно отнести к нарушению правил проведения торгов, однако отказ от возможности признания торгов недействительными по данному основанию приводит к полной нейтрализации требований ст. 278 ГК РФ.
Стандартный порядок в данном случае не меняется, однако, зачастую судебный процесс значительно затягивается – особенно если это выгодно самой фирме. Все же в штате почти любой компании существует квалифицированный юрист, способный законным способом достичь необходимых результатов.
- Первоначальное происходит истребование у должника надела, уточнение стоимости, изъятие и дальнейшая продажа.
- В случае недостаточности вырученных с реализации средств для покрытия задолженности, взыскивается иное имущество нарушителя в размере, необходимо для возмещения оставшейся части.
- При выявлении у должника доли собственности в земельном участке, истребование осуществляется лишь в отношении доли, а не всей площади.
Порядок взыскания
Кроме того, надел не может быть истребован, если он находится в сельскохозяйственном фонде, используется на правах пользования. Ограничение актуально в период использования объекта для проведения соответствующих работ. По окончании взыскатель вновь получит право на реализацию участка.
Любая собственность заемщика может быть изъята только в том случае, если соответствующее решение было вынесено судебным органом. Изъятие говорит о том, что право собственности должника на это имущество прекращается, причем допускается такая возможность в том случае, если рыночная цена остального имущества является недостаточной или оно используется не по своему назначению.
Действия
- Выявление, арест и изъятие иного имущества.
- Выявление недвижимости путем подачи запроса в Росреестр.
- Вынесение приставом постановления о наложении ареста на объект.
- Составление акта описи и передача имущества на хранение должнику, членам его семьи или иному лицу.
- Оформление оценки объекта.
- Передача заявки на торги в специализированную организацию.
- Проведение торгов. При необходимости производится переоценка имущества и повторные торги.
- Передача проданного имущества покупателю. Если объект не продается, а взыскатель согласен, объект переходит ему в счет задолженности.
Кто может требовать взыскать земельный участок в суде
В связи с этим, ещё в ходе предварительного следствия я обратился с гражданским иском о возмещении мне имущественного вреда, причиненного преступлением. Наряду с потерпевшим я также был признан гражданским истцом по делу.