Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Фактическое Пользование Помещением Без Договора Аренды Гк Рф. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их — обязанность арендатора. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).
Комментарий к Ст. 615 ГК РФ
3. Законом или иными правовыми актами (но не договором) могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных выше способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).
Другой комментарий к Ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации
В п. 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что во всех случаях распоряжения арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Он ответствен за своевременное внесение платы, использование имущества по назначению, поддержание имущества в надлежащем состоянии и т.п.
4. Арендатор вправе выбрать любой способ передачи права аренды другому лицу, не допуская, однако, передачи указанного права иными способами, кроме названных в ГК или иных правовых актах. Подобный вывод подтвержден и судебной практикой. Судебная практика исходит из того, что ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так, по одному из арбитражных дел соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии судом было признано не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК способом передачи указанного права и потому не влекущим правовых последствий (п. 16 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2021 г. N 66).
Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Другой комментарий к статье 615 ГК РФ
Помимо права на расторжение договора у арендодателя возникает право на возмещение убытков. Имеются в виду убытки, причиненные как расторжением договора, так и нарушением договора как таковым. Это правило соответствует общим положениям ГК о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства и о последствиях расторжения договора (см. п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453).
4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п. 2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).
Иногда встречающееся в литературе мнение о том, что передача права аренды в уставный капитал хозяйственного общества должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве, противоречит коммент. ст., поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за арендатором (участником).
Другой комментарий к статье 615 ГК РФ
2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.
Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2021 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.
Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую «крайность» — когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК — в отношении имущества, сданного в прокат).
Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ
Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2021 г. N 66).
Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2021 по делу № А56-79652/2021). Суть дела заключалась в следующем.
Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?
Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.
Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения
Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.
2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.
Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Так, исключается субаренда имущества, взятого напрокат, субаренда участков лесного фонда (см. п. 2 ст. 631, ст. 31 ЛК).
Комментарий к статье 615 ГК РФ
Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Другой комментарий к статье 615 ГК РФ
Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их — обязанность арендатора. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).
Арендодатель может предъявить к арендатору иск о прекращении действий, нарушающих договор. Данный иск будет квалифицироваться как договорное требование (ст. 615 ГК РФ), а не как иск об устранении права, не связанного с лишением владения.
Арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества
Если арендатор передаст имущество в ненадлежащем состоянии, от него можно потребовать возмещения причиненных убытков. При этом убытки будут включать в себя сумму, необходимую для приведения помещения в состояние, в котором помещение было передано арендатору. В договоре также можно прописать штрафную неустойку за подобные нарушения. В этом случае убытки будут взысканы с арендатора сверх неустойки.
Арендатор нарушает порядок передачи имущества в субаренду
Заявитель также ссылался на то, что взыскание затрат на составление проектно-сметной документации будет являться для истца неосновательным обогащением, поскольку данные затраты направлены на создание нового объекта, а не на восстановление прежнего. Этот довод был отклонен судом кассационной инстанции, поскольку составление сметной документации является необратимой мерой для приведения арендуемого помещения в прежнее состояние по причине проведения ответчиком несанкционированной перепланировки.
В соответствии с п.2 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Форма договора
А в одном из арбитражных споров, суд признал договор аренды заключенным, несмотря на то, что подпись на договоре со стороны арендодателя выполнена с помощью факсимиле (решение АС Сахалинской области от 16.03.2021 г. №А59-3435/2021). Но в этом споре сам арендодатель не оспаривал учиненную подпись в договоре, а также в акте приема-передачи нежилого помещения. При данных обстоятельствах суд, на основании представленных сторонами доказательств исполнения условий договора (использование нежилого помещения и оплата) посчитал, что правовых оснований признавать договор аренды незаключенным, не имеется.
Налоговые проблемы несоблюдения письменной формы договора
Оценивая возможность признания расходов в виде арендной платы (пп.10 п.1 ст.264 НК РФ) при исчислении налога на прибыль, необходимо, прежде всего, исходить из принципа документального подтверждения и экономического обоснования расходов (ст.252 НК РФ).