Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — У Договора Аренды Закончился Срок Арендатор Продолжает Арендовать Помещение. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2021 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2021 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции. Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права. Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае, если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2021 по делу № А56-94296/2021). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2021 по делу № А57-19450/2021). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера. В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2021 по делу № А19-15038/09-7-4). [B=18] ГК РФ не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Однако Пленум ВАС в Постановлении № 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому вполне допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует (п. 21). Правильное формулирование условий договора аренды, основанное на разумном балансе интересов сторон договора и грамотном распределении рисков, приобретает принципиальное значение. Особое внимание следует уделить анализу условий договора аренды государственного и муниципального имущества. Ведь арендные ставки могут быть квалифицированы как регулируемые цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ) либо пересматриваться по правилам, аналогичным применяемым к регулируемым ценам. Например, как указывается в п. 20 Постановления № 13, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2021 № 7121/11, безусловно, защищает арендатора, но лишь в том случае, если договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения договора по инициативе арендодателя. Дополнительной гарантией для арендатора служит позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2021 № 1074/10. Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Как указывает Президиум ВАС РФ, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст.450 ГК РФ . Применительно к земельным участкам, находящимся в публичной собственности, исходя из положений ст. 65 ЗК РФ, арендные ставки признаются регулируемыми ценами, которые могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2021 № 9069/11). Новое постановление Пленума ВАС РФ № 13 содержит важный для правоприменительной практики вывод. По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым (с соответствующей возможностью одностороннего пересмотра арендных ставок с принятием нормативного акта), если размер арендной платы определяется по результатам торгов (п. 18). Еще один вывод, защищающий интересы арендатора от злоупотреблений арендодателя, содержится в п. 22 Постановления № 13: если договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендных ставок и в результате такого одностороннего изменения ставки существенно превысили среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
Внесение выкупной цены по договору аренды с последующим выкупом является правом, а не обязанностью арендатора. Между ООО (арендодатель) и ОАО (арендатор) был заключен договор, определенный сторонами как договор найма-продажи. Предметом договора являлось предоставление истцом ответчику за плату во временное владение и пользование принадлежащего истцу на праве собственности имущества. По истечении срока действия аренды при условии отсутствия задолженности ответчика по арендной плате и выполнении определенных условий договора, ответчик приобретает в собственность имущество по выкупной стоимости в определенном в договоре размере. Погашение выкупной стоимости объекта производится ответчиком в виде авансового платежа на расчетный счет истца не позднее, чем за 5 банковских дней до даты окончания срока действия аренды. Позднее ОАО сообщило ООО о расторжении договора найма-продажи и об отказе от приобретения в собственность арендованного имущества. Считая данный отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы ООО, последнее обратилось в арбитражный суд. Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из буквального толкования спорного договора и пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Из анализа норм ГК РФ следует, что внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него права собственности на арендуемое имущество (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2021 по делу № А58-8158/10). Несмотря на немногочисленность таких споров, ответ на вопрос, обязан ли арендатор выкупить арендуемое по договору имущество или это его право, заслуживает внимания. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). В указанном выше деле суды пришли к выводу о том, что между сторонами был заключен договор аренды с правом выкупа. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). При этом к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66). Иные положения, регламентирующие куплю-продажу, в том числе с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ), к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, неприменимы (постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2021 по делу № Ф09-6695/09-С4). К такому выводу суд кассационной инстанции пришел в процессе установления природы рассматриваемого договора, оценивая доводы ответчика, которому были предъявлены требования о взыскании долга и возврате имущества. Ответчик утверждал, что истец не вправе требовать возврата имущества в силу ст. 489 ГК РФ, поскольку уплаченная к этому моменту сумма платежей (арендных и выкупных) превысила половину цены имущества. Возникает обоснованный вопрос, каким было бы решение по делу, если бы в договоре аренды имущества было написано, что «арендатор обязан выкупить имущество» в определенный договором срок по согласованной сторонами цене? По одному из подобных дел суд указал, что понуждение ответчика к оплате стоимости оборудования является неправомерным в связи с тем, что выкуп предмета аренды спорного имущества является правом, а не обязанностью арендатора. В силу предписаний ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым на себя обязательством (решение Арбитражного суда Московской области от 08.12.2021 по делу № А41-19783/09). Следовательно, договор аренды с правом выкупа по своей правовой природе предполагает право, а не обязанность по выкупу арендованного имущества арендатором. При этом должна быть выражена воля покупателя (арендатора) по приобретению имущества в виде оферты, которая может быть акцептована продавцом (арендодателем). Чтобы арендатор мог ссылаться на указанные выше выводы судов и утверждать об отсутствии у него обязанности произвести выкуп имущества, он должен быть уверен в том, что заключенный договор является договором аренды с правом выкупа, соответствующим ст. 624 ГК РФ. А для того, чтобы арендодатель имел возможность принудить арендатора выкупить арендуемое имущество на согласованных сторонами условиях, должна быть использована иная правовая конструкция. В качестве примера можно привести предварительный договор купли-продажи.
Когда на участке ничего не построено, не зарегистрировано и срок договора аренды истёк, но разрешение на строительство или на ввод получить всё-таки нужно, юристы АН «Правозем» не советуют обращаться в администрацию за продлением. Стоит попытаться получить разрешения с имеющимися документами, иначе участок могут отправить на торги. И хорошо, если других лиц, заинтересованных в аренде участка, не объявится. Однако практика по Москве и Московской области показывает, что желающих находится много.
Если на участке ничего не построено
Уточним, что с просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ровным счётом ничего.
Как поступить арендаторам земельных участков, у которых закончился срок действия договора аренды
Если первоначально участки были предоставлены в аренду без проведения торгов, такое было возможно до 01.03.2021, администрация обязывает тех арендаторов, которые упустили сроки, перезаключать договоры по новым правилам. То есть выставляет участки на торги, и бывшим арендаторам приходится участвовать в них наравне с другими претендентами. Администрация не обращает внимания на то, что арендаторы исправно вносили арендную плату и после окончания сроков. Только победив на торгах, застройщики могут заново арендовать участки, при этом условия сделок могут измениться.
Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции указал следующее.
Договор аренды был заключен на неопределенный срок
Другие суды в подобных случаях вставали на сторону арендатора, не усматривая каких-либо нарушений со стороны арендатора, если последний направил арендодателю уведомление хоть и с пропуском срока, указанного в договоре, но до окончания его срока действия.
Арендатор не уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения либо уведомил арендодателя ненадлежащим образом
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не распространяется и на случаи, когда договор прекращается в силу одностороннего отказа арендодателя от его исполнения (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 610 ГК РФ). В этих случаях арендатор не вправе со ссылкой на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ требовать признания отказа от договора незаконным либо предъявлять иски о понуждении арендодателя к заключению договора. Поэтому на этапе согласования и заключения договора арендодателю выгодно включать в договор условие о возможности арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке. Желательно указать, что таким правом арендодатель может воспользоваться в любой момент и независимо от каких-либо дополнительных условий (т. е. не только в случае нарушений со стороны арендатора – подробнее об этом см. Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке). Это позволит избежать возможных трудностей, связанных с нежеланием арендодателя продлевать договор аренды с прежним арендатором.
Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2021 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2021).
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Помимо арендной платы арендатор должен оплачивать предоставляемые ему коммунальные услуги: электричество, отопление и т. д. На практике применяются два основных способа уплаты арендатором коммунальных платежей:
Как указать срок договора?
Уплачиваемая Арендатором сумма состоит из фиксированного платежа (арендной платы) и суммы оплаты за предоставленные Арендатору коммунальные услуги (отопление, электрификация, водоснабжение и т. д.). Размер коммунальных платежей определяется Арендатором ежемесячно на основании показаний приборов учета воды, тепловой энергии, электроэнергии и т. д.
В случае если срок аренды не определен, любая из сторон вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества, предупредив другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором. Если срок аренды указан в договоре, но при этом стороны договорились о возможности его расторжения в одностороннем внесудебном порядке, то досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон также возможно.
Для ответа на вопрос использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:
Вы не указали, заключен договор аренды на определенный или на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из предоставленной Вами информации, считаем необходимым сообщить следующее.
Как указано в п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор аренды был заключен на определенный срок, который к настоящему времени прошел, то есть вероятность доказать в суде, что договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. К такому выводу пришел Арбитражный суд Северо-западного округа в постановлении от 16.09.2021 по делу № А56-51436/2021. В этом случае арендатор может заново направить уведомление об отказе от договора и съехать через три месяца.
Пример. Нижегородская фирма сняла под офис четыре нежилых помещения. Договор был заключен на год, но у арендатора изменились обстоятельства, и через несколько месяцев по взаимному согласию сторон он освободил две комнаты. Проблем с уменьшением платы за наем не возникло, поскольку она была установлена в ежемесячном размере за каждое отдельно взятое помещение.
Важное условие
Итак, в соглашении вы не нашли условий его досрочного окончания по вашей (арендатора) инициативе. В этом случае для расторжения договора у вас есть право обратиться в суд. Но если вы придете к арбитрам и скажете, что у вас «изменились обстоятельства» или «не идет бизнес», вам ответят отказом. Ведь в момент заключения договора вы и ваш партнер взяли на себя взаимные обязательства, и их необходимо выполнять. Другое дело, если просьбу о расторжении договора подкрепить вескими аргументами.
Все в суд
Чаще всего договор аренды помещения заключают на определенный срок. Но будущее запланировать нельзя. Поэтому на деле фирма либо хочет работать в съемном помещении и после того, как договор закончился, либо стремится выехать до срока. Если обе стороны согласны расторгнуть соглашение, то проблем не возникнет — это можно сделать в любой момент (п. 1 ст. 450 ГК РФ). То же самое касается и продления договора. Но обычно желания арендатора и арендодателя не совпадают.
То есть он вступает в действие после окончания процедуры (18 дней со дня подачи комплекта документов). В бумажный оригинал проставляется специальный штамп, а также вносится запись в архив (п. 2 ст. 651 ГК РФ, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2021 г. N 53).
Краткосрочный
Все последующие дополнительные соглашения к договору также подлежат регистрации. Для этого нужно обратиться в федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (на местном уровне).
На длительный промежуток
Долгосрочный договор предусматривает закрепление многих нюансов взаимовыгодного сотрудничества: например, арендные каникулы, индексацию арендной платы, мораторий на повышение расценок, санкции за досрочное расторжение, оплата ремонта и т.д. Такой тип аренды выгоден стабильным крупным предприятиям, занимающим большие площади. А также производственным организациям, для которых любой переезд несёт серьёзные финансовые затраты.