Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Пункт Расторжения Договора Купли Продажи Дома И Земельного Участка С Рассрочкой Платежа. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Особенно важно внимательно отнестись к наличию официальных обременений, таких как сервитут и залог. В этом случае нужно получить справку из Росреестра с указанием вида залога. Это же условие нужно прописать и в самом договоре купли-продажи.
Что говорит закон?
В случае, если покупатель не выплатит ежемесячный платёж, продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В таком случае продавец получает участок обратно, а покупатель получает уже выплаченную сумму, за вычетом штрафа. Размер штрафа определяется индивидуально и указывается в договоре продажи. Стандартная ставка 0,03% от стоимости участка за каждый день, прошедший с момента заключения договора.
Отличия такого договора от стандартного
- Указывается о договорённости делать выплаты по частям. Также указывается процентная величина первоначального взноса от общей суммы. Сумму можно указывать только в национальной валюте;
- Составление графика платежей;
- Указывают срок погашения последнего платежа;
- Прописывается пункт о штрафных санкциях за просроченные платежи;
- Если покупатель не выполняет обязанности, договор может быть расторгнут, о чём также указывается в договоре;
- Указание на 488 и 489 статьи ГК РФ о том, что до погашения выплат участок находится в залоге.
Об ипотечном кредитовании имеют представление почти все. Однако далеко не каждый знает, что «ипотека» и «ипотечное кредитование» – это не одно и то же. Термин «ипотека» определяется как форма залога, при котором закладываемое недвижимое имущество передается во владение и пользование должника. А ипотечный кредит – это только одна из составляющих общего понятия ипотека, когда в процедуре купли-продажи недвижимости участвует третья сторона – банк, финансирующий сделку.
Мало кто знает, что, покупая квартиру на вторичном рынке, можно оформить ипотеку между физическими лицами. По факту это рассрочка, условия которой детально прописываются в договоре купли-продажи. Эксперты «Метриум Групп» разобрались, как эта схема работает и какие риски предполагает.
В случае непоступления ежемесячного платежа (или поступления неполной суммы ежемесячного платежа) на указанный расчетный счет в течение 5 (пяти) календарных дней с даты, указанной в настоящем Договоре, с Покупателя взыскивается штраф в размере 0,03% (три сотых процента) от стоимости Квартиры за каждый день просрочки.
Как правильно составить договор для такой ипотечной сделки?
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
- Полное наименование.
- Дата оформления.
- Место составления документа.
- Наименование сделки.
- Отметка о предоставлении покупателю рассрочки.
- Предмет договора. В этом пункте подробно описывается земельный участок, указывается юридический адрес, точные размеры, границы.
- Номер соглашения.
- Документы, подтверждающие право собственности продавца.
- Отсутствие обременения.
- Порядок проведения финансовых расчетов, возможные варианты оплаты. Стороны могут договориться о ежемесячных, ежеквартальных расчетах, рассмотреть разные варианты.
- Права и обязанности сторон.
- Срок действия соглашения.
- Сумма сделки, размер первоначального взноса.
- Реквизиты.
Как оформить договор
- До момента проведения окончательных финансовых расчетов право собственности будет сохраняться за продавцом объекта. Покупатель не сможет совершать с участком никаких юридических действий.
- Возникновение долговых обязательств.
- Отличается способ оплаты.
- Указывается размер первоначального взноса в процентном соотношении к сумме сделки. Определяется дата окончательного расчета.
- Расчеты проводятся только в национальной валюте.
- Составляется график платежей.
- Согласовываются штрафные санкции за срыв сроков.
- Предусмотрена для продавца возможность расторжения соглашения в одностороннем порядке.
- До момента окончательных финансовых расчетов земельный участок будет находиться в залоге, согласно ст. 488, 489 ГК РФ.
Какие документы понадобятся
- Покупатель собирает пакет документации.
- Уплачивается государственная пошлина.
- Делается обращение в местный орган Росреестра.
- Заявление рассматривается в течение месяца.
- Договор купли-продажи вступает в юридическую силу.
- Осуществляется переход права собственности к новому владельцу в соответствии с условиями соглашения, после полного финансового расчета.
Если российские граждане самостоятельно будут заниматься регистрацией прав собственности на приобретенную землю, то выписку из ЕГРН они получат в течение 2 месяцев с момента подачи документов. Сократить срок удастся при помощи нотариуса, который самостоятельно сделает обращение в Росреестр.
- выплата производится частями, с указанием первоначального взноса (в процентах);
- указывается подробный график платежей;
- наличие пункта о штрафной санкции при невнесении (задержки) платежа;
- указание срока окончательного погашения цены;
- порядок расторжения соглашения.
Правила заполнения
Форма такого соглашения — типовая, практически не имеет отличий от обычного договора купли – продажи земли. Отличия имеются лишь в содержании отдельных разделов документа. Главная отличительная черта — выплата стоимости участка осуществляется не полностью, а частями. Этот факт необходимо отразить в соглашении.
Предмет соглашения
Расчеты осуществляются национальной валютой. Участники определяют размер первоначального взноса самостоятельно — закон не устанавливает требований к этому вопросу. Сумма указывается в соглашении не в процентном выражении, а в числовом.
- перевод денежных средств на банковскую карту или счет продавца;
- передача оплаты лично в строго установленный срок (при этом требуется составлять расписку);
- оплата посредством почтового перевода;
- через банковскую ячейку.
К составлению договора требуется подходить предельно внимательно, так как любое упущение со стороны покупателя или продавца не освобождает сторон от ответственности. При заключении дорогостоящих сделок (от 500 тыс. рублей), рекомендуется заверять договор у нотариуса. Соглашение о купле — продаже с отсрочкой платежа составляется в трех экземплярах. При приобретении квартиры требуется регистрировать документ в Росреестре, а также заключать дополнительный акт приема — передачи.
Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа?
- наименование соглашения;
- ФИО сторон сделки;
- предмет договора (подробное описание недвижимости);
- условия заключения сделки;
- обязанности сторон;
- стоимость квартиры;
- порядок расчета;
- условия рассрочки;
- дата ежемесячной оплаты;
- размер;
- ответственность сторон;
- размер неустойки, в случае несоблюдения договоренности;
- список прилагаемых документов;
- дата и подписи сторон.
Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).
Порядок оформления договора с рассрочкой мало чем отличается от ситуации со стандартной сделкой — он составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Обязательным требованием является государственная регистрация сделки в Росреестре, для проведения которой необходимо предоставить такие документы:
Заключительные положения
В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.
На основании п. 3 ст. 489 и п. 5 ст. 488 ГК РФ главным отличительным условием договора в рассрочку (что в силу ст. 489 ГК РФ является частным случаем продажи в кредит) является способ защиты прав продавца в виде нахождения переданной, но не оплаченной в полном объеме вещи у него в залоге. В силу указанных норм вещь находится в залоге по умолчанию, однако договором можно предусмотреть и иное. В любом случае лучше согласовать данное условие письменно в самом договоре с учетом положений § 3 Главы 23 ГК РФ.
Сделка по купле-продаже какого-либо имущества в кредит (т. е. с отсрочкой платежа), как и всякая иная, обладает рядом индивидуальных особенностей, которые подчиняются нормам Гражданского кодекса о продаже товара в кредит. К таковым в том числе относятся следующие характеристики:
Особенности купли-продажи с отсрочкой платежа
- помимо общих обязательных условий для всех сделок по продаже имущества, в отношении данных видов договоров предусмотрены дополнительные существенные условия — ст. 488 ГК РФ;
- в случае невнесения очередного платежа в срок покупатель признается удерживающим чужие денежные средства, за что несет ответственность — ст. 395 ГК РФ;
- продавец в случае невнесения платы (ее части) покупателем имеет право расторгнуть сделку, возвратив полученную часть средств — ст. 328 ГК РФ.
Гипотетически возможна ситуация, когда после получения всей суммы продавец квартиры откажется обращаться в Росреестр с заявлением о снятии обременения, либо будет затягивать с этим. Для таких случаев покупателю нужно иметь документальное подтверждение того, что свои обязательства он исполнил в полном объеме. Конечно, это могут быть и рукописные расписки о передаче денежных средств. Но самым надежным вариантом станет участие нотариуса в этом процессе, с заверением подписей обеих сторон. Причем привлекать его необходимо при каждой передаче денег. Нотариально оформленные расписки станут не только неоспоримым доказательством в суде самого факта оплаты полной стоимости квартиры, но подтвердят то, что задолженность погашалась точно в срок. Также надо учесть и то, что процедуру передачи сумм в присутствии нотариуса необходимо прописать в договоре купли-продаже в разделе, описывающем порядок оплаты.
Сумму в размере 7 000 000 (семь миллионов) рублей 00 копеек, что составляет 70% (семьдесят процентов) от стоимости Квартиры, Покупатель обязуется выплатить Продавцу 10 (десятью) равными ежемесячными платежами до 30 сентября 2021 года по 700 000 (семьсот тысяч) рублей 00 копеек, составляет 10% (десять процентов) от стоимости Квартиры в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 25 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными в присутствии нотариуса с заверением подписей сторон на расписке о получении денежных средств.
Как оформляются сделки с рассрочкой между физическими лицами?
Ипотека между «частниками» позволяет решить эту проблему. В том случае, если у продавца нет острой необходимости в получении сразу всей суммы и он готов подождать какое-то время, но при этом хочет продать недвижимость сейчас, опасаясь снижения цены, он может предоставить покупателю рассрочку. В свою очередь, желающего приобрести жилье такая возможность заинтересует тогда, когда он ожидает получения крупной суммы денег (например, от продажи старой квартиры, годовой бонус, возврат долга и т. д.), но хочет купить именно эту квартиру, не дожидаясь, пока ее приобретет кто-то другой.
-
Содержание обременения. Подробно описывается вся информация об объекте, который является обременением (залогом). Если это нежилое помещение, то нужно указать:
Договор купли продажи составляется в простой письменной форме, после чего скрепляется подписями обеих сторон — продавца и покупателя. Заверение у нотариуса требуется только в том случае, если нежилое помещение принадлежит нескольким людям (имеет место долевое участие).
С рассрочкой платежа
- Установленная сумма. Это цена, за которую решено уступить нежилое помещение. Она не должна меняться, поэтому указывается в рублях.
- Кол-во месяцев рассрочки. Необходимо указать, за сколько месяцев максимум будет погашена оговоренная сумма. Тут же пропишите, что стоимость помещения делится на равные части.
- Проценты. Если вы хотите, то можно установить рассрочку с процентами. В этом случае необходимо указать годовой процент, и описать порядок выплаты этой пени. Также вы должны внести пункт о выплате процентов в случае досрочного погашения рассрочки.
- Ответственность. Этот пункт необходим для того, чтобы упростить судебные разбирательства, если вы попадете на мошенников. Необходимо указать штраф или какую-то пеню за неуплату своевременно.
- перевод денежных средств на банковскую карту или счет продавца;
- передача оплаты лично в строго установленный срок (при этом требуется составлять расписку);
- оплата посредством почтового перевода;
- через банковскую ячейку.
Приобретая квартиру в рассрочку, главным пунктом в договоре является условия и порядок внесения платежей. В основном, первоначальный взнос составляет от 20 до 50% стоимости квартиры. Оставшаяся сумма распределяется в равных долях на тот срок, который предусмотрен в соглашении.
Как оформить договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа?
Согласно законодательству РФ, до подписания передаточного акта продавец несёт ответственность за имущество, даже если в условиях договора прописано иное. В день оформления требуется детально осмотреть помещение на наличие дефектов и соответствие требованиям в соглашении о купле — продаже. Продавец, в свою очередь, должен подтвердить фактическую передачу денег (первоначального взноса за квартиру). В дополнение к акту приема -передачи, стороны могут приложить расписку, в которой указана сумма полученных денежных средств цифрами и прописью. Таким образом, стороны минимизируют всевозможные риски, а сделка купли — продажи недвижимости с рассрочкой платежа считается заключённой по всем требованиям законодательства.
Порядок оформления такого договора практически не отличается от того, как нужно правильно составлять стандартное соглашение, так как документ заполняется в обыкновенной письменной форме и не предусматривает необходимость в заверении у нотариуса.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
В частности, при оформлении таких соглашений часто предусматривается внесение предварительного платежа, вносящегося в момент подписания соглашения. Полномочия продавца включают в себя требование оплаты установленной суммы в заранее определенные сроки, а также государственной регистрации приобретенной территории.
Как расторгнуть договор купли-продажи
Так как земельный участок приобретается с внесением платежа в рассрочку, в договоре должны присутствовать соответствующие положения, прописанные с соблюдением норм статьи Гражданского кодекса. Такой договор будет считаться оформленным в том случае, если в нем, помимо других существенных условий, будет указываться стоимость товара и порядок внесения платежей. Ключевым отличием такого договора является описание предмета сделки, а также стоимость продаваемого имущества.
— В данном случае расторгнуть договор можно даже после регистрации прав собственности в ЕГРП. В качестве основания указать ч.2 ст.№450 ГК РФ. Рассмотренная ситуация является основанием для прекращения ДКП. Так как покупатель лишился того, на что рассчитывал при заключении сделки.
— Неуплата денежных средств за приобретенную квартиру на основании составленного ранее договора купли-продажи является существенной причиной для признания соглашения недействительным. Необходимо обратиться в суд с исковым заявлением. Основанием для прекращения действия ДКП станет п.3 ст.№486 ГК РФ.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
— Основанием для прекращения сделки станет ст.№450 ГК РФ. Так как продавец не уведомил покупателя о наличии прописанных или ранее зарегистрированных в недвижимости несовершеннолетних. Стоит попытаться урегулировать дело мирным путем. В противном случае, если продавец не пойдёт на встречу, нужно обращаться в суд. Составить исковое заявление с требованием признать сделку недействительной, возврата полной стоимости недвижимости.