Подводные Камни Ипотеки На Вторичном Рынке

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Подводные Камни Ипотеки На Вторичном Рынке. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р .

Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.

Перепланировка

Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.

Предупредите продавца, что будете приобретать квартиру с привлечением ипотеки. Это необходимо для того, чтобы продавец понимал, что сделка по времени будет продолжительнее. К тому же для банка могут потребоваться дополнительные документы, которые должен предоставить продавец. Поэтому не каждый готов иметь дело с ипотечным покупателем.

• иметь российское гражданство;
• минимальный возрастной порог заемщика – 21 год, максимальный может варьироваться на усмотрение банка в зависимости от уровня дохода (например, некоторые банки предпочитают устанавливать условие возврата кредита до наступления пенсионного возраста, но при наличии созаемщиков могут увеличить его до 75-85 лет);
• официальное трудоустройство и работа на последнем месте не менее полугода (настороженно относится банк к профессиям, связанным с рисками для жизни и здоровья);
• кредитная история, формируемая по результатам ранее погашенных кредитов (просрочки платежей могут негативно сказаться на решении банка);
• иные требования, если заемщик претендует на льготную ипотеку.

С чего начать оформление ипотеки на покупки квартиру?

1. Сделайте расчет по ипотеке, чтоб определиться с суммой, которую потребуется одолжить у банка:

• для начала подсчитайте, сколько готовы заплатить в качестве первоначального взноса;
• затем определитесь, на какую сумму ежемесячно можете рассчитывать и сколько платить за ипотеку. Для этого суммируйте и оцените доход семьи.

Банки с неохотой принимают льготные выплаты в зачет первого взноса. Для них менее рискованно, если заемщик оплачивает ими тело долга или проценты. Сбербанк в таких ограничениях не замечен, но специалисты на местах могут повлиять на решение заемщика воспользоваться льготами для оплаты первого взноса.

Валютные риски

Что нужно знать об ипотеке в Сбербанке? Эксперты дают не так много рекомендаций заемщикам Сбербанка. Организация имеет хорошую репутацию, достаточно стабильна и поддерживается государством. Три основных совета перед оформлением ипотеки:

Дополнительные расходы

• необходимость ставить банк в известность при смене места жительства или длительном отъезде из города;
• обязанность уведомить банк, если изменился уровень дохода или семейное положение заемщика;
• запрет на досрочное погашение ипотеки или превышение ежемесячных выплат;
• преимущественное право банка повысить в одностороннем порядке ставку, изменить график выплат или их размер.

• Отсутствует риск, связанный с недобросовестным поведением застройщика. Приобретая недвижимость в еще не сданном доме, покупатель довольно сильно рискует. Когда приобретается уже реально существующая квартира, то и заемщик, и банк могут быть уверены, что она соответствует всем ожиданиям.
• Возможность заселиться сразу же после покупки. Представим, что покупатель оформил ипотеку на строящееся жилье. В этом случае ему первые месяцы (а то и год) придется не только делать взносы по кредиту, но и оплачивать другое жилье, а после ввода здания в эксплуатацию оплачивать ремонт, приобретать мебель, технику и т.д. Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то, как правило, она готова к заселению.
• Более выгодные условия по кредиту. Так как залог «вторички» для банка менее рискован, то кредитные организации предлагают сниженные процентные ставки.
• Кроме того, ипотеку на «вторичку» по тем же причинам получить гораздо проще – банки лояльнее относятся к этому виду залога, чем к не сданным домам.
• Выгодное местонахождение квартиры. В отличие от строящихся домов, вторичное жилье находится в районах с развитой инфраструктурой, где есть магазины, школы, остановки транспорта и т.д.

Плюсы ипотеки на вторичное жилье

Несмотря на то, что существует множество информационных материалов на эту тему, а банки предоставляют максимально полные сведения о процедуре ипотечного кредитования, для многих заемщиков становится неприятным сюрпризом наличие значительных дополнительных расходов, с которыми сопряжена процедура выдачи ипотеки. Поэтому остановимся на этом моменте подробнее:

Дополнительные расходы

• Документы, подтверждающие личность заемщика, созаемщика, поручителей.
• Сведения о трудовом стаже и занятости (копия трудовой книжки).
• Информация о доходах (2-НДФЛ, справка с места работы, налоговые декларации и т.д.).
• Сведения об имуществе в собственности.
• Данные об обременениях, постоянных расходах, обязательных платежах (алименты, выплаты по кредитам, аренда и т.д.).
• Информация об иждивенцах.
• Документы на приобретаемое жилье (техпаспорт, кадастровый паспорт, выписка из Росреестра, копия свидетельства на право собственности и т.д. по запросу банка).
• Предварительное соглашение с продавцом, включающее стоимость жилья.

Если на квартиру предъявляют свои права сторонние лица, то проблемы опять же возникнут у заёмщика. Имущество весь кредитный период находится под залогом у банка, даже если сменяется собственник. Залог всегда следует за вещью – таково российское законодательство.

Комиссии

Изучая кредитный договор, обратите внимание на пункты, касающиеся запрета на досрочное погашение, а также пункты, допускающие изменение процентного индикатора ставки в одностороннем порядке. Если такие пункты имеются в договоре, то заёмщик вправе оспорить их в суде, поскольку они нарушают гражданское законодательство.

Страхование

Ипотека оформляется обычно на 10, 20, а то и на 25 лет. За это время жизнь в стране может круто измениться. В финансовом плане это проявляется первым делом в обесценивании рубля, повышении или снижении цен на недвижимость и пр. Для заёмщика это может грозить увеличением ставки и ежемесячного платежа. Именно поэтому специалисты рекомендуют брать ипотечный кредит исключительно в отечественной валюте. А ещё важно обратить внимание на разновидность ставки.

Одновременно с кредитным договором оформляется и закладная – квартира переходит в залог банку до полной выплаты кредита. Все эти годы на нее будет наложено обременение и ее нельзя будет продать без согласия кредитора. Обычно все три договора: кредита, залога и купли-продажи подписываются в один день, чтобы не было разрыва во времени.

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком, чтобы оценить риски при выдаче кредита. Сумма займа, которая выдается большинством банков, должна составлять 80-90% рыночной стоимости жилья. Поэтому от суммы, которая будет указана в отчете зависит и размер кредита.

Оформление договора купли-продажи

Изучая кредитный договор, обратите внимание на пункты, касающиеся запрета на досрочное погашение, а также пункты, допускающие изменение процентного индикатора ставки в одностороннем порядке. Если такие пункты имеются в договоре, то заёмщик вправе оспорить их в суде, поскольку они нарушают гражданское законодательство.

Оформляя такой займ, клиент в случае колебания курса принимает на себя риски по увеличению суммы ежемесячного платежа и серьезному увеличению итоговой стоимости займа в соотношении с рыночной ценой объекта недвижимости.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Подводные камни по ипотеке в голове

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Если у продавцов в квартире прописан ребёнок, то при продаже вроде как необходимо продавцам наделять ребенка новой долей собственности. Покупателя никак это не касается, разве что только пока будет длиться процесс наделения имуществом несовершеннолетнего, покупатель и банк будут ждать, а время — деньги

14%. Это соответствовало условиям договора, ставка фиксировалась только на первые 5 лет. Я открыл сайт банка и с лёгким удивлением обнаружил, что новым клиентам банк готов давать ипотеку под 12,6%. Ребята, где логика?? У вас есть безрисковый клиент, который уже 8 лет исправно платит вам по действующему договору, и ему вы хотите поднять процент до овер 14. У вас есть клиент с рынка, который хз как платить будет, и вы готовы дать ему 12,6%?? Ладно, где банки и где логика? Забудем.

Ипотека под отрицательный процент в России (не реклама. 🙂

Работаю в банке.
Очередная история погашения кредита.
Заходит ко мне, как то клиентка, возраст немного за 40, давно уже гасит свой кредит, часто с просрочками, а тут пришла закрывать полностью. Я с ней не первый год уже знаком, разговорил её, оказалось нашла себе мужчину наконец то, но тот перед тем как узаконить отношения, поставил ей ультиматум, чтобы она была без кредитов.
Вот она и заняла где-то у подруг два миллиона тенге (350-360 тысяч рублей), чтобы погасить остатки своей ипотеки.
Вот что значит «уж замуж невтерпёж».

1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

На кредитный договор это обстоятельство не окажет влияния, и он не утратит силу. Таким образом, заемщик рискует остаться без недвижимости и с огромным долгом перед банком. Вернуть средства можно с человека, который продал проблемную квартиру. На это уйдет много времени, но часть суммы удастся получить обратно.

Каждый человек сталкивается с квартирным вопросом и решает его в силу возможностей. Некоторые делают выбор в пользу жилищного займа. Подводные камни ипотеки наносят серьезный удар по бюджету заемщика, поэтому их стоит изучить до оформления займа.

Подводные камни и риски при оформлении ипотеки в 2021 году

Во втором случае, если у покупателя нет собственных средств на первоначальный взнос, он может взять дополнпительный заем. Как правило, возврат кредитных средств обеспечивается залогом имеющейся собственности. В этом случае в крупных банковских учреждениях часто не требуют справок о доходах. Гарантией выступает недвижимость заемщика или созаемщика. Подписывая документы о залоге, клиент идет на риск потери обоих жилых объектов. Так как под залогом находится приобретенное по ипотеке жилье и уже находящееся в собственности заемщика или созаемщика.

Жилищный кредит по-прежнему для большинства россиян является одним из доступных способов обзавестись собственной недвижимостью. Одним из банков, к которому чаще всего обращаются за получением займа, является Сбербанк.

Преимущества

Оценка выбранного объекта производится только аккредитованной компанией Сбербанка. В условиях кредитования сказано, что клиент может выбрать стороннюю организацию, если она будет соответствовать его требованиям.

Подводные камни

• Неустойка за просрочку платежа и штрафные санкции. Размер пени зависит от ставки рефинансирования ЦБ. При образовании крупной задолженности к основному долгу может прибавиться достаточно крупная сумма. Лучше заранее узнать, что будет, если не внести платеж вовремя.
• Условие расторжения договора банком. В документе четко прописаны ситуации, в которых Сбербанк имеет право потребовать аннулирования соглашения и досрочного погашения кредита: систематические просрочки, использование жилья не по назначению, при отказе кредитору в проверке объекта, при расторжении страхового договора и пр.
• Использование недвижимости. Особое внимание следует уделить пункту, касающемуся прав и обязанностей заемщика. Так как квартира в течение срока действия договора находится в обременении у банка, заемщик не имеет право без согласия кредитора совершать некоторые юридические действия. Например, продавать жилье, сдавать в аренду, делать перепланировку, регистрировать иных лиц. О том, как снять обременение после погашения долга можно узнать тут.