Если вы ищите специалиста для проведения независимой оценки технических этажей или технических помещений , кладовых, электрощитовых, санузлов, умывальных, помещений для охраны и венткамер , Вы всегда можете обратиться за помощью к специалистам нашего центра «ЦЭАиЭ».
Высокий уровень квалификации и наличие специального образования, позволяют выполнять работы быстро и качественно.
Для заказа услуги «оценка технических помещений, коридоров и лестничных маршей» Вам достаточно просто позвонить по телефону 8 (495) 766-06-78, согласовать с нами все пожелания и предоставить документы для оценки.
Стоимость услуги от 25 000 рублей
Под лестничной площадкой понимают — пространство внутри здания, сооружения, как правило, с остекленными или открытыми наружными проемами, предназначеные для размещения лестниц.
Лестницы — функциональный и конструктивный элемент, обеспечивающий вертикальные связи между этажами здания.
Холлы — большое помещение, предназначенное для отдыха и ожидания.
Коридор — проход соединяющий отдельные части квартиры, здания.
- при купле-продаже;
- внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал;
- ликвидации;
- сдаче в аренду;
- страховании;
- уточнении налогооблагаемой базы;
- разработке инвестиционных проектов;
- разрешении имущественных споров (в т.ч. в судебном порядке).
Методы подсчета при разных подходах
- Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ.
- Поэлементный способ расчета основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения принимается показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки и т.п.).
- Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Стоимость корректируется на имеющиеся количественные и качественные различия сравниваемых объектов (планировка, оборудование и т.д.). После чего умножается на количество единиц сравнения.
- Индексный способ производится путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки основных фондов, утвержденный Госкомстатом России.
Сравнительный
Для проведения оценки следует обращаться в профильные компании, имеющие лицензию на оценочную деятельность и специализирующиеся на оценке недвижимости. Большая вероятность получения качественного результата, если компания давно на рынке и имеет сертификаты и награды, что свидетельствует о высоком профессионализме. Также можно заказать оценку физическому лицу, официально являющимся экспертом.
- паспорт физического лица или реквизиты предприятия-заказчика;
- подтверждение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор долевого участия;
- описание обременений на квартиру с подтверждающими документами, если таковые имеются.
Для чего нужно определение стоимости
На цену недвижимости влияет рыночная ситуация – стоимость аналогичных объектов на рынке. И хотя найти выставленную на продажу квартиру со схожими параметрами не так уж сложно, оценить конкретную долю в определенном помещении довольно трудно, поскольку каждая ситуация уникальна.
Оценка комнаты в коммуналке
При оценке коммунальной комнаты следует учитывать наличие не только жилых помещений, но и мест общего пользования жильцов: коридора, ванной, туалета, кухни. Поскольку каждый обитатель коммунальной квартиры имеет равные права на пользование ими, такие места находятся в общей совместной собственности всех жильцов и не выделяются в натуре.
Для каждого из случаев это действие должен совершать специалист-оценщик, имеющий соответствующие знания и лицензию. Итогом его работы станет документ под названием «Заключение эксперта», где и будет указана стоимость недвижимости.
Как оценить комнату в коммунальной квартире
Сейчас существует множество сервисов, где можно оценить стоимость недвижимости, не выходя из дома. Такие сервисы представляют собой небольшой электронный калькулятор, который анализирует состояние жилплощади по таким критериям, как страна и город расположения, улица, номер дома, год постройки, этажность, состояние, водоснабжение и площадь. Методика оценки сервиса также включает в себя анализ баз объявлений и справочников.
Оценка комнаты в коммунальной квартире
Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.
Если речь идёт о кадастровой цене, то метод определения всего один и человеку, который взялся найти подобную стоимость стоит чётко придерживаться алгоритма, обозначенного выше. Таким образом, оценка кадастровой и рыночной стоимости производиться разными способами, которые в некотором плане похожи между собой, но при этом кое – где отличаются.
Ответ на подобный вопрос можно получить, только обратившись в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. К тому же сумма гонорара напрямую зависит от таких факторов как цель оценки, тип недвижимости, сроки подготовки отчёта и т.д.
Документы: до и после процедуры
Не стоит забывать, что после того как оценка проведена и отчёт предоставлен, необходимо в кротчайшие сроки использовать его по назначению. Дело в том, что подобный документ имеет свой период действительности, который составляет не более 6 месяцев.
- Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
- Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
- Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).
Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.
Инструкция по проведению экспертизы
Итоговая рыночная или иная стоимость объекта недвижимости, указанная в отчете, является рекомендованной для совершения сделки, реализации тех целей, для которых была проведена оценка. Ее результаты влияют на решение инвесторов, на величину залога, арендной платы, при внесении в уставный капитал.
После оформления заявки, необходимо предоставить документы, согласовать стоимость и объем предоставляемых услуг и заключить договор. Затем осуществляется выезд специалиста на объект для оценки его состояния (в некоторых случаях возможна оценка комнаты без выезда оценщика на основе представленных документов). При оценке учитываются общее состояние дома (техническая оснащенность здания, материал стен и перекрытий, год постройки, наличие капитального ремонта), подъезда, мест общего пользования и непосредственно самой комнаты. Необходимо оценить площадь комнаты, количество и изолированность комнат в квартире, количество соседей, состояние ремонта. На стоимость жилплощади влияют и другие факторы, которые берутся в расчет при оценке: месторасположение, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, благоустройство территории и прочие.
Стоимость 1 м2 свободной комнаты эквивалентна инвентаризационной стоимости 1 м2 строения, в котором находится выкупаемое жилое помещение, определенной районным проектно-инвентаризационным бюро для целей налогообложения по состоянию на текущий год
Особенности оценки доли в квартире
- Москва: +7 (499) 110-86-72 .
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
- количество комнат в квартире;
- количество зарегистрированных жильцов в каждой комнате;
- величина площади комнаты по отношению к площади всей квартиры;
- наличие общеквартирных и индивидуальных приборов учета;
- договоренности об оплате содержания общих помещений между владельцами комнат.
Как правило, погрешность полученной цифры не превышает 5% от вывода, который сделает эксперт. Однако при заключении любой сделки по смене собственника или получении обременения на недвижимость нужно воспользоваться услугами оценщика.
- паспорт физического лица или реквизиты предприятия-заказчика;
- подтверждение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор долевого участия;
- описание обременений на квартиру с подтверждающими документами, если таковые имеются.
Для чего нужно определение стоимости
Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.
Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.
Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:
Когда необходима оценка недвижимости
- Справки и выписки из БТИ.
- Документы, подтверждающие право собственности.
- Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
- Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
- Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).
Поэтому сначала рассчитывают сумму, требующуюся за год, полученную годовую сумму (а в нее входит и обслуживание труб, и содержание общих помещений, и обслуживание земельного участка, и уборка подъездов, и посыпка противогололедными материалами, и ремонт всех видов общего имущества и т.д. и т.п.) необходимо превратить в ежемесячный платеж с каждой конкретной квартиры. Причем, таким образом, чтобы общая сумма, предъявленная к оплате собственникам в течение года, как раз и была равна рассчитанной годовой смете.
Расчеты стоимости содержания
Поскольку доля в праве собственности на общее имущество и, соответственно, доля в общей оплате стоимости содержания этого имущества, пропорциональны площади помещения собственника, то размер платы за содержание в зависимости от площади этого помещения можно записать в виде формулы:
Математическое обоснование
Тем не менее, применив альтернативный метод расчета тарифа на содержание, проведя расчет по предлагаемому рассматриваемой теорией методу (кстати, расчет более сложный, чем применяемый сейчас – лжетеоретики всегда предлагают сложные расчеты для минимизации возможности в них разобраться!), вроде бы можно признать, что такой метод имеет право на существование – ведь итоговые цифры совпали. Однако, на самом деле это не так!
Данный тип подхода актуален для объектов недвижимостей, основной целью которых является принесение прибыли. Главным критерием остается оценка стоимости, действительной на момент покупки, и дальнейшей выгоды. Пункт 21 «Федеральных стандартов оценки», утвержденных Приказом Минэкономразвития от 25.05.2021г. утверждает, что специалист:
- Проверить наличие лицензии или государственного сертификата на право заниматься оценочной деятельностью у эксперта.
- Оценить прошлый опыт работы с аналогичными предложениями, узнать об итоговых результатах.
- Просмотреть отзывы других людей об оценщике, также о компании, сотрудником которой он является.
На что обращать внимание при выборе оценщика?
- Сначала анализируется рыночная ситуация, которая меняется в зависимости от рассмотрения аналогичных объектов на рынке.
- Далее выявляются показатели, влияющие на цену недвижимости.
- Разрабатывается схема, которая соединяет единицы сравнения с показателями сверки.
- Рассчитываются корректировки показателей по данным рынка.
- Применяются схемы к аналогам в целях точного расчёта скорректированных цен продаж.
- Анализируются выявленные цены продаж недвижимостей для выявления рыночной цены стоимости оцениваемого объекта.
- Рассчитываем сумму всех возможных поступлений от объекта (как правило, от его сдачи в аренду).
- Рассчитываем сумму расходов, связанных с недвижимостью (налоги, пошлины, ЖКХ, коммунальные услуги, споры).
- Определяем чистый операционный доход (пункт 1 минус пункт 2).
- Рассчитываем ставку дисконтирования (индексный коэффициент).
- Переводим ожидаемые доходы в текущую стоимость.
Состояние недвижимости
- Прямой. Чаще всего объект просто сравнивают с аналогами на рынке. Видим на сайте, что однокомнатная квартира в Ясном районе срочно продается за ХХХ рублей, значит, и нам можно принять ту же цифру.
- Косвенный. Берем рыночную стоимость и корректируем ее на скидку. Самое сложное — рассчитать размер скидки (она может составлять и 20%, и 50%).
Ликвидационная стоимость
Как определяется балансовая стоимость, скажем, склада? Чаще всего берется стоимость его покупки минус износ. Чем дольше компания пользуется складом, тем меньше его балансовая стоимость. Если на складе сделали ремонт – балансовая стоимость снова вырастает.