Как оценить долю здания магазина

• Правоустанавливающие документы на здание (помещение) – свидетельство о государственной регистрации права.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
• Документы БТИ (тех. паспорт или выписка из него, экспликация помещения, поэтажный план).
• Бухгалтерская информация: справка о величине балансовой и остаточной стоимости объекта оценки, информация об эксплуатационных расходах – расходы на страхование объекта, коммунальные платежи, фонд оплаты труда обслуживающего персонала, расходы на управление объектом (при их наличии).

Помимо указанных выше документов, для оценки здания необходимо предоставить копию геодезического проекта или карту с обозначением и описанием местоположения, данные о состоянии земельного участка, об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего, и иную техническую документацию на строительство и реконструкцию.

Инструкция по проведению экспертизы

Отчет содержит основные факты и выводы, задание на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения и ограничительные условия, применяемые стандарты оценочной деятельности, описание объекта недвижимости, анализ рынка, описание процесса оценка, согласование результатов, фотографии, копии предоставленных документов и иную информацию, необходимую для проведения оценки.

• Ставка арендной платы и условия ее индексации;
• Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
• Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
• Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
• Условия по досрочному расторжению договора;
• Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
• Штрафы, пени, компенсации;
• Авансовые и депозитные платежи;
• Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
• Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
• Продление и расторжение договора;
• Правила работы и режим;
• Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
• Виды разрешенного использования помещения.

• Плавильную прямоугольную форму;
• Минимальное количество несущих колонн;
• Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
• Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.

6. Вода, канализация, вентиляция

• Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
• Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
• Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.

В добавление к сказанному в ответ на Ваш уточняющий вопрос от 26 мая 2021, 13:55 «Тогда получается мне сразу в официальной оферте надо указать, что способ расчета-единовременный, чтобы обрубить ему запасные пути?» Статья 486 ГК РФ — Оплата товара 2. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если в оферте не указана в качестве существенного условия «Рассрочка оплаты» , то достаточно указать цену продажи недвижимого имущества.

Добрый день! В свое время общими усилиями трех инвесторов, среди которых мои родители, возвели небольшое здание 320 кв.м. офисного назначения.
Оформление в собственность было произведено на сына основного инвестора, он — ИП, якобы так положено по закону, был составлен какой то инвестконтракт, но в глаза я его не видел, я сразу сомневался, какая разница кто финансирует строительство нежилого строения.
Недавно наконец 30% здания было передано в собственность родителей. Теперь они хотят продать его, так как хотели переехать к сестре за границу, да и вообще, то один арендатор уйдет, пока за неделю нового найдут., копейки одни. Тем более, часто основной инвестор подзадерживает часть аренды, в банк выгоднее положить под %%.
Насколько я знаю при продаже комнаты в комунальной квартире у остальных собственников есть преимущественной право покупки, по моему то же самое есть и у дольщиков одой квартиры. Есть ли что то подобное в отношении коммерческой недвижимости? Вроде бы не должно быть, это же не жилье?
В свидетельстве указана доля 30%, а не выделены доли в натуре, а вообще в здании 14 кабинетов. Можно ли просто пролать любому желающему именно 30% собственности здания? Надо ли предложить основному собственнику остальных 70% первоочердное право покупки? Обязательно ли выделять доли в натуре или это просто повлияет на цену в сторону повышения при продаже, уже не надо договариваться ни о чем новому собственнику 30% и основному владельцу?
Основной владелец жидится и предлагает слишком низкую цену, на миллион меньше требуемой, хотя и так скромно просят.
Подскажите пожалуйста, как оптимально поступить в данной ситуации? Имеет ли смысл попытаться выделить доли в натуре, наверное так проще найти покупателя, он будет знать сколько конкретно кабинетов покупает?,

Юрий Чусов

Выше сказанное подтверждает Статья 438. ГК РФ Акцепт 1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

1. Предоставление необходимых документов и Заключение договора с оценщиком на проведения работ.
2. Выезд эксперта к оцениваемому объекту, осуществление необходимых расчетов и фотографирование магазина.
3. Анализ специалистом всех критериев объекта коммерческой недвижимости.
4. Выбор подходов и методов профессионалом для оценивания.
5. Расчет итоговой стоимости магазина, согласование результатов.
6. Составление отчета об оценке стоимости недвижимости.

• Безупречная репутация;
• Конкурентоспособность на рынке;
• Наличие дополнительных услуг (стоянка, охрана и т.д.);
• Характеристика объекта;
• Месторасположение;
• Состояние помещения;
• Присутствие дополнительных площадей, складов.

Что влияет на оценочную стоимость магазинов?

• Процесса приобретения или продажи торговой недвижимости;
• Оформления договора дарения;
• Привлечения инвестиций;
• При получении кредита, оформление торговой площади в качестве залога;
• Разделение имущества;
• Установление платы аренды;
• Страхование;
• Определение суммы ущерба;
• Для налогового учета;
• Для изменения в уставном фонде;
• Для приватизации;
• Ликвидации магазина.

Основание оценки: сравнение с котирующими на бирже компаниями с аналогичной операционной и финансовой структурой. Оценка стоимости основывается на нескольких показателях: оборот, EBITDA, EBIT, годовой прирост. Во внимание принимаются сделки с похожими компаниями, которые были проданы стратегическим или финансовым инвесторам. Большое значение в этом методе играет соотношение рыночной цены акции компании и ее чистой прибыли в расчет на акцию. В оценке определяется потенциал развития компании или отрасли в целом, в итоге инвестор или предприниматель оценивает стратегическую стоимость компании.

Мы используем разные методы оценки — начиная от дисконтированных денежных потоков и заканчивая методом сравнения проектов по метрикам и прогнозирования будущей стоимости компании. На нашей стадии инвестирования наиболее применимо, конечно, прогнозирование будущей стоимости с дисконтированием на текущий момент.

Реальный опыт

Точная оценка непубличной компании, чьи акции не торгуются на фондовой бирже, — всегда нетривиальный вопрос. Каждое заинтересованное в сделке лицо может применять свои методы оценки и спорить с другими, отстаивая правильность собственных вычислений. Универсального рецепта здесь нет.

Под отдельно стоящими зданиями, как правило, принято понимать здание или строение, расположенное на расстоянии не менее 50 метров от ближайших к нему других зданий и сооружений. И как любой другой объект недвижимости отдельно стоящее здание может выступать как объект сделки. А для этого может потребоваться его оценка.

Положительная практика

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, который он может использовать для любых целей и предоставлять в различные коммерческие и государственные структуры. Данный документ имеет юридическую силу в течение 6 месяцев.

Как происходит оценка отдельно стоящего здания?

Помимо этого, назначение определяет и какой подход к оценке будет выбран оценщиком для получения наиболее точного результата. Ввиду того, что здания часто относятся к коммерческой недвижимости, то оценщики как правило рассчитывают стоимость здания 2 подходами: сравнительным, основанным на анализе рынка, и доходным, который определяет стоимость в зависимости от прибыли, которую можно получить от эксплуатации объекта. После эти 2 суммы сводятся в итоговую стоимость.

Почему так? Во-первых, объем рынка наглядно показывает, сколько людей готовы купить товар. При этом в расчет берется его количество в определенный момент времени. Точка отсчета — статистика уже продающихся товаров.

Какие данные необходимы для реального расчета объема рынка

Уровень продаж определяется исходя из чеков покупателей. Информация берется в крупных сетевых магазинах, которые предоставляют информацию в соответствии с установленным соглашением. Стоит отметить, что магазины составляют репрезентативную выборку, а собранные данные примеряются на всю страну.

Метод «снизу-вверх»

Оценка емкости рынка позволяет узнать, сколько товаров или услуг лучше предложить на данный момент, какую прибыль это принесет и какое положение занимает компания среди конкурентов. Также это позволяет оценить обстановку и понять, рентабелен ли будет бизнес в данной нише или стоит изменить направление и стратегию его развития.

6.1. Субъект персональных данных имеет право:
— на получение персональных данных, относящихся к данному субъекту, и информации,касающейся их обработки;
— на уточнение, блокирование или уничтожение его персональных данных в случае, еслиони являются неполными, устаревшими, неточными, незаконно полученными или неявляются необходимыми для заявленной цели обработки;
— на отзыв данного им согласия на обработку персональных данных;
— на защиту своих прав и законных интересов, в том числе на возмещение убытков икомпенсацию морального вреда в судебном порядке;
— на обжалование действий или бездействия Оператора в уполномоченный орган позащите прав субъектов персональных данных или в судебном порядке.
6.2. Для реализации своих прав и законных интересов субъекты персональных данныхимеют право обратиться к Оператору либо направить запрос лично или с помощьюпредставителя. Запрос должен содержать сведения, указанные в ч. 3 ст. 14 ФЗ «Оперсональных данных».

Важно. Выжимайте из бизнеса максимум с помощью нашей методички формата “фишечная стратегия”. В ней самый сок из сотен тренингов и книг по маркетингу и продажам. А также концентрат успешных действий. По ссылке скидка 50% в течение 4 часов, кликайте -> “Реальный маркетинг: 165 фишек + 33 основы“

3. Восстановительная (текущая)

Такая оценка стоимости нужна, когда по непредвиденным обстоятельствам необходимо закрыть бизнес в кротчайшие сроки. Важно помнить, что при экстренной продаже товара, его стоимость становится ниже рыночной, и с реализацией бизнеса так же.

Письменный отказ лучше. Но арбитражный процессуальный кодекс РФ в некоторых случаях предусматривает в качестве доказательства вручения и уведомления копии письма с уведомлением по истечения 30-дневного срока со дня его вручения. Если продавцы являются юридическими лицами.

Юрий Чусов

Выше сказанное подтверждает Статья 438. ГК РФ Акцепт 1. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. 2. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

Участник программы «‎Работаю честно»

Т.е. в адрес собственника нужно направить официальное письмо или попытаться вручить ему лично. Должны ли родители иметь на руках письменный отказ или достаточно будет копии письма с почтовым уведомлением о вручении? Думаю что конечно письменный отказ лучше, но юридически достаточно ли будет копии письма с уведомлением по истечения 30-дневного срока со дня его вручения?

Доля полочного пространства – одно из главных определений в мерчандайзине. Его используют независимо от направления работы ритейлера. Будь то местный продуктовый магазин или супермаркет, с помощью этого показателя удастся оптимизировать и организовать продукцию в торговом зале, а также увеличить товарооборот.

Что обозначает понятие?

Речь идет только об определенных зонах магазина. Если необходимо определить показатель для условного энергетика Turbodrill, то процент будет высчитываться только в соотношении с энергетическими напитками в этом отделе. Стеллажи с чаем, пивом или молоком – это уже прочие секции, для них расчеты окажутся другими.

От чего зависит доля полки?

Доля полки (shelf share) – показатель, который используют для сопоставления количества единиц конкретного бренда с другими позициями на полочном пространстве. Иными словами, он показывает, какой процент площади занимает определенное SKU на торговом оборудовании. Также можно высчитать долю полки для продукции отдельной компании.

Рассчитать показатель можно по довольно простой формуле. Для этого объем проданных предприятием товаров или услуг делим на общий объем продаж конкурентов и умножаем на 100 %. И тот и другой объем может быть указан как в денежном выражении, так и в единицах продукции. Чем выше полученный показатель, тем выше доля рынка компании . Для расчета данного показателя, необходимо знать такие сведения:

Как рассчитать

При измерении долей рынка в соответствии с различными вариантами могут возникнуть трудности в нахождении нужных данных по конкурентам. Однако на рынках потребительских товаров доступ к таким данным можно получить через дилеров и союзы потребителей. Причем их точность становится все более высокой благодаря устройствам считывания товарных кодов.

Важность доли рынка

Оценка рыночной доли проводится путем сопоставления маркетинговых действий конкурентов с маркетинговыми действиями компании. Оценка доли рынка важна для разработки конкурентной стратегии компании, которая будет для нее максимально эффективной. Для конкурентоспособности компании важно наличие у неё конкурентных преимуществ, позволяющих ей выгодно выделяться среди конкурентов. Важным моментом в оценке доли рынка является прогноз продаж – важнейший момент планирования бизнеса. Для этого нужно провести ряд исследований:

В маркетинге доля рынка характеризует положение компании на рынке относительно других фирм, предлагающих аналогичные товары. Доля рынка выражается в процентном соотношении и зависит от объема продаж. Но не всегда известно, сколько суммарно продали все компании. Из-за этого не получается вычислить долю рынка. Тогда можно определить свое положение на рынке другим образом:

Расчет показателя

• определить имеющихся конкурентов и ранжировать их по объемам продаж. Если нужно увеличить долю рынка, сначала следует сконцентрироваться на ближайших конкурентах, а потом бороться с лидером отрасли;
• оценить их ассортимент. Возможно, для повышения доли рынка будет достаточно ввести в ассортимент один дополнительный продукт, которого пока нет у других;
• проанализировать цены. Борьба за долю рынка важна тем, что лидер в отрасли сможет устанавливать собственный уровень цен. Но на рынок влияют только те компании, чья доля превышает хотя бы 10–15 %. Достичь таких результатов можно за счет изменения ценовой политики. Например, сокращения затрат, снижения цен и привлечения новых клиентов;
• реклама. Чем продуктивнее имеющаяся реклама, тем больше клиентов она приводит.

Третья стратегия

• если сравниваются продажи аналогичных товаров, то даже если они изготовлены разными брендами, на действия покупателей влияют одни и те же факторы. Значит, если какой-то фактор повлиял на одну компанию и ее продажи упали, значит, то же самое происходит и в других фирмах;
• если одна из фирм запустит в продажу совершенно новый товар, то доли придется рассчитывать заново, ведь они изменятся. Покупатели будут покупать новинку вместо привычного товара, значит, будут приносить меньше выручки остальным компаниям;
• аналогично при выводе товара из ассортимента доля рынка изменится. Не найдя на полках магазина привычного продукта, часть клиентов уйдет к другим продавцам.