Как один ип может арендовать помещениеа потом сдавать его в субаренду другим ип

Договор субаренды нежилого помещения между ИП и юрлицами подчиняется нормативной базе Гражданского кодекса. Основным отличием этого типа соглашения является наличие разрешения на поднаём арендованных площадей. Документально факт поднайма оформляется:

  • полное описание строения и техпаспорт;
  • акт приёмки-передачи с указанием сроков действия договорных отношений;
  • свидетельство, удостоверяющее права собственности;
  • кадастровый паспорт нежилой недвижимости;
  • дополнительные соглашения, в случае множественного поднайма.

Возможные риски

Арендные отношения сегмента коммерческой недвижимости позволяют сэкономить на приобретении в собственность площадей для ведения бизнеса. Взаимодействия арендодателя и арендатора регламентируются Гражданским кодексом. При этом допускается, что сам арендатор имеет право сдавать долю недвижимости (ст. 615, 631, 647, 618, 638, 660 ГК РФ) третьим лицам, составляя договор субаренды нежилого помещения между ИП. Образец соглашения стандартного вида можно скачать из интернета, введя в него необходимые параметры по согласованию сторон.

Использование нежилой недвижимости в коммерческих целях на правах аренды – лучший выход для лица или организации, не имеющей свободных средств на покупку помещения. К тому же, потери и риски арендатора будут сведены к минимуму при нерентабельном бизнесе, соглашение просто будет расторгнуто.

Особенности

Законодательными актами России не предусмотрены ограничения по отношению сторон к той или иной форме организации субъектов правоотношений. Структурой арендного соглашения предусмотрены разделы:

Пункты соглашения и что включается в каждый из них

Реальность получения собственником определенной прибыли от объекта недвижимости достигается путем сдачи его в аренду заинтересованному субъекту. При этом большим «плюсом» для владельца является сохранение своих прав на обладание нежилой недвижимой площадью. Договор аренды нежилого помещения может быть заключен, как между ИП и ИП, так и между ООО и ИП и другими юридическими лицами.

По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.

Цель субаренды

Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.

Налоговые последствия

Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Читайте также:  Помощь От Государства Матери С 2 Детьми

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Договор субаренды

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Права и обязанности сторон

Стоит отметить, что первоначальный договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. Зато может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

У любого имущества есть собственник, который владеет им на законных основаниях. Одновременно с владением он имеет право распоряжаться и пользоваться им либо самостоятельно, либо доверив это право третьему лицу. Получить право пользования можно на возмездной или безвозмездной основе.

Виды пользования «чужим» имуществом

Если заявители планируют подать заявление через Интернет, им будет нужна квалифицированная электронно-цифровая подпись со специальным сертификатом. Обычная стоимость комплекта, содержащего нужный сертификат, – от 2500 рублей.

Вы нашли информацию, которую искали?
Да, то что нужно, спасибо.
30.5%
Еще нет, поищу на Вашем сайте.
52%
Да, но лучше проконсультируюсь со специалистом.
17.5%
Проголосовало: 200

Государственная регистрация соглашений

Применительно к нежилому помещению аренда – это вид отношений между сторонами, когда владелец помещения (арендодатель) обязуется предоставить его арендатору за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Читайте также:  После Вычета Из Заработной Платы Судебными Приставами Остается Меньше Прожиточного Минимума Что Делать

С мая 2021 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

Правовая сущность субаренды

С принятием статьи 173.1 ГК РФ ничего кардинально не поменялось – разве что в законе теперь явно прописано еще одно веское основание для признания договора недействительным. Суды по-прежнему занимают сторону истца, признавая договор субаренды незаключенным (см. дело ФАС СЗО от 11 марта 2021 года А05-1741/2021).

Субаренда без согласия арендодателя: последствия

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Если предприниматель выбрал сдачу имущества в аренду в качестве основного вида деятельности, то обычно используется упрощенный налоговый режим. Уплата налога осуществляется исходя из размера налоговой ставки (6 или15%). Размер налогооблагаемого дохода указывается в договоре аренды помещения. Основанием для начисления налогов является акт аренды помещения.

Какие преимущества для ИП при сдаче недвижимости в аренду? Он платит всего 6% от дохода, в то время как физические лица – 13%. Аренда нежилых помещений под бизнес – довольно востребованная услуга. ИП снимают площади для хранения своей продукции. Сегодня наблюдается частая аренда складских помещений (они дешевле и более выгодны).

Налогообложение деятельности

Когда ИП арендует помещение, стоит внимательно изучить договор аренды. Кроме информации о сторонах сделки, должны быть указаны данные о правоустанавливающем документе, который подтверждает право собственности (копия договора купли продажи помещения). Также в соглашении прописываются права и обязанности обеих сторон, срок действия договора, ответственность за несвоевременную оплату аренды, порядок расторжения сделки, условия возмещения ущерба.

Зачастую арендаторы прибегают к данной процедуре, заключив соглашение об аренде по выгодной цене. Затем они ищут субарендаторов, которые снимут помещение по более высокой стоимости. А разница в цене становится для них дополнительным доходом.

Условия предоставления помещения в субаренду

Если вы решили снять помещение под торговлю или офис, необходимо запросить достаточно большой пакет документов. Не стоит верить на слово арендатору. Все его слова должны подтверждаться документально. Для заключения договора и проверки безопасности сделки вам потребуется следующее:

Риски субаренды

  • срок субаренды не может превышать срока аренды;
  • в случае завершения договорных обязательств между арендатором и собственником требуется перезаключение договора с собственником на правах арендатора;
  • в договорах аренды и субаренды должны содержаться одинаковые условия, касающиеся возможности проведения ремонта в помещении;
  • продлить договор субаренды нельзя, но его можно перезаключить, если перезаключается договор аренды.
Читайте также:  Рязанская область радиоактивное загрязнение

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Субаренда — также передача имущества в найм. Фактически это то же, что и аренда, но с той лишь разницей, что арендодателем является не собственник имущества, а лицо, которое владеет имущественными правами (в данном случае арендует имущество у собственника). То есть, можно сказать, что в целях применения налогового законодательства субаренда приравнивается к аренде.

Аренда, субаренда, посредничество в аренде жилых и нежилых помещений для предпринимателей плательщиков единого налога 2021

У вас не появляется обязанности переходить с ОСНО на УСН, так как ОСНО является универсальной системой налогообложения по отношению к УСН. Если вы считаете экономический эффект от УСН будет лучше, то по своему желанию можете перейти на УСН.

  • город, дата составления;
  • информация об арендаторе и субарендаторе (ФИО, наименование);
  • предмет договора: площадь объекта, адрес;
  • обязанности сторон (например, информирование субарендатора обо всех обязанностях арендатора перед владельцем помещения);
  • стоимость субаренды, условия перечисления платежей (дата, порядок изменения суммы);
  • ответственность сторон;
  • срок действия договора, условия его аннулирования (в том числе досрочного);
  • дополнительные положения, включая особенности регулирования спорных и конфликтных ситуаций;
  • юридические адреса и реквизиты сторон;
  • подписи субарендатора и арендатора.

Составление договора

В случае если субарендный договор составляется на срок от 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. При продаже помещения новому владельцу потребуется ждать, когда закончится срок действия у арендного и субарендного договоров.

Чем опасна субаренда

  • Если владелец объекта не был проинформирован о субаренде, а арендный договор не предусматривает данного условия, то договорные отношения между субарендатором и арендатором могут быть прекращены.
  • Если договор заключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации, которая накладывает на объект обременение – в результате при желании продать недвижимость владелец может столкнуться с проблемами при поиске покупателей.
  • Если срок действия субарендного договора превышает срок действия арендного, то первое соглашение признается юридически недействительным.
  • Есть риск неоплаты субаренды, в результате чего арендатор столкнется со сложностями по выполнению финансовых обязательств перед собственником. В случае если субарендатор более 2 раз подряд задержал оплату, договор с ним расторгается.
  • Если субарендный договор заключен до оформления арендного соглашения, то первый документ признается ничтожным.

Оцените статью
Решаем Жилищные споры и нетолько