Как договор делать с завышением для банка

• Банки, которые согласны применять такие схемы без ограничений и дополнительных взысканий – Ак Барс, Внешторгбанк, Москоммерцбанк.
• Банки, которые согласны, но имеют свои условия. Это может быть занижение только до суммы кредита, либо индивидуальное рассмотрение с учетом ситуации конкретного заемщика и суммы занижения. К ним относятся Сбербанк, ВТБ 24, Росбанк.
• Банки, которые тщательно скрывают свое участие в таких схемах, но в определенных условиях могут предложить своим клиентам решение проблемы. Например, Дельтакредит, Райффайзенбанк.
• Банки, которые категорически отказывают – Абсолют Банк, СКБ.

Зачем использовать такую схему?

Хотя завышение стоимости жилья – это мошенническая схема, но в случае положительного результата покупателю удается достичь кратковременной выгоды. Причинами, по котором покупатели прибегают к завышению, служат:

Можно ли завысить или уменьшить ценность недвижимости для получения кредита?

1. Покупатель договаривается с продавцом о завышении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Помимо этого, продавец пишет расписку о получении денежной суммы в размере разницы между завышенной ценой и фактической, что указывается в качестве первоначального взноса.
2. Поскольку в случае расторжения сделки продавцу придется возмещать не фактическую сумму, а указанную по договору купли-продажи, то ему стоит себя обезопасить. С этой целью пишется расписка, в которой указывается, что покупатель берет эту же сумму в долг.
3. Покупатель относит расписку в банк, получает ипотечный заем и оплачивает продавцу всю фактическую стоимость жилья.

На примере это будет выглядеть так: продавец купил квартиру 3–4 года назад за 1 миллион рублей. Продавая ее, он увеличил стоимость на сумму сделанного ремонта и установил цену в 1 200 000 рублей. Но покупатель оформляет ипотеку с завышением, и при этом сумма составляет 2 миллиона рублей, которая и будет значиться в договоре купли-продажи.

Риски для продавца

Конечно, если этот вопрос заранее обговорить с покупателем и урегулировать, закрепив расписками на бумаге, можно соглашаться на подобные сделки, но лишь в том случае, если покупатель готов компенсировать сумму налога (его превышения).

Расписки – это тоже риск

В любом случае продавец тут рискует мало, так как покупатель не сможет его обмануть, ведь банк самостоятельно переведет на счет продавца всю стоимость сделки, указанную в договоре, и уже сам продавец будет отдавать покупателю лишнюю часть суммы.

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

Когда не стоит делать завышение

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

Кадастровая стоимость – это показатель, которым определяется налоговая нагрузка на владельца конкретного объекта недвижимости. Она всегда ниже, чем рыночная цена. При ее вычислении берется стоимость одного квадратного метра жилья в конкретном регионе, используя специальные коэффициенты.

Покупатель просит продавца указать стоимость жилья 5500000 рублей, из них 500 000 рублей будут проведены в качестве первоначального взноса. При этом между сторонами составляется расписка о фактическом отсутствии передачи денежных средств. Непосредственно в банковскую компанию предоставляется расписка от продавца о получении денежных средств в размере 500 000 рублей.

Первая схема

1. Покупатель договаривается с продавцом об искусственном завышении цены на недвижимость.
2. Размер превышения стоимости будет направлен в счёт погашения первого платежа.
3. Перед непосредственным подписанием ипотечного договора продавец пишет расписку, что он получил первый платеж за недвижимость.
4. Оставшиеся средства перечисляются банковской компанией, согласно ипотечному договору.

Примечание. Сказки некоторых риэлторов о том, что Покупатели-мошенники таким образом специально завышают цену, чтобы потом оспорить сделку и содрать с Продавца ту самую виртуальную «наценку» – полная чепуха. Такой вид криминального заработка не имеет смысла для самого мошенника – ему придется вовлекать в свою аферу банк, адвокатов и суд. При этом, нет никаких гарантий, что суд признает сделку недействительной, и что Продавец вообще сможет вернуть деньги. Да еще и проценты за кредит банку платить придется. Как говорится, овчинка выделки не стоит.

Покупатель, не имея денег на первоначальный взнос, просит Продавца завысить стоимость в Договоре купли-продажи квартиры так, чтобы банк выдал кредит на всю ее реальную стоимость (т.е. на 100 руб., а не на 80 руб.). Для этого нужно указать в договоре фиктивную цену в 125 руб. Тогда банк выдаст кредит в размере 80% х 125 руб. = 100 руб., что и требуется Покупателю.

Риски Продавца при завышении стоимости квартиры

Расписка может быть написана как собственноручно (от руки), так и напечатана на принтере. Главное, чтобы она имела оригинальную подпись ее составителя, с полной расшифровкой своего ФИО от руки.

Добрый день.
Такая схема практикуется.
Вообще про риски должен/обязан озвучивать Ваш риелтор.
Один и единственный риск: в случае расторжение дкп вы должны вернуть сумму, указанную в дкп. Но это тоже всё решаемо: обычно для подстраховки продавца, покупатель пишет долговую расписку на разницу, которая в последствии остаётся у продавца.

Проверено ЦИАН

И еще один риск — налог. Если квартира у Вас в собственности более 3-5 лет (в зависимости от года приобретения), то налог Вы платить не будете. Если меньше, то налог составляет 13% от разницы между ценой приобретения и ценой продажи.

Проверено ЦИАН

Добрый день! С апреля продаю квартиру (и здесь спрашивала, как быстрее прдать). И вот появились покупатели, готовые внести аванс. Хотят купить в ипотеку, но первоначального взноса у них нет. Просят, в связи с этим, завысить сумму в договоре. Мой риэлтор говорит, что это — распространенная практика. Так ли это? Какие риски у меня, как у продавца, при этом возникают? Какие нюансы нужно соблюсти? Буду благодарна всем ответившим.

Например, банк выдал заёмные средства без первоначального взноса, а заёмщик допускает длительную просрочку. Даже если кредит «свеженький» и квартира не успела обесцениться, то, с учётом начисленных процентов и штрафных санкций за просрочку, вырученной суммы за проданную жилплощадь будет недостаточно, чтобы заёмщик смог погасить задолженность. В этом случае банку придётся накладывать арест на доходы и имущество должника. А оно ему надо?

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Последствия завышения для покупателя

Больше всех рискует покупатель, ведь именно он собирается обмануть банк и провернуть мошенническую сделку. И если договориться с продавцом у него получится, то склонить на свою сторону оценщика будет весьма непросто, поскольку:

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете. Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации. Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Стоимость объекта: рыночная или?

• если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
• продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
• приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка. У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит. Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

• У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
• Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
• Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
• Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.

• Оценка— составляется на основе актуальных аналитических данных оценочной компанией аккредитованной банком. В нём отражены технические и рыночные характеристики продаваемого жилья, указана максимальная оценочная цена, исходя из оценки независимых оценщиков.
• Предварительное соглашение купли — в бумаге перечислены все основные положения и договорённости между продавцом и покупателем, на основании которых возникнет право собственности: способы оплаты, промежуток передачи ключей, срок освобождения квартиры.
• Согласие на продажу от супруга продавца— если квартира была приобретена в браке, кредитная компания запросит этот документ. Бумага должна быть заверена у нотариуса. Вместе с ней надо будет предоставить свидетельство о заключении либо расторжении брачного союза.
• Согласие опеки— если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, согласие опеки обязательно для предоставления в банк.
• Отказ от приватизации— в случае наличия отказников, потребуется бумага об отказе на приватизацию для предоставления ипотечного кредита банком.
• Справка формы 8— раньше она называлась о составе семьи. В ней указаны все зарегистрированные в покупаемой квартире граждане.
• Выписка из поквартирной карты— в этой бумаге содержится информация обо всех когда-либо зарегистрированных в квартире лицах.
• Справки из психо- и нарколечебниц— они нужны для подтверждения дееспособности продавца. Эти документы можно заменить водительским удостоверением.
• Справки об отсутствии задолженностей по квартирным платежам— бывают квитанции, а бывают справки. Так вот — нужны именно справки.

• Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
• Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
• Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
• Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
• Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.

Этапы продажи

• В первую очередь — оценка недвижимого имущества. Кредитор требует отчёт об оценке в обязательном порядке. Возможно, покупателю придётся договариваться с оценщиком о завышении стоимости на квартиру. Такая схема связана с дополнительными единовременными финансовыми выплатами, которые перекликаются с выплатой за услугу оценщика по завышению.
• Даже если удалось договориться с оценщиком о завышении, не стоит забывать о том, что кредитной компании известно о таких схемах. Отчёт, который покажется банку подозрительным, будет отправлен на дополнительную проверку. Если проверка выявит завышение стоимости, по квартире придёт отказ и банк не перечислит средства. А отказ по объекту означает, что придётся искать другую квартиру для завышения.
• Не исключена ситуация встречи с недобросовестным продавцом. Не стоит забывать о том, что на протяжении сделки по завышению, у продавца будет долговая расписка. Если попадётся недобропорядочный человек, ему ничто не помешает обратиться с этой распиской в суд, вместо того, чтобы порвать после сделки по завышению.
• При приобретении квартиры без первого взноса на плечи заёмщика ложится груз выплаты долга за полную стоимость объекта и процентов по нему. Это объёмная сумма денег.
• Не исключена уголовная ответственность обеих сторон по факту мошенничества при завышении.

Разберёмся непосредственно с тем, как даётся оценка рыночной стоимости – ведь недостаточно будет просто проинформировать банк о том, по какой цене жильё вы нашли, потребуются документы для подтверждения, что оно будет приобретаться по рыночной стоимости. Самый важный из них – отчёт об оценке квартиры в виде альбома в форме А4, составляемого в оценочной компании, имеющей специальную лицензию и аккредитованной банке, в котором вы планируете взять ипотеку.

Случаи завышения цены

Наконец, это может использоваться, чтобы выплатить как можно более крупный первый взнос, и за счёт этого получить наиболее выгодные условия по ипотеке – ведь банки, как правило, предоставляют низкие процентные ставки тем, кто сделал большой первый взнос, по сравнению с теми, кто его не сделал либо внёс мало средств.

Процедура приобретения квартиры

В целом отличий от стандартного договора почти нет, но для ипотечной квартиры обязательно указание, на какие средства она покупается, то есть, сколько было внесено самим покупателем, а сколько предоставлено банком. Если стоимость квартиры планируется завысить, то важнейшей частью при заключении соглашения будет именно достижение договорённости с продавцом о завышении цены.

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

• экземпляр оценочного альбома;
• авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
• расписку от лица, которое реализует недвижимость;
• возможный образец договора купли-продажи.

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Статистика говорит, что примерно 3 из 10 сделок с завышением оказываются успешными. Все потому, что сегодня рынок недвижимости настолько непредсказуем и разнообразен, что даже самые смелые цифры в стоимости квартиры не удивляют оценщиков и они готовы подставить под ними свою подпись.

Какие потребуются документы?

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

• При оценке недвижимости оценщиками происходит ориентация на среднюю стоимость аналогичных объектов, продающихся в обозначенном районе. Иногда эта цена выше рыночной, что и отображается оценочной компанией в отчёте. Происходит непреднамеренное завышение.
• Неосознанное завышение бывает связано с ошибкой в бумагах на квартиру. Завышена площадь недвижимости или случайно омоложен год постройки дома.
• Устаревшая информация в отчёте оценочной компании так же бывает причиной неосознанного завышения цены недвижимости. Реальность на рынке недвижимости меняется быстро, и отчёт, созданный месяц назад, может не соответствовать сегодняшним ценам. Указанная в отчёте стоимость может случайно стать завышенной.

Что грозит покупателю при завышении?

В сделке участвует финансовая компания. Это значит, что риск быть обманутым минимизирован для обеих сторон. Все документы проверяют независимые эксперты. Деньги на счёт продавца будут перечислены в любом случае. Мошенничество посредством поддельных денежных знаков тоже исключено. Единственное, чем рискует продавец — это потерей времени в случае отказа банка выделить средства на продаваемый объект. Это может произойти после проверки квартиры финансовой компанией. Тогда придётся продавать объект другому покупателю. Причины отказа не разглашаются.

Риски для продавца при реализации квартиры по ипотеке

• Поиск покупателя— без этого никуда. При грамотном подходе средняя скорость поиска покупателя не превышает трёх месяцев.
• Предварительное соглашение купли — предоставляется в финансовую компанию. Является своеобразной гарантией того, что сделка состоится.
• Соглашение о задатке— на этом этапе хорошо бы получить хоть какую-то сумму денежных средств в знак серьёзности намерений покупателя. Не обязателен для предъявления в финансовую компанию.
• Договор купли — оформление договора купли продажи квартиры происходит после одобрения объекта кредитором. Соглашение купли продажи квартиры — это официальный документ, который приобретает юридическую значимость в момент заключения.
• Получение денежных средств— происходит после регистрации сделки в органах регистрации и перехода права собственности. На данном этапе в банк предъявляются зарегистрированные документы, после чего происходит полный расчёт и деньги переводятся на счёт продавца.