Предварительный Договор Аренды Строящегося Объекта Образец

Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Предварительный Договор Аренды Строящегося Объекта Образец. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.

Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.

На основании ст. 429 ГК желательно приводить в тексте документа срок его действия. Но иногда невозможно точно сказать, когда имущество будет достроено или освобождено прошлыми арендаторами. Поэтому разрешено указывать, что основной контракт будет подписан в течение года.

Обычно такой документ составляется и подписывается на этапе строительства объекта. Это позволяет оперативно найти арендаторов, которые сразу после введения здания в эксплуатацию подписывают основные контракты и вносят арендную плату. За счет этого существенно снижаются предпринимательские риски. Если арендатор, заключивший предварительное соглашение, отказывается от своих обязательств, то он возмещает убытки или через суд принуждается к заключению основного контракта.

Когда используется договор

В качестве предмета данного договора выступает срок заключения основного контракта. Стороны обязаны подписать новый документ без каких-либо возражений или дополнительных условий. При этом между участниками не возникают имущественные отношения, так как документ не влияет на правовой режим недвижимости.

Документ составляется в письменном виде в вольной форме ввиду отсутствия единого образца. Он должен отвечать представлениям участников соглашения об их потребностях. Тем не менее необходимо соблюдать определенные стандарты делопроизводства, документ должен содержать данные об участниках процесса и объекте, планах по реализации договоренностей, важных условиях будущего контракта.

Такой формат позволяет договаривающимся сторонам оформить отношения в письменном виде, при желании придав документу форму, имеющую юридическую силу. Или, наоборот, только лишь обозначить определенные этапы будущего соглашения без особых взаимных обязательств. В таком документе обычно не прописываются детали выполнения, а лишь отмечаются порядок и сроки исполнения планов. Контракт составляется в двух экземплярах для каждого участника. Нотариальное заверение документа возможно, но не обязательно.

Можно ли заключать для строящегося здания?

При подписании договора о намерениях вместо предварительного соглашения, хотя юридических обязательств он и не создает, на стадии заключения основного контракта довольно сложно внести изменения, но при расплывчатых формулировках он может дать широкий простор для интерпретаций, а также может являться методом психологического воздействия.

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Читайте также:  Нужно Ли Подавать Документы На Постройку 2 Этажа В Деревне

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Вы нашли информацию, которую искали?
Да, то что нужно, спасибо.
26.69%
Еще нет, поищу на Вашем сайте.
53.74%
Да, но лучше проконсультируюсь со специалистом.
19.57%
Проголосовало: 281

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2021 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» (далее — информационное письмо N 59).

Читайте также:  Региональные Выплаты На 2 Ребенка В Волгоградской Области

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Заключать соглашение относительно помещения в том здании, которое ещё не построено, можно. Однако в этом случае надо в условиях оговорить, что основной документ должен быть заключён лишь после того, как сам объект недвижимости будет сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.

На практике же соглашение о намерениях означает лишь то, что арендатор и арендодатель условились в будущем вступить в отношения аренды, не более. Никаких точных условий они обычно не оговаривают (хотя и имеют право это сделать): все конкретные вопросы будут решаться при заключении основного договора.

Различия, плюсы и минусы

Поскольку договор о намерениях прямо не предусмотрен, то руководствоваться надо практикой делового оборота. Из неё можно сделать вывод о том, что ключевые различия будут заключаться в следующем:

А отношения имущественного характера между субъектами не возникают. В предварительном договоре аренды могут прописываться лишь те обязанности, которые возникают в случае, если дело дойдет до составления основного договора ренты.

Прибегают к такому документу в ситуации, когда заключение договора аренды, нежилого или строящегося помещения отложено на дальний срок, или требует составления образца для того, чтобы согласовать все плюсы и минусы намечающейся сделки. Познакомимся подробнее с деталями.

Общее понятие соглашения

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

3.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

Читайте также:  Могу Ли Я Из Регионального Капитала Снять Деньги В Размере 10000

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.2. Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего Договора в течение дней с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

6.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более , Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения Договора.

6.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.

5.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4. РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

5.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю, не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.

Задаток должен быть выплачен в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания Предварительного договора. Задаток перечисляется единовременно на расчетный счет Арендодателя, указанный в Предварительном договоре.

Предмет и иные условия основного договора аренды недвижимости

4.5. За просрочку какой-либо из Сторон выполнения обязанностей, установленных разделом 3 настоящего договора, более чем на 5 (пять) рабочих дней другая сторона вправе потребовать уплаты пеней в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день просрочки.

Форма предварительного договора аренды

5.2. Если Стороны не достигли согласия или одна из Сторон уклоняется от заключения основного договора, Стороны вправе передать дело в суд по правилам подсудности, установленным законодательством Российской Федерации.

В случае, если переговоры не помогли урегулировать подобную проблему, то странам необходимо обратиться в арбитражный суд, где в установленном законом порядке они предъявят свои доказательства и дождутся решения суда в ту или иную пользу.

Предварительное соглашение (далее также – подготовительное, изначальное) об аренде применяется, как правило, в сфере предпринимательских отношений, а арендуемые помещения используются для целей размещения офисов, производственных и промышленных помещений, складов и др.

Судебная практика

6.1. Споры, возникающие между Сторонами по обязательствам, вытекающим из условий настоящего Предварительного договора, разрешаются Сторонами путем переговоров, а также в порядке досудебного урегулирования споров в соответствии с действующим законодательством.

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего договора в течение с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду. Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего договора с момента заключения основного договора аренды.

Определение срока заключения основного договора

4.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

ГК в статье 429 устанавливает необходимость отражения в предварительном соглашении вопросов сроков, которые должны быть оговорены сторонами до момента заключения основного . В случае, если стороны забыли упомянуть этот срок, или сознательно не прописали его, то его продолжительность будет равняться одному календарному году.

Оцените статью
Решаем Жилищные споры и нетолько