Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Нотариальная Сделка Продажи Доли Земельного Участка. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Здравствуйте. Я переписала статью после вступления в силу изменений в законодательстве (31 июля 2021 года), при которых стало необязательно удостоверять у нотариуса некоторые сделки купли-продажи. Поэтому информация в статье актуальная.
Нотариус обязателен, только если в продаже земли участвует несовершеннолетний или недееспособный
Покупатели и продавцы могут желанию удостоверить сделку купли-продажи нотариально. Так обычно поступают если опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. При удостоверении сделки нотариус выступает в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными.
В остальных случаях нотариус не обязателен
Если земельным участком владеют несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2021 № 218-ФЗ. Здесь не важно сколько будет покупателей и продавцов, в ипотеку ли приобретается участок или нет, в какой собственности сам участок и т.д. Раз отчуждают недвижимость несовершеннолетние или недееспособные, то такая сделка обязательно удостоверяется у нотариуса. Продажа относится к сделкам отчуждения.
«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.
Андрей Набережный считает, что наличие еще одного барьера в виде нотариуса создавало определенное препятствие для тех, кто проводил нечистые сделки по недвижимости. Фото Романа Хасаева
Какие преимущества продажи без нотариуса?
По мнению риелторов, у инициативы сразу несколько преимуществ. Во-первых, сокращение расходов при купле-продаже, обмене и дарении квартиры. Ведь нотариальная сделка требовала оплаты госпошлины в 0,5% от цены договора. Во-вторых, это заметно упрощает процедуру, если сделку нужно провести срочно. При этом регистрация перехода права от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура, нотариальный договор ее не отменяет.
Категория земель и целевое назначение конкретного земельного участка не изменяются после его выдела из приватизированного имущества сельхозпредприятия, оборот таких участков регулируется положениями Закона № 101-ФЗ. Доли в праве общей долевой собственности на конкретный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением участков, на которые не распространяется действие названного закона, по своей правовой природе являются земельными долями.
Таким образом, законодатель уравнивает правовой режим земельных долей и долей в праве общей собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
Суть дела
Впоследствии гражданин Р. заключил с ООО «Ресурс» (далее — общество) договор купли-продажи доли в праве и обратились за государственной регистрацией перехода права и самого права общей долевой собственности (доля в праве 690/6789) за обществом. При этом они представили в качестве основания для перехода прав договор купли-продажи доли земельного участка.
Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.
Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.
Выдел доли в натуре
В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.
Даже незначительная доля от дома или кусочек земельного надела может стать источником единоразового значительного денежного поступления, если найдется покупатель, который захочет заполучить перечисленную недвижимость в свое распоряжение.
Предварительные действия
В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.
Оценка продаваемой доли дома и земельного надела
- если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
- если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
- если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
- если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
- если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.
Если продавец выделил долю в участке и желает реализовать ее третьему лицу, то преимущественное право выкупа возникает не только у иных собственников, но и у муниципального образования. Собственник обязан направить уведомление в адрес местного органа самоуправления, в котором он извещает администрацию о своем намерении реализовать сельхоз землю. В уведомлении также указывается площадь и стоимость надела.
- провести межевание;
- зарегистрировать долевую собственность в Росреестре;
- уведомить других совладельцев о намерении продать свою часть;
- найти покупателя;
- заключить договор купли-продажи;
- провести госрегистрацию перехода права собственности в регпалате.
Межевание
Другие дольщики не могут воспрепятствовать продаже части территории стороннему лицу. У них есть только преимущество на выкуп, но нет права ограничивать иных собственников относительно распоряжения собственным имуществом.
Обременения. Это не существенное условие, но все-таки стоит написать, есть ли у доли обременения: находится ли доля в залоге, заключен ли договор ренты и т. п. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.
Что будет, если не отправить извещение?
Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, другие собственники бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.
Оформить договор и все зарегистрировать
У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.