Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Судебная Практика Расторжение Переуступки Дду. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд. Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства. Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Чтобы их изменить, необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2021 года № 5-КГ15-156).
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство. Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.
В договоре можно предусмотреть замену квартиры
Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка. Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований. Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).
Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.
Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.
Опасности для продавца
Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии. Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки. Соответственно и меньше проблем.
Дольщик же может расторгнуть ДДУ по целому ряду оснований. Закон здесь явно на стороне физлиц. Какие же причины могут позволить дольщику отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с Застройщиком?
Основания для расторжения Договора долевого участия
Дольщик должен осознавать, что расторжение ДДУ несет в себе определенный риск для него. Как минимум, это риск потери времени на возврат вложенных средств, как максимум – риск потери и квартиры и денег.
Порядок расторжения ДДУ по суду по инициативе дольщика
Поэтому, при затягивании строительства, например, дольщику бывает выгоднее и надежнее дождаться все-таки его окончания, а потом компенсировать себе потери за счет положенной по закону неустойки за просрочку передачи квартиры, и возмещения убытков (если удастся доказать эти убытки в суде).
Дольщик и застройщик договорились, что плату за квартиру нужно внести сразу после регистрации договора. Из-за просрочки квартира подорожает. Дольщик задержал оплату на неделю, потому что не знал, что договор прошел регистрацию.
Как это использовать. Если по закону вас должны уведомить об изменениях в строительстве дома или положении застройщика, но не уведомили, требуйте свою долю через суд. Доказывать, что не виноват и всё сделал по правилам, должен тот, кто нарушил обязательства. Интересуйтесь проектом, следите за почтой и контролируйте ситуацию, чтобы ничего не пропустить.
Застройщик обанкротился. Чтобы достроить дом, создали кооператив, но приняли в него не всех дольщиков. Как получить свое?
Женщина купила квартиру по договору уступки прав требования. Застройщик сдал квартиру на три месяца позже, чем обещал. О том, что срок переносится, дольщиков предупредили уведомлением: такой вариант заранее прописали в договоре.
Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в чей состав входит объект долевого строительства, если имеются обстоятельства, которые очевидно свидетельствуют о том, что в договорной срок объект строительства не будет введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства; решения судов по расторжению дду по расторжение договора долевого участия и метро Правоотношения сторон при расторжении договора долевого участия . возмещение затрат дольщика на устранение недостатков. расторжении дду иск по расторжение договора долевого участия и метро Ответ: Указанный пункт нужно признать в иске недействительным на основании ч. 7 ст. 9 ФЗ-214. .
Одностороннее расторжение договора долевого участия дольщиком
Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие: ✔ наличие договорных отношений между Вами и застройщиком ✔ исполнение Вами своих обязательств ✔ подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами ✔ обоснование возникновения убытков ✔ факта обращения Вами за юридической помощью и т.д.
Поскольку этот момент никак не был отрегулирован ФЗ-214, то действовали положения статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», позволяющие потребителю отказаться от исполнения договора в любое время, оплатив второй стороне фактически понесенные расходы. И для этого не нужны были основания в виде нарушения застройщиком условий договора, задержки строительства и т.д.
Проблема состоит в том, что на практике строительные компании чаще всего не спешат возвращать дольщикам деньги за квартиры, и практически во всех случаях отказываются от добровольной уплаты процентов за пользование денежными средствами дольщиков.
Подсудность дел по ДДУ
- Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
- Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
- Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства
1.1. Постановление ФАС Московского округа от 17.06.2021 N Ф05-15137/13 по делу N А41-15028/13
Исковые требования:
Конкурсный управляющий ЗАО СПО «Агропромстройпроект» (организации-должника, застройщика) обратился в суд с требованием о признании незаключенными и недействительными трех договоров участия в долевом строительстве, заключенных между должником и ЗАО «Подольский ДСК» (участником долевого строительства).
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Установив, что положениями оспариваемых договоров установлен шестимесячный срок для оплаты цены договора участником строительства после получения разрешения на ввод жилых домов в эксплуатацию, в свою очередь, ЗАО СПО «Агропромстройпроект» (застройщик) обязался ввести жилые дома в эксплуатацию в срок до 30.06.2021 и до 30.09.2021; согласно актам приема-передачи векселей ЗАО «Подольский ДСК» (участником долевого строительства) во исполнение своих обязательств по договорам в части оплаты инвестиционного взноса были переданы застройщику простые беспроцентные векселя, а возможность проведения расчетов между сторонами путем передачи векселей предусмотрена положениями договоров участия в долевом строительстве, обратив внимание на то, что положения гражданского законодательства допускают согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства, а положения статьи 431 ГК РФ указывают на необходимость при толковании условий договора судом принимать во внимание и другие условия договора путем их сопоставления, а также смыслом договора в целом, суд пришел к выводу о том, что условие о цене договоров долевого участия в строительстве и сроках ее уплаты согласовано сторонами и не противоречит требованиям действующего законодательства.
II. Выводы судов по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договора долевого участия в строительстве
1.3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.03.2021 по делу N А29-3386/2021
Исковые требования:
ООО «Параллель» (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО «ЭлитСтрой» (застройщику) с требованием о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилого дома.
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Оценив условия договора об участии в долевом строительстве жилого дома и отметить, что стороны не установили конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства, поскольку ни сам договор, ни приложенная к нему схема не содержат информации о согласовании сторонами договора передачи ООО «Параллель» именно указанной им квартиры; факт же введения дома в эксплуатацию свидетельствует о том, что в настоящий момент спорный объект уже не является объектом незавершенного строительства, в отношении которого заключен анализируемый договор, а относится к жилым помещениям, регистрация права собственности на которые осуществляется в ином порядке (с получением акта приема-передачи, постановкой на кадастровый и технический учеты и т.д.), суд пришел к выводу о том, что на момент обращения участника долевого строительства в регистрационный орган с заявлением о регистрации договора у него отсутствовал пакет документов, обязательных для осуществления государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, что сделало государственную регистрацию сделки невозможной.
1. Определение существенных условий договора долевого участия в строительстве
Исковые требования:
ООО «ТД «Бетон» (участник долевого строительства) обратилось в суд к ООО «Брянскгорстройсервис» (застройщику), Авраменко И.Н., Зубову С.А. с требованиями о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора участия в долевом строительстве, заключенного между ООО «Брянскгорстройсервис» и Зубовым С.А. (участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации данного договора, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору; о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, заключенного между Зубовым С.А. и Авраменко И.Н. (новым участником долевого строительства), о возложении обязанности на регистрирующий орган погасить соответствующую запись о регистрации договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки в виде обязания сторон вернуть друг другу все полученное по договору.
Решение суда:
В удовлетворении исковых требований отказано.
Позиция суда:
Отказывая в признании договора участия в долевом строительстве недействительной сделкой на основании статей 166, 168 ГК РФ, поскольку в нем наименование объекта капитального строительства не соответствует объекту капитального строительства, указанному в разрешении на строительство, указание на квартиру в названном договоре не соответствует проектной документации, то есть договор зарегистрирован с нарушением статьи 4 Федерального закона от 30.12.2021 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд исходил из того, что из содержания оспариваемого договора следует, что сторонами согласованы все существенные условия: объект долевого строительства, срок его передачи участнику долевого строительства, цена договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект; у сторон сделки при заключении договора не возникло разногласий относительно его существенных условий, в том числе относительно идентификации объекта долевого строительства.
Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики. Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.
Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства
В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком. Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии. ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2). И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).
Застройщики должны не забывать об ответственности
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.
- Копия договора долевого участия, заверение у нотариуса не требуется.
- Доказательства требований взыскать убытки – каждое из требований придется доказывать отдельно.
- Если таковое имеется – то добавить отказ застройщика добровольно выполнить требования расторжения договора.
- Сумма неустойки со способом ее расчета. Неустойка при расторжении ДДУ рассчитывается аналогичным образом, как и требование выплатить неустойку при выполнении самого договора – 1/150 умножаем на количество дней просрочки, ключевую ставку ЦБ РФ и стоимость квартиры.
- Квитанции об оплате ГОСпошлины. Сумма может варьироваться — п. 3 ст. 333.36 НК РФ.
Необходимые документы
Нужно учитывать, что в процессе расторжения ДДУ судебная практика явно демонстрирует, что исковые требования дольщика будут снижены за счет сокращения неустойки. Конечно, основную сумму вы скорее всего получите, но придется потрудиться.
Погашение сделки в Росреестре
- Нам нужно добавить в иск требование с возвратом цены договора – т.е. финансовые средства, которые передал дольщик застройщику.
- Требования выплатить проценты за пользование деньгами.
- Требования погасить убытки участника ДДУ.
У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.
Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.
Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2021г. № 214-ФЗ). А именно:
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке
Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.
Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».