Самое интересное начинается в Арбитражном Суде. Так как если раньше судья даже не интересовался тем, что именно написано в отчете оценки, то сейчас он детально изучает, какие был проведен расчет / корректировки в расчете, как подбирались объекты-аналоги, почему анализ рынка выполнен именно в таком ключе и так далее. То есть судью интересует совершенно каждый элемент этого отчета. Поэтому иногда оценщики даже не могут ответить судье на вопросы или на замечания правительства, так как эти вопросы могут быть довольно «странные». Так, например, на заседании суда оценщика могут спросить, почему он использует объекты-аналоги, которые различаются по площади в 2 раза, хотя речь идет о больших земельных массивах. И этот вопрос странен, так как когда говорят о 10 или 20 гектарах, то «разница в 2 раза» не столько заметно, ведь объекты находятся в одном сегменте.
Также законом вводится еще одно очень интересное нововведение: если раньше отчет об оценке должен был быть составлен на ретроспективную дату, то есть по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то сейчас отчет выполняется на текущую дату и это в корне меняет процедуру пересмотра кадастровой стоимости.
Что это за изменения и какова история оспаривания кадастровой стоимости? Процедура проведения кадастровой оценки и оспаривания кадастровой стоимости претерпела серьезные изменения за последнее десятилетие. Раньше правительство объявляло тендер и выбирало независимую оценочную компанию. Это были частные оценщики, которые выполняли массовую кадастровую оценку. Сейчас государство отказалось от этой практики. Были созданы собственные ГБУ в каждом регионе и теперь эти государственные бюджетные учреждения, проправительственные организации, проводят массовую кадастровую оценку. Это было связано с тем, что возникало много вопросов к отчетам независимых оценщиков из-за недостатка исходной информации. Именно поэтому некоторые ГБУ продолжают сталкиваться с огромным потоком вопросов и различными сложностями.
Теперь будут созданы комиссии при ГБУ, то есть органах, которые проводили массовую кадастровую оценку в регионе, и нужно будет подать заявление на эту комиссию. В первой версии этого закона предполагалось, что можно будет только оспорить решение ГБУ, но требовать непосредственного установления кадастровой стоимости равной рыночной станет невозможно. И это ключевой момент. К счастью, не так давно этот пункт убрали из закона.
Существует процедура, которая позволяет снизить налогооблагаемую базу – оспаривание кадастровой стоимости объекта. Процесс оспаривания кадастровой стоимости очень изменился за последние 7 лет. Уже в 2021 году в России начинается новый переходный период, который продлится до 2023 года. И перемены в данной сфере уже происходят.
решением Арбитражного суда Омской области от 24.03.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.2020, требования заявителей удовлетворены: признано незаконным бездействие департамента, выразившееся в нерассмотрении заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов; на заинтересованное лицо возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу рассмотреть по существу заявления о предоставлении земельных участков без проведения торгов, подготовить, подписать в трех экземплярах и направить для подписания проекты договоров купли-продажи земельных участков с указанием выкупной стоимости исходя из кадастровой стоимости земельных участков в размере 21 018 372, 10 руб. и 2 633 137, 99 руб. или принять решение об отказе в предоставлении земельных участков при наличии оснований, предусмотренных статьей Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» target=»_blank»>39.16 Земельного кодекса Российской Федерации и направить принятое решение заявителям.
Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 24.03.2020, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2020 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.12.2020 по делу № А46-446/2020 по заявлению индивидуального предпринимателя Пархуты Ирины Сергеевны (далее – предприниматель) и общества с ограниченной ответственностью «Деловой мир» (далее – общество), уточненному по правилам статьи Раздел I. Общие положения > Глава 5. Лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса > Статья 49. Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение» target=»_blank»>49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о признании незаконным бездействия, выразившегося в нерассмотрении заявлений: от 03.12.2019 № 27068/СОО о предоставлении земельного участка без проведения торгов в собственность за плату предпринимателю с целью эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости, в отношении земельного участка, расположенного в городе Омске, с кадастровым номером 55:36:130127:596, общей площадью 16 390 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 800 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, ул. Новороссийская, дом 2; от 03.12.2019 № 27065/СОО о предоставлении земельного участка без проведения торгов в общую долевую собственность предпринимателя и общества, с целью эксплуатации принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, в отношении земельного участка, расположенного в городе Омске с кадастровым номером 55:36:130127:600,общей площадью 2 159 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание, участок находится примерно в 740 м от ориентира по направлению на юг, почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Кировский административный округ, ул. Новороссийская, дом 2; о возложении на департамент обязанности в течение десяти дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу произвести следующие действия: рассмотреть по существу заявление от 03.12.2019 о предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов; подготовить, подписать в трех экземплярах и направить для подписания предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, с кадастровым номером 55:36:130127:596 в собственность предпринимателя с указанием выкупной стоимости (цены) земельного участка, подлежащей оплате заявителем, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:596 в размере 21 018 372 руб. 10 коп. или принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» target=»_blank»>39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителю; рассмотреть по существу заявление от 03.12.2019 о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов; подготовить, подписать в трех экземплярах и направить для подписания предпринимателю и обществу проект договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске с кадастровым номером 55:36:130127:600, в общую долевую собственность истцов с указанием выкупной стоимости (цены) земельного участка, подлежащей оплате заявителем, исходя из кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:130127:600 в размере 2 633 137 руб. 99 коп. или принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности > Статья 39.16. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов» target=»_blank»>39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, и направить принятое решение заявителям,
Согласно пункту 1 части 7 статьи Раздел VI. Производство по пересмотру судебных актов арбитражных судов > Глава 35. Производство в суде кассационной инстанции > Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации» target=»_blank»>291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке и (или) для решения вопроса о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи Раздел VI. Производство по пересмотру судебных актов арбитражных судов > Глава 35. Производство в суде кассационной инстанции > Статья 291.6. Рассмотрение кассационных жалобы, представления в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации» target=»_blank»>291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Ссылка департамента на судебную практику, изложенную в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2017 № 309-ЭС17-7150, от 12.12.2017 № 310-ЭС17-19082, от 30.10.2018 № 303-ЭС18-17011, была рассмотрена и отклонена судом округа со ссылкой на то, что указанные акты приняты при иных фактических обстоятельствах, отличных от рассматриваемого дела.
Изменения продолжаются: новые правила оспаривания кадастровой стоимости
Одно из ключевых изменений – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), которое проводило кадастровую оценку.
В первоначальном виде законопроект № 814739-7, на основе которого был принят Закон № 269-ФЗ, предполагал, что при обращении в суд можно заявить только об оспаривании решения ГБУ, тогда как требовать непосредственно установления кадастровой стоимости равной рыночной было невозможно. В таком случае сложившаяся судебная практика, ориентированная именно на рассмотрение споров об оспаривании кадастровой стоимости, стала бы неприменимой. Судам пришлось бы адаптироваться к новым правилам, менять подходы к рассмотрению подобных дел, что редко происходит безболезненно. Все это могло создать сложности для владельцев недвижимости и земли.
Закон определяет, что оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет. Эта норма усложнит жизнь плательщикам налога на имущество и землю, так как в рамках действующего законодательства можно применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд.
Помимо прочего, закон ввел такое понятие как индекс рынка недвижимости. В случае его уменьшения более чем на 30% по сравнению с предыдущим годом, кадастровая стоимость недвижимости также снизится. Предполагается, что бюджетные учреждения будут ежегодно вести расчет таких индексов.
Согласно действующему законодательству кадастровая стоимость применяется для расчета налога на недвижимость, земельного налога, а также для расчета арендных платежей, например при выкупе земли у государства. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют порядок оспаривания кадастровой стоимости и позволяют владельцам и арендаторам приравнять ее к рыночной. Имеющиеся правила допускали обращаться с соответствующими требованиями напрямую в суд или в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В целом правоприменительная практика по этой теме давно сформировалась. Однако закон вносит в нее весьма существенные изменения, которые неизбежно отразятся на ситуации в целом. Разберемся в том, как теперь будет проводиться процедура оспаривания кадастровой стоимости.
В процессе подготовки к ГКО правообладатель недвижимости вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости в порядке, установленном Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 N 318 «Об утверждении порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы».
Решение бюджетного учреждения как ненормативный акт может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием такого решения в суд может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости недвижимости в размере его рыночной стоимости.
При этом, заявление может быть подано в любое время с даты постановки недвижимости на кадастровый учет и до даты снятия ее с кадастрового учета, но в течение 6-ти месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка недвижимости и которая указана в отчете об оценке. Таким образом, фактически на текущую дату в течение полугода.
В отношении земельных участков, расположенных в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе вводится новое правило, согласно которому решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной может быть оспорено в суде органом местного самоуправления, органом государственной власти указанных субъектов в случае, если по заявлению собственника земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена (п. 17 ст. 22.1 ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
6. Бюджетное учреждение при определении кадастровой стоимости недвижимости обязано учитывать все факторы, предусмотренные методическими указаниями о ГКО, а также учитывать сведения, содержащиеся в декларации. Данный вывод следует из текста декларации и пунктов 1-5 ст. 14 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в новой редакции.
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2021 году
После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.
Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.
Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.
- Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
- Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
- Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.
Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму.