Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Расторжение Договора Купли- Продажи Квартиры Ввиду Неоплаты. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком. Однако именно такое значение придал данному факту суд кассационной инстанции, вследствие чего неправомерно, то есть без учета положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, признав существенным нарушением договора купли-продажи квартиры саму по себе невыплату покупателем денег продавцу. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о наличии основания для расторжения договора купли-продажи квартиры сделан с нарушением норм материального права и противоречит установленным судом первой инстанции по делу обстоятельствам.
Определение Верховного суда РФ от 07.06.2021 года № 5-В 11-27
Верховный суд определение апелляционной инстанции отменил, указав, что, исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, истицей не представлено.
Казус права
Согласно условиям договора стоимость квартиры была определена в 600 000 руб. Ответчица обязалась выплатить истцу названную сумму после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры в течение дня. До настоящего времени ответчицей не исполнено обязательство по выплате суммы в размере 600 000 руб., передача квартиры по передаточному акту не состоялась.
Процедура расторжения сделки купли-продажи недвижимости после регистрации не является редкостью. Такая необходимость может возникнуть по разным причинам. Покупатель и продавец могут отменить сделку по основаниям, предусмотренным законом или на условиях, указанных в договоре.
Основания для расторжения сделки
В исковом заявлении необходимо подробно указывать требования о прекращении действия договора и возврате имущества или денежных выплат. Ведь суд удовлетворяет только заявленные требования. К тому же истец может выдвинуть требования о взыскании понесенных убытков, возмещении морального вреда, ходатайствовать о наложении ограничений.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры
Соглашение не имеет определенной формы, составляется в свободном виде. Количество экземпляров соглашения соответствует числу сторон. Основными сведениями, которые должны присутствовать в документе являются:
Здравствуйте Роман!
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Законодательство РФ не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.
Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами (в Определении Верховного Суда РФ от 03.12.2021 N 310-ЭС15-15579 по делу N А14-1472/2021 за продавцом было признано право на расторжение договора, закрепленное договором).
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суды делают вывод о том, что неоплата стоимости недвижимости покупателем не является существенным нарушением договора покупателем, если это не предусмотрено самим договором (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.03.2021 N 33-2882/2021, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2021 N 33-1180/2021).
Суды указывают, что в гл. 30 ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2021 N 13АП-18244/2021 по делу N А26-2526/2021, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2021 N 18АП-5710/2021 по делу N А76-1705/2021, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2021 по делу N А67-2121/2021 (Определением ВАС РФ от 30.05.2021 N ВАС-6453/14 отказано в передаче дела N А67-2121/2021 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления)).
В Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 01.09.2021 по делу N 33-5784/2021 отражено, что при таких обстоятельствах положения ст. 450 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из исполненного договора купли-продажи, применены быть не могут.
Таким образом, продавец недвижимости вправе требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами, а передачи объекта продавцом и принятия его покупателем не было. В противном случае, у вас есть возможность ставить в судебном порядке вопрос о взыскании с покупателя денежных средств в размере, установленном договором.
Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос
здравствуйте! подскажите, как быть.. заключил со знакомым договор купли-продажи гаража, все оформили и зарегистрировали, а деньги он мне так и не отдал. Я остался и без гараж и без денег. Хочу обращаться в суд. Могу ли я расторгнуть с ним договор купли-продажи недвижимости по причине невыплаты денег, и вернуть гараж обратно?
Дополнительный вопрос
Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2021 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.
При предварительном соглашении роль неустойки играет задаток (ст. 380 ГК РФ). Если в срыве сделки виноват покупатель, то эта сумма остается у собственника квартиры. В двойном размере задаток возмещается покупателю продавцом, если он сам отказался от регистрации сделки (ст. 381 ГК РФ).
Очередность и состав мероприятий, направленных на отказ от купли-продажи, зависит от тех обстоятельств, которые к этому привели. Раз сделка прекращена до ее регистрации, то в ЕГРН не будет зафиксирован переход прав собственности.
Изменение существенных условий
Если покупатель введен в заблуждение, а с момента совершения сделки прошло менее 3 лет, то можно требовать расторжения купчей и возврата денег. Проверить обременения достаточно сложно. Риелторы и юристы выполняют такую услугу платно.
Внимание! Если контракт подписан, но не передан на регистрацию, а стороны решили его расторгнуть, то устной договоренности недостаточно. Обязательно оформите соглашение, иначе недобросовестный контрагент обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации прав в ЕГРН.
Как расторгнуть в судебном порядке
Чаще всего основания для расторжения договора купли продажи – это всегда серьезные нарушения договоренностей другой стороной. Если, например, покупатель просрочил внесение очередного платежа на 1 день – такое нарушение нельзя назвать существенным вплоть до расторжения всей сделки.
Документы и образец иска 2021 года
Аннулировать контракт через суд приходится во всяком случае, если имеет место конфликт сторон. Важно заранее продумать порядок действий и правильно сформулировать требования – тогда суд встанет на защиту потерпевших.
Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.
Федеральная судебная практика
Позицию, согласно которой закон в принципе не позволяет расторгнуть договор и/или обязать покупателя возвратить жилое помещение, суды занимают в тех случаях, когда доказан факт оплаты имущества покупателем или истек срок исковой давности (например, Кассационное определение Московского городского суда от 21.12.2021 N 4г-13231/2021, Определения Московского городского суда от 28.03.2021 N 4г-3401/2021, от 31.07.2021 N 4г/9-7614/2021, Апелляционное определение Московского городского суда от 06.07.2021 по делу N 33-23576/2021).
Коротко о важном
В соответствии с ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
Как установлено судом, на момент заключения договора между компаниями «ГЛАБРА ХОЛДИНГС ЛИМИТЕД» и «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» в спорной квартире были зарегистрированы по месту жительства пять физических лиц, имеющих право пользования вышеуказанной квартирой, что подтверждается выпиской из домовой книги. Однако из содержания договора купли-продажи спорной квартиры следует, что в указанном договоре отсутствует перечень лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу о незаключенности договора купли-продажи. При этом факт заключения договора найма спорной квартиры между компанией «ДЕЗАЙРЕД ДЕСТИНИ ЛИМИТЕД» и бывшим собственником спорной квартиры Тоболиной Э.Н. не имеет правового значения, поскольку договор найма был заключен после государственной регистрации договора купли-продажи.
1.1. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2021 по делу N А27-476/2021
Исковые требования:
Общество с ограниченной ответственностью «Каскад Финанс» обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке ст.49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Киселевскжилпром» о признании права собственности на помещение и подсобное помещение (офис), расположенные на первом этаже в составе объекта недвижимости — блок гаражей.
Решение суда:
Суд отказал в удовлетворении иска.
Позиция суда:
Как разъяснил суд, в силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
I. Основные положения о заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости
Оценивая представленный истицей предварительный договор, суд пришел к обоснованному выводу о том, что при его заключении соглашение по всем существенным условиям договора между сторонами достигнуто не было. Так, договор не содержит данных, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно, отсутствуют технические характеристики квартиры, кадастровый или условный номер жилого помещения, указание на строительные оси, этажность всего дома, другие данные, позволяющие выделить ее в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного жилого дома.
Не всегда заключенное соглашение удовлетворяет обоих участников. Продавец может быть недоволен неполным или несвоевременным внесением денежных средств. Покупатель в процессе операции может узнать, что коммунальные услуги в приобретаемой недвижимости не оплачены или оплачены не полностью, а на территории объекта зарегистрированы третьи лица. Возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации регламентирует глава 29 ГПК РФ.
Расторжение договора в соответствии с действующим законодательством
Если по каким-либо причинам продавец и покупатели не хотят выполнять сделку в обратном порядке, они могут обсудить все нюансы и составить соглашение о расторжении договора купли продажи недвижимости. Предстоит подготовить заявление, на основании которого договор можно аннулировать. Оно оформляется участниками соглашения совместно. Пакет документов нужно предоставить в Росреестр. На основании полученных бумаг будет сделана запись о прекращении сделки купли продажи дома и выполнено ее аннулирование.
В квартире прописаны третьи лица
- покупатель не внес денежные средства за приобретение недвижимости или предоставил их не в полном размере;
- в квартире прописаны третьи лица;
- соглашение подписало лицо, не являющееся дееспособным;
- гражданина принудили к подписанию документов;