Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Продать Квартиру Купленную Под Мат. Капитал Реально? Если Доля Не Выделена.. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если собственников двое, то, учитывая необходимость нотариального заверения, лучше доверить нотариусу и составление договора купли-продажи. Единственный собственник может сам составить договор, обязательно отразив в нем следующие моменты:
Сбор документов
Средства маткапитала имеют целевой характер и четкий список условий их использования, и необходимость учета интересов несовершеннолетних детей среди них. Поэтому при нарушении родителями взятых на себя обязательств, прокуратура имеет право инициировать процесс по возврату средств в бюджет. Отдельные прецеденты хотя и редки, но уже имели место и были успешными.
Последствия сделки с квартирой, купленной на маткапитал, без выделения долей
После использования средств, их бывший владелец должен дать обязательство определить доли всех членов семьи, включая детей. Подобный документ удостоверяется нотариусом. Однако в РФ отсутствует соответствующая база. Поэтому о цели (как и о самом факте) использования маткапитала почти никто не знает.
Родители лично приходят в ООП и для предварительной беседы. Она не будет короткой, поэтому имеет смысл предварительно записаться по телефону, чтобы нужный специалист на месте и мог уделить посетителям необходимое время. При первичном приеме представляются документы, которые можно разделить на два блока:
Как получить разрешение от органа опеки
Особенностью продажи недвижимости без выделения долей является экономность. Не надо оформлять у нотариуса согласие собственников на отчуждение долей. Если в договоре на приобретение недвижимости нет упоминания об использовании маткапитала, то сделку можно провести в Росреестре и без разрешения ООП. Само по себе отсутствие разрешения не может повлечь недействительность договора при фактическом соблюдении прав детей.
Риски при продаже квартиры за счет материнского капитала
Если продажа обусловлена состоянием здоровья членов семьи, то потребуется медицинское заключение, подтверждающие заболевания и указывающее рекомендуемый образ жизни. Опека может потребовать подтверждения иных обстоятельств, влияющих на принятие решения.
Если же взамен ничего приобретать не планируется, деньги от продажи должны быть размещены на банковском счете ребенка до достижения им совершеннолетия. Соответственно, Вы не сможете ими воспользоваться. Исключение – покупка жилья ребенку.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Однако нужно помнить, что взамен продаваемой доли ребенок должен получить равноценное имущество либо деньги. Имуществом может быть квартира, дом или доля в праве собственности на них. Органы опеки оценивают равнозначность такой замены. Ухудшать материальное положение ребенка запрещено.
Отвечает эксперт по недвижимости центра оказания услуг «Новостройка» Светлана Кириллова:
Необходимо обратиться в органы опеки, там получить разрешение на продажу квартиры с одной из двух целей. Первая: приобретение другой недвижимости, в которой дети будут наделяться долями жилплощади не меньшими, чем имеют сейчас. Вторая: свободная продажа с обязательным переводом части вырученных от продажи средств, пропорциональных долям детей, на их банковские счета. По результатам продажи перед органами опеки также придется отчитаться: в случае покупки другой квартиры предоставить выписку из ЕГРН, в случае со свободной продажей – предоставить выписки с банковских счетов детей.
Пример 1. Вы купили квартиру 4 года назад в 2021 году за 2 000 000 рублей, а продаете в 2021 году за 3 000 000 рублей. Кадастровая стоимость — 3 500 000 рублей, 70% — 2 450 000 рублей. Продажная стоимость в договоре 2021 года меньше 70% кадастровой. Вы выбираете вариант налогообложения:
📂 Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка в органы опеки. Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное согласие на продажу жилья.
Шаг 1. Позаботиться о замене равнозначной доли для детей или материальной компенсации
Пример 2. Купив квартиру 3 года назад в 2021 году за 3 миллиона рублей, вы продаете ее в 2021 тоже за 3 миллиона рублей. Кадастровая стоимость недвижимости на 2021 год — 3,5 миллиона, а 70% от суммы — 2,45 миллиона. Продажная цена в 3 000 000 превышает 70% кадастровой. Выбираем, как платить налог:
Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.
Незаконный способ
В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки. По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки. Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.
Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку
В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры. Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу. Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.
24.2. Да,разрешает при наличии нотариально оформленного обязательства родителей о предоставлении долей в другом жилом помещении. Его соблюдение должно быть в течение 6 месяцев после отчуждения жилья, либо можете сразу указать в нем, что обязуетесь после введения строящегося дома в эксплуатацию.
- Можно ли продать квартиру купленную на мат. капитал через год как купили.
- Могу ли я продать купленную на мат капитал квартиру. Спасибо.
- Можно продать долю в квартире купленную на мат. капитал, долю мужа?
- Можно ли продать квартиру, купленную на собственные средства + мат. капитал?
- Может ли быть продана квартира купленная на мат. капитал?
- Продать квартиру купленную на материнский капитал
- Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал
- Продать квартиру купленную с использованием мат капитала
Советы юристов:
На сайте Юридической социальной сети 9111.ru собрано 53 вопросов по теме Как продать квартиру купленную на мат капитал. Вы можете воспользоваться поиском по уже имеющейся базе вопросов с ответами или задать свой вопрос. Опытные юристы и адвокаты, специализирующиеся на теме Как продать квартиру купленную на мат капитал, проконсультируют вас совершенно бесплатно. Получить консультацию можно как по телефону горячей линии
8 800 505-92-64, работающей 24 часа в сутки, так и в режиме онлайн через форму на сайте.
В данный момент онлайн находятся 96 юристов и адвокатов.
- Прокуратура регулярно проводит проверки целевого использования средств Материнского капитала и ваш обман вскроется через время
- вы заводите ваших покупателей в оспоримую сделку, ведь ваше жилье «обременено правами третьих лиц«, которая будет расторгнута по решению суда.
Но, средства материнского (семейного) капитала могут использоваться для улучшение жилищных условий всех членов семьи, иначе Пенсионный фонд откажет в перечислении средств.
Для того, чтобы родители или один из приобретателей недвижимости, на которого зарегистрировано право собственности на жилое помещение, не уклонились от наделения долями всех членов семьи, перед перечислением денег на счет продавца Пенсионный фонд затребует нотариальное обязательство о наделении долями в праве общей долевой собственности на всех членов семьи.
Можно ли продать квартиру купленную с материнским капиталом
- для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети наделены долей в праве общей долевой собственности
- для покупки жилья использовались средства материнского капитала и дети НЕ наделены долей в праве общей долевой собственности
- Вы должны оформить часть недвижимости на детей. Для этого надо направить соответствующее заявление в Росреестр, если вы сразу их не выделили. Недвижимость не должна находиться в залоге и иметь иные обременения. Поэтому с ипотечным кредитом вы также должны рассчитаться.
- Подготавливаем необходимые документы для органов опеки. Подробный список указан чуть ниже в этой статье.
- Подаем заявление с целью получения письменного согласия на совершение сделки, либо с требованием их присутствия при ней. Такой порядок предусмотрен законодательством.
- Получаем согласие и регистрируем сделку по реализации имеющегося жилья.
- Приобретаем новую недвижимость и регистрируем эту сделку с выделением обязательных долей всем детям.
Документы
Но важно знать, что органы опеки для предоставления разрешения о продаже имущества детей предъявляют строгие требования. Вы должны будете доказать им, что действуете исключительно в их интересах. И в ходе проведения этой сделки дети получат лучшие условия и большую площадь, чем они имели.
Порядок действий
- Указываем наименование органа, куда направляем данный документ.
- Прописываем сведения о заявителе. Здесь потребуется написать не только свои ФИО, но и регистрационные, паспортные и контактные данные. Желательно указать мобильный номер телефона, чтобы с вами всегда можно было быстро связаться в случае необходимости.
- Пишем название документа. Это будет «Заявление».
- В теле заявления пишем его суть о том, что вы просите разрешить продажу квартиры по конкретному адресу, с определенным размером общей и жилой площади.
- Здесь указываем выделенную часть недвижимости детями ФИО каждого члена семьи. Также прописываем паспортные данные, реквизиты свидетельств детей, где указана информация об их рождении. Также прописываем, кто в какой родственной связи состоит.
- Далее определяем стоимость долей каждого ребенка. Это легко сделать, разделив количество долей на кадастровую стоимость из справки БТИ.
- Затем определяем, что при покупке жилья вы обязуетесь, приобрести жилье определенной площади по конкретному адресуи выделить в нем определенную часть имущества своим детям. Все части недвижимости должны быть расписаны по каждому участнику сделки с указанием адреса нового жилья.
- Ставим подпись и дату заявления.
В таком случае банк выступает в роли залогодержателя, и для совершения сделки по отчуждению имущества потребуется дополнительно обратиться в банк для получения разрешения на продажу квартиры. Но как быть с долей, которую необходимо выделить несовершеннолетнему? К сожалению, банк не даст согласие на предоставление ребенку доли до выплаты кредита, однако Органы опеки охотно пойдут навстречу, если продавец предоставит документ, где обязуется выделить ребенку равноценную долю в другой недвижимости. Им может быть:
Продавая недвижимость и зная, что имело место несоблюдение закона, продавец должен быть готов, что в любой момент кто-то из вышеперечисленных субъектов может потребовать отменить сделку и вернуть полученные по ней средства.
Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
- Площадь предоставляемой квартиры. Если выяснится, что ребенку в итоге достанется меньше м2, ООП не одобрят сделку.
- Размер долей. Даже при большей квадратуре жилья нельзя наделить ребенка меньшей долей. Например, если в продаваемой квартире несовершеннолетний владеет 1/3 квартиры (18,6 м2), то и в новом жилье должно быть предоставлено не менее 1/3 при условии, что квадратура останется прежней или больше предыдущей.
- Место расположения недвижимости. Если продается квартира в черте города, а приобретается в сельской местности, необходимо аргументировать, что ребенку так будет лучше, поскольку в загородном районе благоприятнее экологическая обстановка, ближе школа или иные аргументы.
Прежде чем описывать процедуру, скажем, что одновременную продажу и покупку квартиры придется согласовывать. Не факт, что в ООиП на 100% одобрят сделку, но в консультации вам точно не откажут. Особенно если вы нашли действительно стоящее жилье и собираетесь улучшить жилищные условия детей.
Сотрудники ООиП проверят комплект документов, переговорят с родителями, уточнят детали у продавца новой жилплощади. Вероятно, супругам придется еще посетить опекунское собрание – вопрос решается в индивидуальном порядке.
Образец договора купли-продажи квартиры с материнским капиталом
Рассмотрим алгоритм продажи квартиры с использованием средств МК без выделения долей детям. Представим, что родители закрыли ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили детские доли в жилплощади.
И дело не только в правах детей при купле-продаже жилья (о них можно узнать по ссылке), но и в том, что это жилье могло быть ранее куплено с применением особой государственной субсидии – материнского семейного капитала (МСК).
Как используется материнский капитал при покупке квартиры?
- для непосредственной оплаты покупки квартиры (в т. ч. в строящемся доме);
- для выплат по ипотечному кредиту, выданному банком для покупки той же квартиры; или для оплаты квартиры, приобретаемой в рассрочку;
- для оплаты паевых взносов в кооператив при покупке квартиры в ЖСК.
Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?
Во-вторых, в суд может обратиться Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица: органы опеки и попечительства, прокуратура и т.д. В итоге суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть жилье.