Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Поправка На Долю В Квартире. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
При обмене долевых элементов жилища учитывают долю, принадлежащую несовершеннолетнему: уменьшение не допустимо. Регулирование этого процесса происходит сотрудниками социальной защиты. Если предусматривают определение 1 из частей дома, требуется известить о процедуре остальных совладельцев.,/quote>
Зачем нужно знать цену долевого элемента жилища?
Оценка доли в доме – сложная процедура, необходимая для выявления ценового эквивалента имеющейся в собственности недвижимости. С какими трудностями столкнется заказчик? Известно, что целый дом лучше половины ил одной трети, значит и спрос на последние будет меньше – как корректно провести процедуру и точно определить цену квадратным метрам? Мероприятие отличается по специфике, поэтому проводится в зависимости от ситуации двумя методиками.
Как оценить часть дома?
Первый случай подразумевается, если заказ поступил от всех содольщиков дома с целью продажи. Полученный в результате многоэтапных сложных расчетов ценник жилища просто делят на части согласно количеству собственников.
Другими словами, даже если покупатель приобретает долю в квартире 80 кв. м. для заселения, в дальнейшем он сможет предложить другим собственникам «обменять» ее на 2 квартиры по 40 кв. м. С жилым помещением маленького метража (например, скромной «однушкой») такого сделать не удастся.
Несмотря на то, что иногда данный фактор пытаются преподнести как преимущество и перспективу скорейшего разъезда, в действительности это оказывается совсем не так. В большинстве случаев собственники, живущие в ожидании получения квартиры, «застревают» в очереди на целые десятилетия.
Факторы, влияющие на цену положительно
Путем тщательного анализа данных собственники устанавливают, что реальная стоимость принадлежащей им квартиры – 6 млн. рублей. Это значит, что после осуществления сделки купли-продажи каждый из бывших владельцев получит по 1,5 млн. рублей (6 млн. ÷ 4 доли * 1 долю). Это значение называется идеальной ценой доли квартиры.
Это связано с тем, что отдельные части квартиры не равнозначны, какая-то доля ценится выше из-за своего расположения в квартире. Имеет значение и тот факт, что покупатель будет жить с незнакомыми людьми, а значит, испытывать некоторые неудобства. Поэтому каждый покупатель в первую очередь будет оценивать свою выгоду. В таких случаях нужна только профессиональная оценка реализуемой части квартиры, учитывающая все факторы, влияющие на ценообразование.
Существует три варианта реализации жилой недвижимости — продажа всей квартиры целиком, продажа части жилья близким родственникам и продажа части жилья стороннему покупателю. Разберемся, как проводится оценка доли для каждого способа продажи жилья.
Для чего нужна оценка доли
- паспорт собственника;
- технический паспорт и регистрационные данные из бюро технической инвентаризации (БТИ);
- справка о проведенных перепланировках;
- выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
- документация, подтверждающая правомочия владельца (договор купли-продажи, дарственная);
Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.
- хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
- удачное расположение здания и комфортная этажность;
- возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
- возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
- наличие хорошего ремонта во всем помещении.
Порядок проведения оценки
Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей. Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6. Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.
Возможность проведения подобных сделок повлекла за собой образование ряда мошеннических схем, в частности, связанных с приобретением нескольких небольших долей в одном помещении с целью дальнейшего выживания его реальных собственников. Словом, результатом разрешения продажи микродолей выступили многочисленные аферы и обманы обычных граждан.
Закон о продаже доли в недвижимости
Также предполагается, что регистрация проживающих в квартире не может быть проведена, если на каждого из них приходится доля в размере, не достигающим порога учетной нормы помещения. То есть, если даже доля куплена, ее владелец не сможет проживать в квартире, потому как размер приобретенной части слишком мал и не отвечает нормам. Исключение – родственники хозяина квартиры и в целом члены семьи (супруги, родители, дети, дяди, братья и так далее). Однако этот момент еще остается под вопросом.
Порядок продажи доли в жилом помещении
- Доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена только в том случае, если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем со всеми удобствами. Проще говоря, на законодательном уровне установлена учетная норма в виде фиксированного значения метража. И вот если реализуемая доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится.
- Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Предположительно размер варьируется от 8 до 15 кв. м на одного человека. Например, в Москве норма составляет 10 кв. м. Если доля, предназначенная к продаже, составляет меньше указанного значения – продать часть жилья не удастся ни при каких обстоятельствах.
Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости. Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты. Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.
Зачем нужна оценка?
Оценка стоимости жилья требуется тогда, когда собственник хочет продать принадлежащее ему имущество. Хорошо, если владелец имеет доступ к недвижимости и может оценить ее хотя бы предварительно. Однако нередко происходит так, что гражданин, имеющий долю в квартире, не только не проживает в данном жилом помещении, но и практически его не посещает. Тогда профессиональная оценка недвижимости оказывается еще более важной.
Что повышает цену?
Такой вариант привлекает большое количество потенциальных покупателей, даже несмотря на то, что отсутствие жильцов в квартире может быть временным явлением. Так, оно может длиться, пока другой совладелец не достигнет совершеннолетия, не вернется из длительной заграничной поездки и пр. И все же за приобретение доли в такой квартире нередко возникает конкуренция.
Оценка может понадобиться и в тех случаях, когда остальные дольщики квартиры санкционируют выкуп ничтожно малой доли другого собственника. Такие споры разрешаются исключительно в судебном порядке. Принудительное отчуждение не допускается. Если все владельцы планируют продать жилую недвижимость, а один из собственников не соглашается со сделкой по купле-продаже, товарищество собственников может обратиться в суд для решения данного вопроса.
Для чего нужна оценка доли
При реализации или других операциях с жилой недвижимостью необходимо провести оценку доли в квартире. Под оценкой понимается определение текущей стоимости квартиры на основании различных факторов. Основания, по которым должна проводится обязательная оценка, приведены в статье 8 Федерального закона 135-ФЗ от 29.07.1998, регулирующем оценочную деятельность в России.
Содержание:
- Количество собственников. Чем меньше людей владеет имуществом, тем выше цена. Покупатель будет как можно меньше контактировать с посторонними людьми.
- Наличие другой жилой недвижимости у содольщика. Это означает, что новый владелец может в будущем рассчитывать на выкуп оставшейся части жилья.
- Большая площадь жилья. Большой метраж позволяет совершать различные операции с недвижимостью — менять или дробить долю.
- Соответствие общего количества комнат числу владельцев. Если жилое пространство поделено на равное количество комнат, которые принадлежат соответствующему количеству владельцев, высока вероятность приобрести изолированное помещение.
- В квартире, в которой продается доля, никто не проживает. Покупатель будет проживать один или только со своей семьей.
- Отдельный доступ к приобретаемой части жилья. Отдельный от общего вход и выход позволяет жильцу свободно распоряжаться своим временем и не зависеть от режима дня других совладельцев.