В настоящее время на просторах страны во владении тысяч граждан находятся сараи, гаражи, разного рода курятники и другие постройки хозяйственного назначения, возведенные в канувшем в Лету СССР с соблюдением всех требований тогдашнего законодательства. Однако сегодня мы живем в совершенно другом государстве, чиновники которого полагают, что такого рода строения расположены на землях муниципальной собственности, и поэтому не могут быть оформлены в собственность физическим лицам.
Предыстория вопроса
Районный суд удовлетворил требования истца и обязал чиновников оформить строение в собственность. Однако это решение не устояло в суде апелляционной инстанции. Суд второй инстанции пришел к выводу об отсутствии у владельца гаража пакета документов, необходимых в настоящее время для осуществления процедуры регистрации права собственности. По делу было вынесено новое решение, но в пользу ответчика.
Позиции судов первой и второй инстанции
Однако апелляционный суд расценил представленную копию разрешения исполкома и документы, подтверждающие внесение истцом паевых взносов в ГСК, недостаточными для оформления права собственности на гараж. В период прохождения кассационной инстанции пожилой хозяин гаража умер, и строение по наследству перешло во владение его дочери. Получив отказ в вынесении рассмотрения кассационной жалобы в Президиуме краевого суда, она обратилась с жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ.
Добрый день. В 2021 г. частным лицом приобретены два здания гараж и тракторная, которые построены в 1968 г. на въезде на территорию есть задние ранее использовалось как КПП, на него никакие документы не оформлялись, данное помещение очень старое, т.е. год постройки тот же примерно. Сейчас возникла необходимость использовать здание КПП как магазин. Каким способом можно зарегистрировать его как нежилое помещение уже последним собственником. Проданные здания были приобретены предыдущим собственником в 2021 г.
У нас ранее был завод с такими старыми постройками и стал собственностью на основании приватизации, есть договор приватизации, где поименованы все объекты. Соответственно на основании данного документа мы и получили собственность.
20 ответов на “Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?”
Многим руководителям предприятий, созданных на базе старых советских организаций, известна проблема нелегализованных древних построек. Ну например, стоит на Вашей территории некий стародавний склад или зернохранилище, и нет у Вас на него ни одной бумажки. Т. е. зарегистрировать право собственности в установленном порядке Вы возможности не имеете. Особенно часто такая ситуация встречается у бывших колхозов, которые вообще не затруднялись в свое время получать разрешения на строительство или вводить объекты в эксплуатацию.
Во время судебного разбирательства суд изучит все представленные доказательства. В том случае, если их недостаточно, судья может назначить дополнительные экспертизы. Так как проведение строительной экспертизы оплачивает истец, мы рекомендуем заказать ее заранее. Обычно, внесудебная экспертиза обходится дешевле, чем судебная.
- На первом шаге также опять идем в администрацию. Здесь в целом все происходит также, как в предыдущем случае.
- Дальше нужно снять с кадастрового учета старый дом. Для этого вам потребуется оформить акт обследования. Делает его кадастровый инженер. В акт вносят информацию о том, что дом был демонтирован в связи с непригодностью для эксплуатации. Акт будет основанием для того, чтобы снять ОКС с кадастрового учета. Акт обследования вы также можете заказать в компании «Геомер групп».
- На следующем шаге нужно подать заявление в Росреестр о снятии старого дома с учета. Сделать это можно через МФЦ. К заявлению прилагаете акт обследования, подготовленный нашим кадастровым инженером. Росреестр снимет старый дом с учета и внесет запись в реестр.
- Если администрация положительно ответила на ваше уведомление о строительстве, можно заказывать техплан нового дома. Здесь вам опять потребуется помощь кадастрового инженера. Мы поможем вам узаконить ваш дом, подготовить все необходимые документы.
- Подаем в администрацию уведомление о завершении строительства и техплан. Ждем результата проверки.
Если новый дом построен на месте старого
Здесь нужно учесть нюанс. Если дом нарушает нормы, эксперт это отметит. В суде такое заключение будет вам бесполезно. Поэтому сначала нужно устранить такие нарушения, а только потом обращаться к экспертам. Некоторые нарушения нельзя устранить. Например, дом находится на расстоянии менее трех метров от границы участка. С юридической точки зрения это нарушает права соседей. Но такие нарушения можно попробовать решить мирным путем. Если вы сможете договориться с соседями, есть шанс узаконить дом.
- заявление установленного образца;
- паспорт и копию;
- документы на участок (свидетельство о праве собственности, дарственную, выписку из ЕГРН или завещание);
- разрешение на строительство;
- поэтажный план, утвержденный БТИ;
- технические документы (план и паспорт);
- квитанцию об оплате пошлины.
Куда обращаться?
При повторном посещении Многофункционального центра с сотрудником согласовывается строительство объекта и его легализация. После получения разрешения необходимо запросить технический план — на его основании самовольная постройка регистрируется.
Подводные камни
Собственники земельных участков обязаны подтверждать намерение на строительство заранее. С этой целью необходимо посетить Управление архитектуры в районе проживания. Градостроительный план ЗУ необходимо получать до начала строительных работ. Без согласования возводить дом запрещено.
Недостаточное количество бумаг. Например, земля, на которой было возведено строение, не занесена в ЕГРН, то есть права на нее также не подтверждены. Или участок не предназначен для жилого строительства. В таких ситуациях проблема решается в судебном порядке с помощью юристов.
Чтобы не быть голословными, сошлемся на нормативные акты. Первое, что нужно отметить, это упрощенная процедура. Раньше при намерении возводить постройку на участке ИЖС необходимо было сперва получить разрешение на возведение объекта, теперь это не обязательно, так как действует «уведомительный порядок». Встать на регистрационный учет нужно после завершения возведения здания. Но если вы начали строительные работы до отмены разрешений (в таком случае вы уже должны иметь на руках данный акт), тогда процедура будет идти по старому алгоритму.
Что говорит закон
Отметим, что представители росреестра не могут просто устно отказать в процедуре. Они обязаны принять документацию, рассмотреть ее, а после этого выдать письменный мотивированный отказ вместо выписки о постановке на регистрационный учет.
Здравствуйте построил дом на участке (участок в собственности)разрешение не брал на строительство ,что нужно чтоб узаконить его ? На руках только свидетельство на землю !свет ,газ и воду все провёл ! Мне наверное через суд приодеться узаконивать
Первым этапом в строительстве дома является подача в орган местного самоуправления (либо МФЦ) Уведомления о планируемом строительстве объекта. В данном уведомлении необходимо указать характеристики дома, в частности количество этажей, высота, сведения об отступах от границ земельного участка, площадь застройки. Также к уведомлению прикладывается схема расположения дома на участке, нарисованная от руки.
Как оформить частный дом в собственность в 2021 году?
Вы строите дом на определенном земельном участке, который попадает в определенную градостроительную зону (зона застройки индивидуальными жилыми домами, зона ведения садоводства, огородничества или другая зона). Для каждого населенного пункта (муниципального образования) утверждены Правила землепользования и застройки, которые в свободном доступе может посмотреть любой желающий на сайте Администрации соответствующего населенного пункта (муниципального образования).
Самовольные постройки легализуют на основании Градостроительного кодекса РФ. Если владелец земельного участка со статусом ИЖС своевременно не получил разрешения на строительство, необходимо воспользоваться одним из вариантов для оформления дома в собственность:
С чего начать регистрацию дома
- Судебное разбирательство. Исковое заявление в мировой суд составляется, если стоимость здания превышает пятьдесят тысяч рублей. Остальные обращения рассматривает районный судья.
- Оформление разрешающей строительство документации задним числом. Получите разрешение, не информируя о том, что постройка возведена, а спустя время сдайте жилье.
- Чтобы избежать сноса самостроя, обратитесь в Комитет по пресечению самовольного строительства и оформите заявку на сохранение недвижимости. При принятии положительного решения, оформляется разрешение и выдается необходимая документация.
Куда обращаться
Все недвижимое имущество в России подлежит обязательной регистрации в Росреестре. По итогам проведенной процедуры владельцу жилья выдают документ, подтверждающий право собственности. Без прохождения регистрации дом нельзя продать, подарить, сдать в аренду.
- подготовка технического плана на дом (дополнительно 15 000 руб.)
- подача уведомления об окончании строительства жилого дома
- подготовка строительно-технического заключения эксперта для суда (дополнительно 20 000 руб.)
- представление интересов заказчика в суде (дополнительно гос.пошлина 3 500 руб.)
- подача документов на постановку жилого дома на кадастровый учет и регистрацию права собственности (дополнительно гос.пошлина 2 000 руб.)
- присвоение дому почтового адреса
- внесения адреса в Единый государственный реестр недвижимости
Последствия неузаконенной постройки
В 2021 году рейды представителей местных администраций в Московской области по обнаружению незарегистрированных построек жителей участились. Оно и понятно, кризис, бюджет нужно пополнять любыми возможными способами, среди которых подача исков о сносе, уведомления ИФНС о неуплате налога на незарегистрированный объект, начисление штрафов и т.д. Иными словами власти побуждают нас регистрировать свои дома, бани, гаражи, беседки, веранды, пристройки в Росреестре, чтобы из них исчислялся дополнительный налог на недвижимое имущество в целях пополнения бюджета. По понятным причинам многие собственники регистрировать свои постройки не хотят. Тем не менее каждый объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре и является объектом налогообложения в соответствии с законом.
Как оформить построенный дом в собственность
Необходимо оформить технический паспорт нового дома в БТИ. Оформление технического паспорта потребуется для суда с целью определить площадь объекта, его технические характеристики, назначение и другую информацию. Без технического паспорта невозможно заказать у эксперта техническое заключение о соответствии дома строительным и противопожарным нормам. Технический паспорт БТИ можно заменить на техническое описание, которое составляет кадастровый инженер. Это значительно дешевле.
Пример. Чтобы завещать имущество единственной дочери, Ульяна Андреевна решила надлежащим образом оформить собственность – дом в селе. Так как часть бумаг потерялась, она пошла в сельсовет и подала заявление. В итоге была выдана выписка из похозяйственной книги и заверенная копия решения о том, что в 1978 г. ей выделили участок земли в селе для строительства жилья и ведения хозяйства.
Упрощённая регистрация
Точно предугадать, сколько времени и денег будет потрачено на оформление дома в сельской местности без документов, нельзя. Это зависит от условий и способа получения права (когда удалось найти правоустанавливающие бумаги или пришлось доказывать факт владения в суде).
Через суд
В любом случае придётся оплатить госпошлину (за регистрацию недвижимости или рассмотрение дела судом). Также играет роль, бумаги на дом оформляет сам претендент или он обращается к платным услугам юристов (агентств недвижимости).
; пункт 4 Постановления N 2 Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома»).
(далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако для регистрации сделок, совершенных уже после вступления в силу Закона о государственной регистрации, требуется наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.
Особенности признания права собственности на старые постройки
В текущем году владелец попытался зарегистрировать право собственности на свой гараж и через МФЦ обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о государственной регистрации, однако получил отказ.
В 1965 году гражданин построил в черте города кирпичный гараж. Законодательством СССР оформление домов и построек в собственность не предусматривалась. В текущем году владелец попытался зарегистрировать право собственности на свой гараж и через МФЦ обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о государственной регистрации, однако получил отказ.
В настоящее время на просторах страны во владении тысяч граждан находятся сараи, гаражи, разного рода курятники и другие постройки хозяйственного назначения, возведенные в канувшем в Лету СССР с соблюдением всех требований тогдашнего законодательства. Однако сегодня мы живем в совершенно другом государстве, чиновники которого полагают, что такого рода строения расположены на землях муниципальной собственности, и поэтому не могут быть оформлены в собственность физическим лицам.
Предыстория вопроса
В 60-х годах прошлого столетия разрешение на строительство гаражного бокса было выдано исполкомом районного Совета депутатов. Был организован гаражно-строительный кооператив, члены которого внесли взносы в размере финансирования строительства одного гаражного бокса.
- Во-первых, нужны землеотводные документы, поскольку во все времена строить можно было только на той земле, которая отведена застройщику, иначе говорить о законности строения не возможно. Желательно, чтобы на момент строительства землеотвод уже был. Отметим, что по вопросу об обязательности предоставления в суд землеотводных документов Президиум прямо не пишет, но в рассмотренном деле земля предоставлялась. Если проанализировать судебную практику, которая уже возникла на основании данного Постановления Президbума, то во всех случаях удовлетворения иска вопрос по земле тоже рассмотрен (Постановление ФАС Уральского округа от 01.02.2021 N Ф09-13491/12 по делу N А76-5924/2021; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2021 по делу N А19-16039/2021; Постановление 18ААС №18АП-9128/2021 от 16.09.2021 по делу № А07-20863/2021). Отметим, что в делах о признании прав на объекты недвижимости по приобретательной давности на основании ст. 234 ГК РФ, суды лояльнее относятся к землеотводному вопросу и не всегда делают на этом акцент, однако, по Челябинскому региону положительных решений по этой статье очень мало (отказы мотивируются другими причинами, о чем мы, возможно, тоже в ближайшее время напишем).
- Во-вторых, требуются документы о строительстве хозяйственным способом до 01.01.1995г.. Такими документами, думаю, вполне могут быть собственные (внутрихозяйственные) акты ввода в эксплуатацию или приказы о вводе в эксплуатацию, бухгалтерские карточки учета основных средств, накладные на получение стройматериалов, платежные поручения или подрядные договоры (если сохранились), проектная документация (хотя бы частично, если разрабатывалась). В каждом случае, думаю, следует порыться в закромах и подойти к вопросу творчески. Главное, что акт приемки Госкомиссией не обязателен.
- В-третьих, разрешение на строительство (если есть). Если его нет, то оно может быть заменено любым документом подтверждающим согласие уполномоченного органа на размещение данного объекта. Можно предположить, что документ об отведении земельного участка сам по себе заменяет разрешение на строительство, поскольку выдает разрешение и отводит землю обычно один и тот же орган, однако прямо об этом в постановлении Президиума не сказано. Отметим, что в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.04.2021 по делу N А19-16039/2021, принятом на основании рассматриваемого постановления Президиума, разрешение на строительство указано, как обязательный документ, хотя эта позиция не соответствует позиции Высшего суда)
20 ответов на “Как узаконить старый объект нежилой недвижимости, на который отсутствуют документы?”
В целом, можно констатировать, что вопросов все равно остается очень много, однако, если у Вас есть земля и хоть какие-нибудь старые документы о строительстве, попробовать узаконить постройку, безусловно, стоит. После выхода постановления Президиума это должно получиться.
Добавить комментарий Отменить ответ
Здравствуйте, Татьяна. Навскидку могу сказать, что эта задача решаема только в том случае, если вам удастся раздобыть в архивах хоть какие-нибудь документы о строительстве этого здания:
1) документ, подтверждающий, что первому застройщику земля отводилась на законном основании;
2) хоть какие-нибудь документы о строительстве (в идеале – документы о приемке, но если их нет, то хотя бы какие-нибудь накладные о списании материалов, акты выполненных работ и т.п. старых лет)
3) документы о правопреемстве между застройщиком и тем лицом, у которого здания куплены в 2021 году.
На основании таких документов можно попытаться сформировать позицию для суда.
Вообще, ситуация очень-очень непростая. Узаконить здания, как самоволки по ст. 222 ГК РФ или по давности владения (ст. 238 ГК РФ) скорее всего не получится. Эти нормы обычно не применяются к таким историям.
Если все-таки удастся раздобыть какие-то документы о строительстве, советую не заниматься самодеятельностью и не искать решения в интернете, а обратиться к юристу на платную консультацию, чтобы использовать все шансы, если они есть.
Если вам удастся найти надежного и грамотного юриста в своем городе, лучше всего обратиться к нему за ведением дела. Если такого специалиста нет, можно обратиться ко мне для того, чтобы сформировать пошаговый план действий и правовую позицию. Я работаю дистанционно с иногородними клиентами.