Доказательства пользования нежилым помещением

Доводы заявителя о том, что в зачет суммы неосновательного обогащения за пользование ответчиком спорными помещениями необходимо принять 414 140 руб., перечисленные по платежному поручению от 24.06.2021 N 1730 и 790 990 руб., перечисленные по платежному поручению от 19.11.2021 N 6666, были предметом оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

В кассационной жалобе общество «Стилиссимо Ритейл» просит судебные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что судами не применена ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая применению, и неправильно применена ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при распределении бремени доказывания. Заявитель полагает, что взыскание неосновательного обогащения из расчета цены аренды, предусмотренной предварительным договором от 20.12.2021, который судами признан незаключенным, произведено судами без учета п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым размер неосновательного обогащения должен устанавливаться на основании цены, обычно взимаемой за аналогичные товары, работы или услуги. Заявитель также не согласен с выводами судов о непринятии в качестве оплаты фактического пользования помещением платежных поручений от 15.11.2021 N 6666 на сумму 790 990 руб. и от24.06.2021 N 1730 на сумму 414 140 руб.

ГАРАНТ:

Решением суда от 15.06.2021 (судья Радаева О.В.) исковые требования удовлетворены частично. С общества «Стилиссимо Ритейл» в пользу общества «Гипер Сити» взыскано неосновательное обогащение в сумме, эквивалентной 18 322,08 евро по ставке Центробанка России на день фактического платежа.

1. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

«»3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2

Согласно ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение, возникновение, переход этих прав подлежат государственной регистрации. А статья 608 устанавливает необходимость регистрации договоров аренды недвижимого, если иное не установлено законом. К иному, например, относится договор аренды земельного участка сроком менее года. В Вашем случае договор аренды нежилого помещения подлежит регистрации.

Если на исходящий корреспонденции или на фирменных бланках почтовый адрес этого помещения зафиксирован, то собирайте все эти документы «до кучи» (как можно больше в смысле) как доказательства фактического владения помещением. Так можно и период владения подтверждать.

ГУП «3-я дистанция гражданских сооружений» обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к предпринимателю Скомароховой Т.К. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 21006 руб. 58 коп. за пользование нежилым помещением в период с 01.04.98 по 30.11.98.

Как Доказать Фактическое Пользование Нежилым Помещением

В соответствии с письмом начальника отдела судебных приставов по Тотемскому району от 11.12.2021 N 13110 данное исполнительное производство окончено 19.11.2021 исполнением по пункту 1 статьи 27 Федерального закона “Об исполнительном производстве“. Следовательно, в предъявляемый истцом период — с 01.01.2021 по дату окончания исполнительного производства предприниматель Ж. пользовался нежилым помещением. О данном факте свидетельствует и договор о совместной деятельности между предпринимателем Ж. и предпринимателем М. о совместной деятельности с использованием нежилого помещения, и заявление предпринимателя Ж. в Арбитражный суд Вологодской области от 22.09.2021 о приостановлении действия постановления о возбуждении исполнительного производства. На письмо судебного пристава об окончании исполнительного производства 19.11.2021 ссылается и непосредственно ответчик. Доказательств более ранней даты освобождения помещения ответчиком суду не представлено.

В день заключения договора — 14.08.18 — стороны подписали акт приема-передачи, определив в нем, что датой фактического пользования помещением является 01.08.2021, то есть в этой части существует корреляция договора и акта.

Директор проектов по LegalTech-инновациям и новым технологиям цифровой экономики

По моему мнению, если стороны подтверждают дату фактического использования помещения и распространяют на отношения, возникшие до заключения договора, его условия, то, как минимум в юридической плоскости, все сделано корректно.

Поставка: основные проблемы договорной работы

Яков, Ваш комментарий не вполне ясен из-за расхождений между тезисом и выводами из него.
Если договор заключен сторонами (п. 1 ст. 425 ГК РФ), он начал действовать и возникло обязательство, в том числе обязанность по внесению арендной платы. Соответственно, с этого момента арендные платежи можно относить к затратам налогоплательщика. Здесь пока все понятно.
А вот далее уже возникает неясность: «С первого же числа месяца, то есть времени заключения договора, начинает исчисляться срок его действия». Но это и следует из п. 1 ст. 425 ГК РФ: если договор заключен, то он начал действовать («начинает исчисляться срок его действия»). Кроме того, в описанной мной ситуации условия несколько иные: договор заключен 14.08.18, а вот помещением арендатор начал пользоваться с 01.08.18.
Что же касается Вашего замечания о появлении обязанности по внесению арендной платы, то в договоре учтена описанная ситуация: арендная плата начинает вноситься с момента, указанного в п. 3.3 договора, который гласит: «Стороны установили, что условия настоящего договора применяются к их отношениям с 01.08.18».

• Документы, подтверждающие право собственности истца
• Выписку из ЕГРП на спорное жилое помещение
• Справка о регистрации лиц (Ф-9)
• Характеристика жилого помещения
• Квитанция об оплате госпошлины
• Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает свои требования
• Копия иска и приложений к нему по числу лиц, участвующих в деле

Сособственники, желающие закрепить сложившийся порядок пользования жильем, могут сделать это путем заключения письменного соглашения. Каждый из сособственников должен подписать такое соглашение. В нем четко прописывается, какое помещение находится в пользовании каждого из сособственников, указываются метраж и другие характеристики комнат.

Как определить порядок пользования квартирой

Учитывая порядок пользования квартирой, который фактически сложился в течение длительного времени, а также тот факт, что ответчик не использует квартиру для проживания, что расценено судом как отсутствие нуждаемости в имуществе, суд выделил в пользование истца комнату размером 19 кв.м., а ответчику выделил комнату площадью 15 кв.м.

• Первым делом вы заказываете технический паспорт на нежилое помещение в БТИ (если у вас его нет). Как правило, определенный порядок пользования уже мог сложиться, поэтому вы ориентируетесь на него. Однако кабинеты могут быть проходными и из-за этого происходит спор.
• Вы составляете иск в суд, в котором пишите, что вас 3 собственника, однако договориться о порядке пользования помещением вам не удалось; помещение состоит из определенного количества кабинетов, предлагаете свой вариант порядка и просите предоставить вам в пользование кабинет такой-то площадью имеющим инвентарный номер в техпаспорте.
• К иску прикладываете документы о собственности и технический паспорт на техническое помещение, квитанцию об оплате госпошлины.

В зависимости от расположения и характеристик нежилого помещения в суде могут назначить экспертизу, которая предложит свои варианты порядка пользования, как это будет происходить и кому какая часть помещение перейдет в пользование. Если вы уже используете какую-то часть нежилого помещения и у вас там к примеру находится офис страховой компании, то это сыграет вам плюсом, для подтверждения вы предоставляете фотографии и договор аренды. После суд примет решение в соответствии с вашим вариантом, если иные не будут представлены, либо по заключению эксперта.

Судебная экспертиза

Для начала необходимо понять, сколько там комнат и возможно ли им пользоваться в принципе, так как если нежилое помещение представляет собой комнату в 7 кв.м., то вы никак это не сделаете. Представим, что у вас нежилое помещение, расположенное на цокольном этаже и состоящее из 3 кабинетов. Вас 3 владельцев ( у каждого по 1/3 доле), договориться кому как пользоваться помещением не удается.

Кто-то скажет, да зачем еще какое-то соглашение заключать, время тратить? Это, конечно, право каждого решать, стоит или нет оформлять рассматриваемое соглашение. Однако, при определенных обстоятельствах, такое соглашение поможет, например, в будущем доказать, какой порядок пользования помещением был установлен.

Соглашение об определении порядка пользования жильем

ВНИМАНИЕ: если с ответчиками конфликтные отношения, то помимо требования, определяющего порядок пользования, следует заявить также требование, например, обязывающее ответчиков исполнять установленный судом порядок пользования помещением, иначе на ответчиков не будет возложена какая-либо обязанность.

Когда суд может отказать в определении порядка?

Итак, если вступившее в силу решение суда, определяющее порядок пользования помещением и возлагающее на ответчиков какую-то обязанность, не исполняется ими, что делать? В этом случае истцу, выигравшему дело, не следует предпринимать каких-либо самостоятельных действий в отношении ответчиков, а необходимо обратиться в суд и получить исполнительный лист по решению суда для предъявления его приставам. То есть, истец, получив исполнительный лист, должен подать заявление в службу приставов на возбуждение исполнительного производства.

√Непосредственно исковое заявление. Сделать необходимо несколько экземпляров, количество которых определяется в соответствии с числом сторон по делу. В суд предоставляется оригинальный экземпляр, тогда как остальным участникам направляются копии.

√После сбора всех документов необходимо подать исковое заявление, после чего принять участие в процессе гражданского судопроизводства. Присутствие в данном случае чаще носит обязательный характер, так как собственнику необходимо указать свою позицию относительно правил порядка пользования жилым помещением и, соответственно, подкрепить ее доказательной базой. Если возможность личного посещения отсутствует, рекомендуется доверить это адвокату или юристу, действующему на основании доверенности.

Если продажа общей квартиры невозможна, рекомендуется следующий вариант решения назревшей проблемы – определение порядка пользования жилым помещением, то есть, квартирой или частным домом, находящимся в общей долевой собственности. В чем заключаются особенности и нюансы приведенной процедуры – рассмотрим далее.

Защита встречным иском с тем же самым требованием (определить порядок пользования) невозможна, поскольку этот иск уже предъявлен. Требование, изложенное во встречном иске, не имеет другого предмета и не исключает первоначальный иск. В противном случае суд должен будет удовлетворять одновременно как первоначальный, так и встречный иск, поскольку интерес собственников имеет единую правовую форму – право собственности. В практическом аспекте это означает, что во избежание несения судебных расходов следует заблаговременно позаботиться о возможных вариантах определения порядка пользования.

Из Апелляционного определения Московского городского суда от 16.12.2021 по делу № 33-47438/2021 следует, что судом было установлено, что спорная квартира местом жительства несовершеннолетнего не является, родители определили, что местом жительства ребенка является место жительства его матери. Поскольку несовершеннолетний не может самостоятельно вселиться и проживать в спорной квартире, а его законный представитель (мать) зарегистрирован по иному адресу, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования. При разрешении спора суд первой инстанции правильно не усмотрел нарушений прав несовершеннолетнего, поскольку по достижении 14 лет он будет вправе решить вопрос о месте своего проживания при наличии согласия законного представителя.

Отказ возможен и распространен

Из Определения ВС РФ от 28.03.2021 № 307-ЭС16-1885 по делу № А56-84687/2021 следует, что при отсутствии возражений ответчика относительно конкретных условий пользования общим имуществом, зафиксированных в направленном истцом проекте договора, суды признали указанные условия справедливыми.

Изменить целевое назначение может собственник объекта недвижимости, а также арендатор по согласованию с владельцем, при этом существует два варианта, как изменить целевое назначение нежилого помещения:

• заявление;
• правоустанавливающую документацию;
• технический план (о том, чем отличается технический план от технического паспорта, читайте здесь);
• экспликацию;
• проект перепланировки;
• справки из БТИ о техническом состоянии, инвентаризационной стоимости;
• справку об отсутствии коммунальных долгов.

Получение разрешения

Объекты недвижимости, не предназначенные для проживания, подлежат еще одной классификации – по функциональному назначению. Для этого учитываются технические характеристики и особенности конструирования. В данном аспекте помещения бывают:

Я ж грю — главу 60 ГК зондируйте и все, что с ней связано, поскольку при любом раскладе вы все равно вылезете на ее применение.
Логика такая: 1. Ежели нет акта, тут дело даже не ст.162 ( Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки), а голимое условие 655-й –

#2 Hvan Hvan —>

В итоге – по неосновательному много нюансов… все не распишешь, но по фактурным срокам – я имел ввиду фиксировать начало течения периодов, когда лицо и то и другое должно было узнать о наличии НеОб – от этого будет завесить предел ответственности, размер убытков, и процентов и т.д.

#4 Roman Bog Roman Bog —>

Конечно я подумал, надо ли мне это. Если исключить свидетелей то необходимость что-то доказывать, как то выкручиваться отпадет, у меня документы на руках, проблем вообще нет, поэтому и родилась идея их нейтрализовать,- нормативным объяснением незаконности таких доказательств. Конечно я не вижу трагедии в том, чтобы этих свидетелей выслушать, задать им миллион вопросов на которые они не смогут ответить одно и тоже, да и слабо я представляю как можно доказать непрерывность такого пользования, — им придется утверждать, что они жили там, а квадратура? Вопросов много и задам я им их всенепременно, неприятно что на это уйдет одно, два заседания (на одно заседание судья у нас отводит около часа, а потом начинает нервничать что у него затягиваются другие процессы)…а судья назначает их раз в два месяца. Проникнетесь: иск подан в январе, сейчас июнь, мы полноценно еще в процесс не выходили, одни отложения на различных основаниях. Конечно шансов выиграть процесс хоть и при свидетелях (без участия заинтересованного судьи) гораздо больше, НО сроки (до решения дойдем за год, полтора), вот почему еще есть огромное желание поднять вопрос на заседании: свидетелей к черту, доказательства собирать и представлять была возможность аж пол года, давайте изучать и исследовать, и к барьеру, к прениям, то есть рассмотреть в одном, следующем заседании.

С повышением платы за аренду на недвижимые объекты стало все больше практиковаться выделение квартир под нежилые помещения в границах многоэтажных зданий. Обычные жилые помещения на первом этаже и подвальные помещения сейчас выкупаются под торговые предприятия, офисы, парикмахерские.

Под что можно использовать?

Сведения о плане строительства должны быть сопоставимы с условиями приемо-сдаточного акта и иметь информацию о функциональном предназначении нежилых помещений в многоквартирном здании. Об этом говорится в п.6 ст. 21 Федерального закона от 30.12. 2021 № 214-Ф3.

Порядок эксплуатации

1. Предъявить в суд документы на право собственности этой площадью, в сторону которой чинятся препятствия в эксплуатации.
2. Показать все необходимые доказательства присутствия преград в пользовании, при этом желательно приложить снимки с данного места, акты осмотров, показания соседей. Обязательное условие при этом: чтобы нарушение происходило в пределах границ вашего помещения.
3. Для устранения препятствий, нужно доказать суду, что во владении помещением они возникли после заключения договора на эту площадь.
4. Обосновать невозможность эксплуатации помещения без ущерба для собственника.
5. До подачи иска еще раз убедиться: