Команда юристов — Юрлидрус пишет для Вас. Мы рассказываем наш опыт, которого у нас более 35 лет, что позволяет давать правильные ответы на все, что может потребоваться в различных аспектах жизни и сейчас рассмотрим — Судебная Практика Взыскание Арендной Платы В Отсутствие Договора Аренды Как Подтвердить Факт Нахождения Арендодателя. Если все же для ответа на Ваш вопрос требуется быстрый ответ в вашем городе, то лучше воспользоваться консультантом на сайте. Но лучше спросить в комментариях.
Внимание, данные могут быстро устаревать, законы очень быстро обновляются и постоянно дополняются, поэтому подписывайтесь на нас в социальных сетях, чтобы быть в курсе всех обновлений материала.
Если договор аренды заключен между юридическими лицами и/или индивидуальными предпринимателями, иск нужно подавать в Арбитражный суд. Если хотя бы одной из сторон является физическое лицо, не имеющее статуса ИП, необходимо подавать в суд общей юрисдикции, если размер исковых требований превышает 50 000 рублей, а если не превышает, то — в мировой суд.
Претензия направляется по юридическому адресу арендатора, а когда должником является физическое лицо, по месту его жительства. Если договором предусмотрен иной адрес для направления почтовой корреспонденции, нужно отправить претензию так же по данному адресу. Отправлять претензию необходимо способом, позволяющем в последствие доказать факт ее направления арендатору, например, заказным письмом с уведомлением о вручении или личного вручения арендатору (его уполномоченному представителю) под роспись на втором экземпляре претензии, остающемся у арендодателя.
Что делать, если арендатор не платит аренду
В соответствии с п. 2.1. Договора размер арендной платы составляет 100 000 рублей в месяц и подлежит оплате в срок не позднее 10-го числа месяца, следующего за месяцем аренды, в котором осуществлено пользование имуществом.
Здесь необходимо отметить, что ВАС РФ лишь менее чем на месяц опередил законодателя: Федеральным законом от 06.12.2021 № 401-ФЗ ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2021 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) была дополнена частями 9–11 о порядке и условиях реализации преимущественного права арендатора применительно к договорам аренды государственного или муниципального имущества. Тем самым уже на законодательном уровне были нивелированы сомнения в допустимости и соответствии антимонопольному законодательству предоставления лицу права на заключение договора аренды на новый срок без предварительного прохождения конкурсной процедуры. В результате в новом Постановлении № 13 отражена позиция Пленума ВАС РФ, актуализированная с учетом новелл законодательства о защите конкуренции. Важно обратить внимание на диспозитивный характер положений п. 1 ч. 3 ст. 621 ГК РФ и ч. 9 ст. 17.1, на котором акцентирует внимание и Пленум ВАС РФ в обоих актах. В связи с этим, при заключении договора аренды рекомендуется обращать особое внимание на положения договора, которые могут быть в будущем истолкованы как исключающие возможность последующей реализации арендатором преимущественного права. Спорным моментом является наличие у арендатора преимущественного права в случае, если договор аренды изначально заключен на неопределенный срок либо был возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. На уровне актов судов кассационной инстанции по данному вопросу единообразие отсутствует. В ряде судебных актов положения ст. 621 ГК РФ толкуются как не предусматривающие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок для арендатора, договор аренды с которым прекращен не в связи с истечением срока, а в связи с его односторонним расторжением в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 610 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.02.2021 по делу № А56-94296/2021). В иных судебных актах отражена прямо противоположная позиция (постановление ФАС Поволжского округа от 10.06.2021 по делу № А57-19450/2021). Отсутствие единообразной судебной практики не позволяет исключить для арендатора рисков отказа в реализации преимущественного права в случаях, если договор аренды на момент его прекращения можно было квалифицировать как заключенный на неопределенный срок.
Преимущественное право на заключение договора аренды может быть не только у действующего арендатора
По одному из дел предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия. Исходя из новой ставки арендной платы, управление сообщило арендатору о ее увеличении. Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным. Предприятие в свою очередь обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате с учетом увеличения ее размера. В результате дело дошло до Президиума ВАС РФ, который установил, что условие договора об изменении арендной платы в данном случае не подлежит применению, поскольку предусматривает возможность изменения размера годовой арендной платы путем направления уведомления только в случае изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора. Стороны не согласовали возможности одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае повышения рыночных цен, подтвержденного заключением независимого оценщика. Представленное в дело заключение оценщика имеет рекомендательный характер, а составленный расчет арендной платы не влечет автоматического изменения размера арендной платы. Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон. Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2021 по делу № А19-15038/09-7-4). [B=18] ГК РФ не содержит норм о порядке пересмотра арендной платы, устанавливая лишь ограничение на пересмотр арендных ставок по соглашению сторон чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Однако Пленум ВАС в Постановлении № 13 указал на диспозитивность п. 3 ст. 614 ГК РФ. Поэтому вполне допустимо изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре отсутствует (п. 21). Правильное формулирование условий договора аренды, основанное на разумном балансе интересов сторон договора и грамотном распределении рисков, приобретает принципиальное значение. Особое внимание следует уделить анализу условий договора аренды государственного и муниципального имущества. Ведь арендные ставки могут быть квалифицированы как регулируемые цены (п. 1 ст. 424 ГК РФ) либо пересматриваться по правилам, аналогичным применяемым к регулируемым ценам. Например, как указывается в п. 20 Постановления № 13, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. Позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2021 № 7121/11, безусловно, защищает арендатора, но лишь в том случае, если договор аренды не предусматривает возможности одностороннего изменения договора по инициативе арендодателя. Дополнительной гарантией для арендатора служит позиция, отраженная в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2021 № 1074/10. Так, включение в договор аренды условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Как указывает Президиум ВАС РФ, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подп. 2 п. 2 ст.450 ГК РФ . Применительно к земельным участкам, находящимся в публичной собственности, исходя из положений ст. 65 ЗК РФ, арендные ставки признаются регулируемыми ценами, которые могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2021 № 9069/11). Новое постановление Пленума ВАС РФ № 13 содержит важный для правоприменительной практики вывод. По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым (с соответствующей возможностью одностороннего пересмотра арендных ставок с принятием нормативного акта), если размер арендной платы определяется по результатам торгов (п. 18). Еще один вывод, защищающий интересы арендатора от злоупотреблений арендодателя, содержится в п. 22 Постановления № 13: если договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение арендных ставок и в результате такого одностороннего изменения ставки существенно превысили среднерыночные ставки за аренду аналогичного имущества в данной местности, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей указанные средние рыночные ставки.
Изменение арендной платы должно быть согласовано сторонами договора
Пока земельный участок не возвращен арендодателю по акту приема-передачи, арендная плата подлежит начислению, даже если арендатор уже освободил земельный участок и срок действия договора аренды истек. [B=63] Департамент (арендодатель) и ООО (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. Договор был зарегистрирован, а дополнительным соглашением к договору стороны продлили срок действия договора на 11 месяцев. Судебные инстанции, приняв во внимание, что общество после истечения срока действия договора аренды продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, признали договор аренды возобновленным на неопределенный срок. При заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Так, по одному из дел арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора, а поскольку общество не выполнило требование по передаче арендодателю земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с иском о возврате земельного участка и погашении задолженности. Суды трех инстанций удовлетворили требования истца, исходя из отсутствия доказательств возврата арендодателю спорного земельного участка, а также из доказанности наличия задолженности по арендной плате. Судами было установлено, что спорный земельный участок не возвращен обществом по акту приема-передачи. Доводы арендатора о невозможности возврата земельного участка из-за того, что спорный земельный участок был освобожден и сразу занят другим арендатором не подтверждены документально. Акт приема-передачи земельного участка подписан не был, поэтому взыскание арендной платы за период пользования земельным участком, которым (якобы) арендатор уже не пользовался, суды сочли правомерным (постановление ФАС Западн о-Сибирского округа от 21.02.2021 по делу № А75-2697/2021). В этом постановлении суд обоснованно указывает на положение ст. 622 ГК РФ, согласно которому если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. А в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полном объеме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Подобная позиция отражена в многочисленных судебных актах (определения ВАС РФ от 21.12.2021 по делу № А59-51/2021, от 24.08.2021 по делу № А41-29683/11). В контексте указанных положений особое правовое значение имеет своевременное и надлежащее оформление сторонами документа, подтверждающего возврат имущества арендодателю при прекращении договора аренды. В отсутствии подобного документа, презюмирующего фактический возврат имущества во владение и пользование арендодателя, бремя доказывания фактического возврата будет возложено на арендатора. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2021 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Таким образом, целесообразно предусматривать в договоре аренды форму документа, которым стороны предполагают оформить возврат помещения, а также прописывать процедуру оформления такого акта сторонами, включая порядок действия стороны в случае неполучения документа в установленный срок от другой стороны. Соблюдение преду-смотренных договором процедур позволит упростить доказывание в суде как факта уклонения арендодателя от подписания акта, так и добросовестности и достаточности действий арендатора, направленных на передачу имущества.
Претензии арендатора по возмещению убытков за утраченное имущество и произведенный ремонт выглядят необоснованными. Суд указал, что осведомленность арендодателя о проводимом ремонте не означает, что арендодатель принял работы.
3. В материалах дела имеется дополнительное соглашение, согласно которому неотделимые улучшения – система вентиляции, кондиционер, барная стойка, установленная арендатором, – являются собственностью арендодателя. Также дополнительным соглашением предусмотрено, что имущество арендатора остается в залоге у арендодателя в качестве обеспечения обязательства по оплате арендной платы.
Судебный акт: Постановление 18-го ААС от 16.01.2021 по делу № А47-6470/2021 [18АП-17713/2021]
3. В действиях арендатора усматривается недобросовестность, поскольку он попытался оспорить сделку по основанию, о котором знал при ее совершении. Своим поведением арендатор давал арендодателю возможность полагаться на действительность сделки.
Вам необходимо составить соответствующий иск и приложить к нему доказательства проживания семьи в квартире (можно также вызвать в суд свидетелей), а также наличия задолженности по оплате коммунальных услуг. При этом выселение данных граждан проблемой не является: в этом же иске Вы можете заявить требование об их выселении. Тогда одним решением суд взыщет сумму долга и объявит о выселении недобросовестных жильцов.
В соответствии с действующим законодательством возмездное владение и пользование жилым помещением физическими лицами может осуществляться только в рамках договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. В нем должны быть указаны плата за наем, адрес объекта и сведения о нанимателе. Несоблюдение письменной формы лишает Вас возможности требовать от проживающих в Вашей квартире физических лиц какие-либо денежные средства, в том числе в судебном порядке.
Отвечает юрист отдела жилой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Савельев:
С юридической точки зрения, их нахождение в квартире незаконно. С другой стороны, при отсутствии письменно подписанного договора Вы не сможете требовать с них уплаты каких-либо денежных средств за аренду. Поэтому оптимальный вариант — выселить арендаторов из квартиры, если они в течение двух дней не погасят Вам всю задолженность.
В случае нарушения вышеперечисленных условий суд может установить, что обязательный претензионный порядок не соблюден. Так, Арбитражный суд Республики Хакасия вынес определение о возвращении искового заявления по делу № А74-9883/2021, поскольку материалы дела не содержали доказательств направления претензии.
Особенности сложного искового заявления
В большинстве случаев данная категория оканчивается для истца полным удовлетворением требований. Частичный отказ случается вследствие неверных расчетов задолженности и неустойки. Полный отказ связан с истечением срока исковой давности, а также непредставлением доказательств своих требований истцом.
Когда суд отказывает в иске
Главное – завладеть данной вещью правомерно. В случае же арендных отношений арендатор добровольно размещает свои вещи (например, оборудование) в помещении арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66 от 11 января 2021 г. Президиума ВАС РФ).
“В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения договора и стороны не договорились о продлении договора, арендатор обязан уплатить арендную плату за весь период фактического пользования имуществом в размере, равном двойной ставке арендной платы, установленной договором”.
В качестве примера можно рассмотреть следующую ситуацию. После прекращения договора арендодатель заключил с иным лицом предварительный договор аренды в отношении этого же имущества, но вынужден был его расторгнуть, поскольку прежний арендатор объект своевременно не возвратил. В данном случае с арендатора может быть взыскана упущенная выгода в размере доходов, которые арендодатель мог бы получить, заключив договор аренды с другим лицом.
Как правильно произвести возврат арендованного имущества арендодателю?
Если стороны не согласовали перечень принадлежностей и документов, подлежащих возврату вместе с имуществом, то арендатор будет обязан вернуть все принадлежности и документы, полученные им вместе с объектом аренды. В противном случае арендодатель сможет истребовать их в судебном порядке в соответствии со ст. ст. 135, 622 ГК РФ.